在住宅類項(xiàng)目開發(fā)貸款遭遇調(diào)控之際，商用項(xiàng)目的開發(fā)信貸也并非坦途。
“明年的開發(fā)貸投放計(jì)劃要等春節(jié)前后才能出來，開發(fā)貸的大部分額度都在占據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)主要份額的住宅類項(xiàng)目上，今年的住宅類開發(fā)貸也是有增長(zhǎng)的；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，適合銀行資金進(jìn)入的有限。未來的基調(diào)仍是穩(wěn)中求進(jìn)?！?1月21日，針對(duì)近日有關(guān)民生銀行開發(fā)貸“退宅進(jìn)商”的傳聞，民生銀行地產(chǎn)金融部?jī)?nèi)部人士向本報(bào)記者澄清并進(jìn)一步表示，從客戶、市場(chǎng)角度考慮，銀行開發(fā)貸在住宅與商用兩個(gè)類別的傾向上，并不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)彎。
與其觀點(diǎn)相似，一位四大行的信貸人士表示，“各家銀行的業(yè)務(wù)傾向與風(fēng)險(xiǎn)承受能力不盡相同。盡管商業(yè)地產(chǎn)信貸利潤(rùn)更高，但與短平快的住宅類項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、培育期長(zhǎng)、投資回報(bào)期更長(zhǎng)，因此，信貸資金在投入上也有所要求，對(duì)抵押、還貸等條件的門檻也更高。”
份額有限
“從開發(fā)商的客戶角度來說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是絕對(duì)的投資量，還是開工竣工面積等，都是以住宅為主，所以，銀行的開發(fā)貸也更多地聚集在普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)上。”前述民生銀行人士解釋。
這是實(shí)情。受住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，盡管近幾年來，開發(fā)、持有商業(yè)地產(chǎn)的觀念逐漸深入開發(fā)商之心，推出的體量也得到了迅速的擴(kuò)充，但相對(duì)于龐大而成熟的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)依然相形見絀。
體量上的巨大懸殊，決定了銀行信貸在兩者上的大比差投放基調(diào)。前述四大行人士在接受記者采訪時(shí)透露，按照計(jì)劃，該行普通商業(yè)用房開發(fā)貸的全年新增占比將不超過新增開發(fā)貸的20%，商業(yè)類開發(fā)貸與住宅類開發(fā)貸兩者的投放比不超過1:5。
除此之外，在上述民生銀行人士看來，商用地產(chǎn)項(xiàng)目過長(zhǎng)的投資回報(bào)周期也加重了銀行信貸資金在投放上的克制心理?！吧虡I(yè)用項(xiàng)目在銷售后也依然要出租，不管是銷售還是自持，其資金回收的周期都要長(zhǎng)于住宅項(xiàng)目，是典型的短貸長(zhǎng)投，更需要長(zhǎng)期資金，因而不太適合銀行資金進(jìn)入，部分合適進(jìn)入的零售等項(xiàng)目也有限?！?/p>
“大型綜合體項(xiàng)目普遍都需要五六年以上才能回本，這既是對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流的考驗(yàn)，也是對(duì)銀行現(xiàn)金流的考驗(yàn)。在銀行資金有限的時(shí)候，不同的銀行根據(jù)各自情況也會(huì)有意控制投入規(guī)模。”
門檻嚴(yán)格
在記者接觸的多位銀行從業(yè)人士看來，在銀行體系的信貸盤子中，商用開發(fā)貸不但規(guī)模占比有限，受房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控與其自身風(fēng)險(xiǎn)影響，信貸資金對(duì)其投放門檻也更加嚴(yán)格。
“今年要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，占比過高的分行要逐月逐季進(jìn)行壓縮退出?！惫ど蹄y行一位地級(jí)市分行人士告訴記者，該分行前三季地產(chǎn)開發(fā)貸的余額減少了數(shù)億元。“也包括商用地產(chǎn)項(xiàng)目，一視同仁，具體分析。”
“的確有的商用項(xiàng)目表現(xiàn)了比較好的盈利性與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，像凱德商用等，但這只是少數(shù)派。由于培育期的存在，再加上商業(yè)扎堆、設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)等短板，爛尾的、經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)項(xiàng)目也有。”前述四大行人士表示，自去年起，警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫與貸款風(fēng)險(xiǎn)的共識(shí)就已經(jīng)存在。“銀監(jiān)會(huì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也有所表示，要求保持關(guān)注與警覺。銀行在考慮高收益的同時(shí)，自然也會(huì)考慮其中的風(fēng)險(xiǎn)把控?！?/p>
與前述民生銀行人士觀點(diǎn)相近，上述四大行人士也認(rèn)為，因商用項(xiàng)目過長(zhǎng)的資金回收周期所帶來的其他風(fēng)險(xiǎn)，也被銀行更為看重。“普通住宅開發(fā)短平快，并且在土地成本、建筑成本和銷售成本等總體成本的加總與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面也相對(duì)容易；商用項(xiàng)目周期長(zhǎng)，企業(yè)能否承受長(zhǎng)期的資金占用？在拉長(zhǎng)的周期內(nèi)，物業(yè)的租金收入與運(yùn)營(yíng)是否穩(wěn)定？這些都是不確定性因素?！?/p>
考慮到此，該人士表示，在商用地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸投放上，只會(huì)選擇已經(jīng)形成一定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模或擁有長(zhǎng)時(shí)間商業(yè)自持經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。“只有一兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商我們是不會(huì)碰的?！?/p>
除此之外，前述分行信貸人士進(jìn)一步表示，為了更好地管理商用項(xiàng)目開發(fā)貸，銀行也在有意縮短商用項(xiàng)目的信貸期限，“現(xiàn)在最多不超過5年。與此同時(shí)，在還款要求上也更為嚴(yán)格，按照銷售比例與時(shí)間分期催還貸款。”(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))