40多歲的劉立新住上嶄新的4層樓房了，這在以前他是不太敢想象的，新房花了他約38萬元。劉立新是廣東省云浮市郁南縣古勉村的一位村民，38萬元對一個農(nóng)村家庭來說并不少。劉立新在銀行貸款8萬元，再加上該村因整村搬遷獲補(bǔ)償7.5萬元，剩下的資金他自掏腰包才覺得不甚吃力。劉立新在銀行貸款的8萬元，是用其新房的宅基地做抵押獲得的，這在以往是不可能的，因?yàn)楝F(xiàn)行的《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》明確規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。不過，2012年國務(wù)院通過的《廣東省建設(shè)珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)總體方案》，明確“在國家明確試點(diǎn)范圍、條件及抵押登記、期限和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等具體政策的基礎(chǔ)上，研究推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作”，開啟了宅基地抵押的嘗試之路。于是，廣東的云浮市開始在郁南縣進(jìn)行宅基地抵押貸款試點(diǎn)。政府主導(dǎo)宅基地抵押貸款因南廣高鐵郁南火車站建設(shè)的需要，古勉村原址被征用，整村搬遷至新址，新建房屋需求量大，像劉立新這樣的村民不止一家。古勉村105戶村民中目前已有50戶因宅基地抵押貸款而已建成或正在建新房，授信金額225萬元。而整個郁南縣共收到284戶農(nóng)戶申請農(nóng)村建房抵押貸款資料，獲審批授信的有132戶，授信金額370萬元，已用信農(nóng)戶有114戶，用信金額297萬元。這種貸款流程中，可以看到當(dāng)?shù)卣姓α客苿拥纳碛埃从裟峡h政府授權(quán)第三方公司——國資下屬的郁南縣國鑫投資有限公司（下稱“國鑫公司”）作為中介，為貸款提供擔(dān)保，借款人則將相關(guān)資產(chǎn)抵押給國鑫公司作為反擔(dān)保?！般y行看重的是國鑫公司的擔(dān)保?！逼脚_鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委書記葉偉光介紹，在接到農(nóng)戶的貸款申請后，國土局和房管局會對宅基地使用權(quán)等抵押物進(jìn)行評估，評估后會發(fā)放宅基地使用權(quán)證，若發(fā)生無法歸還貸款的情況，國鑫公司將處置農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)，使其流轉(zhuǎn)。不過，這中間涉及到一個問題，即抵押給銀行的是宅基地使用權(quán)，而不包括農(nóng)房，屆時如何處理房屋存在實(shí)質(zhì)上的操作問題。郁南縣的相關(guān)匯報文件中表述稱，因?yàn)槭羌w土地，在農(nóng)村宅基地建房一般是沒有房產(chǎn)證的，而缺少權(quán)屬證明，房產(chǎn)部門就不能對土地上的房屋進(jìn)行價值評定，造成村民固定資產(chǎn)一定程度“縮水”。同時，若村民一旦違約無法還款，但其抵押的僅僅是土地使用權(quán)，附著在土地上的建筑物該如何處置，這也是制度上的空白點(diǎn)。據(jù)悉，目前郁南縣還未出現(xiàn)因還不了貸款而處置宅基地使用權(quán)的問題，但據(jù)當(dāng)?shù)卣邮懿稍L時口頭表述，屆時或?qū)⒄嘏c房屋一起進(jìn)行流轉(zhuǎn)。不過這種流轉(zhuǎn)僅局限在一定范圍，即在本鎮(zhèn)村民中進(jìn)行交易。同時，這種流轉(zhuǎn)只有在無法歸還貸款，抵押物被處置時才允許；若銀行貸款已還清，村民的房屋和宅基地不允許流轉(zhuǎn)。對此，一些業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》稱，這種宅基地抵押貸款并非真正意義上的抵押貸款，其流轉(zhuǎn)范圍的限制和貸款僅用于建房的用途，使其只能算為消費(fèi)類貸款的一種。“真正意義上的宅基地抵押貸款應(yīng)不僅限于貸款用于建房，與城市房產(chǎn)一樣應(yīng)可以用于其他用途?！币晃粎⑴c宅基地抵押貸款的人士說。該人士認(rèn)為，對于云浮這種試點(diǎn)能否廣泛推廣也有待觀察。由于國鑫公司的政府背景，銀行對資金安全增加了信心，但宅基地抵押貸款終究是銀行與農(nóng)戶之間的市場行為，政府支持能否存在延續(xù)性是個問號。此外，由于農(nóng)房流轉(zhuǎn)受限，抵押物變現(xiàn)存在實(shí)際問題。更大的問題在于，現(xiàn)行的《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押，若要大面積推廣，首先得掃清立法上的障礙?！按送猓谡氐绒r(nóng)村集體用地確權(quán)上也存在不少實(shí)際困難，一級政府的花費(fèi)巨大，很難搞定。去年我們市對農(nóng)村土地所有權(quán)確權(quán)僅到村委會一級，就花了將近一億元，包括設(shè)備和工作經(jīng)費(fèi)等各種開銷?！鄙鲜鋈耸糠Q。試點(diǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押除了云浮，在廣東，梅州市也是珠三角中農(nóng)村金改探索的另一重要城市。不過，梅州市現(xiàn)在“主攻”的是實(shí)操性更強(qiáng)的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。本報記者獲悉，6月6日梅州市金融局與該市農(nóng)業(yè)局、人行和銀監(jiān)分局聯(lián)合修訂了《梅州市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），計劃交由有關(guān)部門審批。“其實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)早已在暗地里流轉(zhuǎn)，很多外出打工的農(nóng)民將自己的耕地有成本或無成本流轉(zhuǎn)給同村人?！泵分菔薪鹑诰钟嘘P(guān)人士說，《暫行辦法》通過后，將有一個規(guī)范流程使梅州市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)獲得真正意義上的流轉(zhuǎn)和抵押。其流程是，只要抵押物所在發(fā)包方（村集體）同意，經(jīng)流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商后簽訂合同，到土地所在地的縣（市、區(qū)）農(nóng)業(yè)行政主管部門或農(nóng)村經(jīng)營管理部門進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記，確認(rèn)流轉(zhuǎn)的合法性；在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、不轉(zhuǎn)移農(nóng)村土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，就可依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押擔(dān)保向銀行申請貸款。“這可使土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化，使土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的各方有明確權(quán)屬，避免以后發(fā)生紛爭?！泵分菔薪鹑诰稚鲜鋈耸空f，以前承包經(jīng)營權(quán)雖然有權(quán)證，但沒有正確的測繪數(shù)據(jù)。而一旦規(guī)范化之后，對土地面積、產(chǎn)出效益等會相對容易核算。據(jù)其介紹，當(dāng)?shù)劂y行雖然對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的態(tài)度不太保守，但也有顧慮?！澳壳爸皇翘剿?，我們也還摸不清其中的風(fēng)險，所以只能小范圍試點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)問題再做調(diào)整，合適時機(jī)再推廣。”上述人士稱，目前梅州僅選取了兩個縣（區(qū)）做試點(diǎn)。(第一財經(jīng)日報)