經(jīng)歷陣痛之后，上市物業(yè)管理企業(yè)2023年度業(yè)績整體企穩(wěn)，多數(shù)企業(yè)重拾營收、凈利潤的雙增長，“現(xiàn)金奶?！钡母叻旨t屬性凸顯。
綜合各家物業(yè)企業(yè)在業(yè)績說明會上的表態(tài)，進(jìn)入2024年，與房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步脫鉤是各家物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營工作中的重中之重，對AI大模型等新技術(shù)的開發(fā)利用，對社區(qū)增值等新業(yè)務(wù)的開拓是各家企業(yè)提質(zhì)增效的重要抓手。值得注意的是，沉寂了兩年的物業(yè)并購市場，或在2024年出現(xiàn)升溫跡象。
業(yè)績穩(wěn)健 高分紅
截至發(fā)稿，申萬物業(yè)管理指數(shù)收納的26只物業(yè)管理A股、H股中，已有16股發(fā)布2023年度業(yè)績，其中行業(yè)規(guī)模領(lǐng)跑的碧桂園服務(wù)、萬物云、招商積余、綠城服務(wù)等企業(yè)悉數(shù)在列。從業(yè)績表現(xiàn)來看，有13只個股實現(xiàn)銷售收入的正增長、12只個股實現(xiàn)凈利潤指標(biāo)的正增長。
經(jīng)歷了此前兩年密集的資產(chǎn)負(fù)債表調(diào)整，物業(yè)企業(yè)對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款、商譽(yù)等資產(chǎn)減值撥備逐步到位之后，強(qiáng)現(xiàn)金流、抗周期性的現(xiàn)金奶牛屬性幫助多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績企穩(wěn)回升。
從業(yè)務(wù)規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)以426億元的收入規(guī)模仍然位列行業(yè)第一，實現(xiàn)了3%的業(yè)績正增長。財報強(qiáng)調(diào)，2023年公司市場拓展的體量保持在高位，年內(nèi)新增年化飽和收入37億元。碧桂園服務(wù)營收增長是在去年調(diào)整了風(fēng)險客商的確認(rèn)收入規(guī)則下完成的，徐彬淮透露，新的規(guī)則對公司收入造成了5億元左右的負(fù)面影響。與之類似的，還有關(guān)聯(lián)方已出險的融創(chuàng)服務(wù)，該公司在2023年依然將收入水平保持在70億元水平。
此外，萬物云營業(yè)收入同比增長10.2%，達(dá)331.8億元。綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、華潤萬象生活等收入規(guī)模在百億元以上的一線物業(yè)管理企業(yè)，普遍實現(xiàn)了兩位數(shù)以上的收入規(guī)模增長。
在利潤維度，隨著資產(chǎn)負(fù)債表整理的告一段落，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都實現(xiàn)了歸母凈利潤增速略高于營收增速的盈利表現(xiàn)，且現(xiàn)金流表現(xiàn)明顯改善。不過，仍有企業(yè)被資產(chǎn)負(fù)債表調(diào)整的問題限制：碧桂園服務(wù)在扣除商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等影響之后，股東應(yīng)占利潤同比下滑85%；同樣因進(jìn)行資產(chǎn)撥備，雅生活服務(wù)股東應(yīng)占利潤則下降75%，公司總裁李大龍在業(yè)績發(fā)布會開場即對股東致歉。
大手筆分紅仍是物業(yè)行業(yè)的重要特點(diǎn)，不少企業(yè)擬使用五成以上的核心凈利潤進(jìn)行現(xiàn)金分紅，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等企業(yè)的分紅金額高于歸母凈利潤金額。值得注意的是，中海物業(yè)在披露持穩(wěn)的業(yè)績公告后，股價大跌24.5%，有投資者將之歸因為較低的派息比率。中海物業(yè)董事會主席張貴清在業(yè)績會上呼吁，“不要簡單以派息來衡量一家公司的價值”。
