不少購房者表示疑問，房貸不都是選最長年限嗎?事實(shí)上，根據(jù)政策和購房者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同，房貸貸款的年限也會(huì)有所不同。房貸貸款的年限受哪些因素的影響?
一、樓市調(diào)控政策規(guī)定房貸貸款的最長年限
樓市調(diào)控政策會(huì)直接影響房貸貸款的最長年限。以北京為例:根據(jù)北京樓市新政，個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)最長年限為25年;個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的房子，不能申請(qǐng)商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，商業(yè)用地則需要付全款。
二、產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限
不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年(北京為25年);商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。
三、貸款年限受貸款人年齡的制約
在申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借貸人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款。一般來講，貸款期限與借貸人年齡之和不得超過65歲，不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。
在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。舉個(gè)例子，小A，男，在60歲時(shí)退休，除各地規(guī)定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借貸人年齡之和不能超過65歲。
在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對(duì)于借貸人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長。
四、貸款人的還款能力會(huì)影響貸款年限
在貸款買房時(shí)，銀行會(huì)讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會(huì)要求借貸人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。
一般情況下，高收入人群，銀行可能會(huì)建議貸款年限相對(duì)短些。如果借貸人收入情況相對(duì)較差，銀行會(huì)建議貸款年限相對(duì)長一些。
五、房齡越老貸款年限就越短
在購買二手房時(shí)，貸款年限會(huì)受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額的，評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來的。
一般房屋年限越長，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。
六、土地使用年限會(huì)影響貸款年限
不同類型的房子土地使用年限是不同。在二手房市場，土地使用年限還有多長時(shí)間到期也會(huì)影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限。
借貸人需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開始計(jì)算的，所以購買二手房時(shí)，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。
七、貸款利率變化調(diào)整也會(huì)影響貸款期限
貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會(huì)影響房貸期限。舉個(gè)例子，2015年央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。
假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，借貸人用于還房貸的月供也會(huì)隨之增加，在這種情況下，有資金儲(chǔ)備的借貸人可能會(huì)選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。