心照不宣


王先生最近接到一個(gè)令他無(wú)法拒絕的貸款報(bào)價(jià)——最低年息3.85%，最長(zhǎng)可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個(gè)基點(diǎn)。王先生現(xiàn)有房貸300萬(wàn)元，這意味著，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節(jié)省約100萬(wàn)元的利息支出。王先生心動(dòng)不已。


中介機(jī)構(gòu)推銷給王先生的解決方案就是“抵押經(jīng)營(yíng)貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，是銀行對(duì)公業(yè)務(wù)的一種。這類貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)，需要有抵押物才能申請(qǐng)。其中，個(gè)人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業(yè)務(wù)人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，商鋪和寫字樓一般最多只能申請(qǐng)到評(píng)估值四成左右的貸款，而個(gè)人住宅尤其是北京東西城區(qū)的住宅基本能申請(qǐng)到評(píng)估值七成左右的貸款。


“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現(xiàn)在都有‘抵押經(jīng)營(yíng)貸’產(chǎn)品，利息很低，年化利率最低3.85%?！币晃毁J款中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示。


長(zhǎng)期從事“抵押經(jīng)營(yíng)貸”業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士李陽(yáng)（化名）告訴記者，過(guò)去存在一部分客戶“賣房炒股”的情況，但這幾年已經(jīng)減少很多。從他經(jīng)手的客戶情況來(lái)看，有不少“抵押經(jīng)營(yíng)貸”客戶的資金用于購(gòu)房。自2017年“3·17”調(diào)控以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸杠桿被嚴(yán)控，用“抵押經(jīng)營(yíng)貸”補(bǔ)足購(gòu)房首付款成為不少購(gòu)房者“曲線救國(guó)”的路徑。而自去年起，銀行普遍推出了針對(duì)小微企業(yè)的低息經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品，年利率普遍在3.875%到5%之間，與個(gè)人房貸水平出現(xiàn)倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對(duì)此，大家都有一種心照不宣的默契。


那么，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”呢？


辦理“抵押經(jīng)營(yíng)貸”需要一個(gè)殼公司，最好不要是最近注冊(cè)成立的，同時(shí)要求借款人為法定代表人、實(shí)控人或者大股東。然后通過(guò)對(duì)公司進(jìn)行包裝，以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為理由向銀行申請(qǐng)貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營(yíng)貸”產(chǎn)品主要是針對(duì)“一抵”（房屋抵押時(shí)無(wú)未結(jié)清貸款）客戶，客戶一般需要一筆過(guò)橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款。


目前，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營(yíng)貸”已形成一條成熟的流水線。中介機(jī)構(gòu)可以提供全套服務(wù)，如果自己沒(méi)有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請(qǐng)貸款，以及最終提款的全流程服務(wù)。


有中介機(jī)構(gòu)人士甚至對(duì)記者表示，不用擔(dān)心墊資的風(fēng)險(xiǎn)，可以先審核房本，出了批貸函，確定能放款了再墊資結(jié)清，然后重新在合作銀行抵押和放款。


“把關(guān)人”怎么了


“抵押經(jīng)營(yíng)貸”為何成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的通道？較長(zhǎng)的期限和審批漏洞是主要原因。


以往經(jīng)營(yíng)性貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長(zhǎng)達(dá)20年的“抵押經(jīng)營(yíng)貸”，期限已經(jīng)與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營(yíng)貸”變身房貸提供了可能性。（下轉(zhuǎn)A03版）


套上“馬甲”，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低息“抵押經(jīng)營(yíng)貸”竟搖身一變成為房貸。


中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北上深多地，利用“抵押經(jīng)營(yíng)貸”購(gòu)房已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。中介可以提供設(shè)立殼公司、做賬和申請(qǐng)貸款等全流程服務(wù)。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié)，銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見。


●本報(bào)記者聯(lián)合報(bào)道


本文源自中國(guó)證券報(bào)