中泰證券近期發(fā)布研報，同樣關(guān)注2023年物業(yè)板塊盈利趨于穩(wěn)定的特點(diǎn)。研報指出，2022年，物業(yè)公司開始大幅壓降地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)讓該板塊收入占比和毛利率快速下降，2023年物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率總體穩(wěn)定，預(yù)計往后利潤率波動會降低。同時，中泰證券認(rèn)為物業(yè)企業(yè)應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加總體可控。
與地產(chǎn)脫鉤
雖然營收、利潤表現(xiàn)整體重回穩(wěn)步增長態(tài)勢，但是發(fā)展轉(zhuǎn)軌是上市物業(yè)企業(yè)的共識，與地產(chǎn)脫鉤的獨(dú)立性仍被普遍視為新發(fā)展模式的基礎(chǔ)，不少物業(yè)企業(yè)在業(yè)績會上紛紛展示公司在開拓第三方市場上的努力。中泰證券預(yù)期，2024年物業(yè)行業(yè)將與房地產(chǎn)進(jìn)一步脫鉤，財報中地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入和利潤占比進(jìn)一步下降，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的減值也邊際減少。
萬物云董事長朱保全直言，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，2023年到2025年是一個分水嶺。朱保全分析道，“大股東開發(fā)商不可能再回到大開發(fā)時代。由此帶來的問題是原來高毛利的開發(fā)商增值服務(wù)快速回落，因為地產(chǎn)銷售緩慢帶來的增量下降，以及開發(fā)商應(yīng)付的空置房物業(yè)費(fèi)增多。這對財務(wù)報表帶來的影響需要時間的消化，但更需要物業(yè)公司擺脫路徑依賴、獨(dú)立自主轉(zhuǎn)型的決心。”
萬物云副總經(jīng)理葉菲在業(yè)績說明會上介紹，萬物云與萬科間持續(xù)關(guān)連交易繼續(xù)下降，比例已從2021年的19.2%降至13.5%。葉菲透露，萬物云做了一個極端壓力測試，即使把來自萬科集團(tuán)的持續(xù)關(guān)連交易和所有開發(fā)商當(dāng)年新交付的相關(guān)業(yè)務(wù)全砍掉，對2023年營收絕對值的影響是下降17.5%。但從增速來看，剔除上述兩方面業(yè)務(wù)后，2023年收入同比增幅、毛利同比增幅均高于實際業(yè)績表現(xiàn)。
碧桂園服務(wù)管理層在業(yè)績說明會上介紹，在2023年公司來自第三方市場化業(yè)務(wù)的占比已達(dá)96.9%，創(chuàng)歷年的最高水平。碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬表示，公司將與在風(fēng)險客商進(jìn)行積極溝通，后續(xù)擬采取轉(zhuǎn)換合作方式等措施，實現(xiàn)應(yīng)收賬款化解的同時，支持風(fēng)險客商積極解決有關(guān)保交樓的工作。
融創(chuàng)服務(wù)則在財報中明確表示，在關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項管理上，繼續(xù)以市場化原則對待關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，以回款為前提作為判斷業(yè)務(wù)是否承接的標(biāo)準(zhǔn)，同時繼續(xù)積極追繳，推動地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抵債和擔(dān)保。
即便是具有國資背景的物業(yè)管理企業(yè)，也紛紛在強(qiáng)調(diào)“利用好大股東給予的業(yè)務(wù)資源”的同時，關(guān)注第三方業(yè)務(wù)的發(fā)展。比如保利物業(yè)管理層，就在業(yè)績說明會上多次強(qiáng)調(diào)了第三方業(yè)務(wù)為企業(yè)帶來的利好，表示公司不斷夯實物業(yè)管理基本盤，得益于第三方拓展收入的快速提升，以及母公司優(yōu)質(zhì)資源的持續(xù)貢獻(xiàn)。
中指研究院統(tǒng)計，2023年上半年，TOP50物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方市場拓展面積達(dá)8.1億平方米，遠(yuǎn)高于2022年同期4.8億平方米的水平。該機(jī)構(gòu)指出，第三方拓展已成為物業(yè)企業(yè)提升管理規(guī)模不可或缺的“利器”。朱保全更將這一過程形容為物業(yè)公司此岸到彼岸的“涅槃”。朱保全表示，“我們要從房地產(chǎn)開發(fā)末游的此岸，到不動產(chǎn)消費(fèi)的彼岸，后者是所有消費(fèi)里最剛需的。”
并購興趣升溫
除了獨(dú)立性，通過科技手段提升服務(wù)質(zhì)量、狠抓回款?，F(xiàn)金流、開發(fā)多元業(yè)務(wù)提升毛利率仍是上市物業(yè)企業(yè)普遍的下一步發(fā)展思路。值得注意的是，在并購明顯降溫的兩年之后，不少企業(yè)再一次流露出了對項目并購的興趣。
過去兩年，物業(yè)行業(yè)并購趨冷。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2023年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半，而2022年并購規(guī)模僅為2021年的約1/4。同時2023年大宗交易銳減，當(dāng)年未發(fā)生單項并購金額超過10億元的案例，并購金額超過5億元僅發(fā)生一宗。
但是，在近期舉行的業(yè)績會上多家公司均謹(jǐn)慎表達(dá)了對并購市場的關(guān)注。華潤萬象生活表示，集團(tuán)計劃選擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司。萬物云表示，并購市場進(jìn)入新的階段，公司秉承謹(jǐn)慎而且積極的態(tài)度。保利物業(yè)表示，會持續(xù)保持對收并購市場的關(guān)注。
招商積余的觀點(diǎn)或許解釋了同行對并購的興趣，該公司認(rèn)為在行業(yè)集中度正在提升的大背景下，收并購是一件必須要做的事情，“可能多少年以后回頭看，沒有做收并購的就會落后”。
作為勞動密集行業(yè)，如何以科技為抓手提高運(yùn)營效率是幾乎是每家物業(yè)企業(yè)都在關(guān)注的問題。萬物云在財報中提到了對AI大模型等新科技的應(yīng)用，并介紹了公司對“靈石”邊緣計算服務(wù)器以及“飛鴿”智能工單系統(tǒng)的試點(diǎn)情況。招商積余強(qiáng)調(diào)要加大科技賦能，通過數(shù)智科技來推動客戶服務(wù)數(shù)智化、項目管理數(shù)智化、業(yè)務(wù)發(fā)展數(shù)智化。碧桂園服務(wù)也強(qiáng)調(diào)，推動“精益式”數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推廣數(shù)字化工作在更多項目的試點(diǎn)。
以增值業(yè)務(wù)提升毛利率水平、減少對開發(fā)商依賴的思路也將在2024年繼續(xù)延續(xù)。保利物業(yè)認(rèn)為，行業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)由之前的流量資源轉(zhuǎn)化驅(qū)動，進(jìn)入到核心產(chǎn)品垂直化能力打造的新階段，在社區(qū)場景之中，保利物業(yè)看到了單品的業(yè)務(wù)機(jī)會。萬物云將在2024年的蝶城生態(tài)建設(shè)中落實新的設(shè)想，即“蝶城+社商”，借助蝶城渠道來帶動蝶城內(nèi)商戶和商業(yè)的增長。碧桂園服務(wù)將積極在重點(diǎn)城市布局社區(qū)生活中的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，如零售、保潔、衣物洗護(hù)等。
中信證券近期發(fā)布研報指出，目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的勞動者作業(yè)界面還有明顯優(yōu)化的可能性，各種新科技成果還有加速應(yīng)用的趨勢，再考慮增值服務(wù)的發(fā)展，中信證券預(yù)期行業(yè)毛利率還有穩(wěn)步提升的空間。