在行業(yè)調整周期中，以輕資產運營的房地產服務企業(yè)也在承受壓力，以“敏感”著稱的地產咨詢機構也會誤判。在連續(xù)三個年度交出虧損業(yè)績之后，世聯行(002285)管理層在日前召開的業(yè)績說明會上向投資者致歉。

進入2024年，世聯行直言市場走勢“難以判斷，不敢判斷”，公司保持著非常謹慎的態(tài)度去安排經營計劃。不過，世聯行也在業(yè)績會上分享了市場調整中出現的新機會，管理層表示，“我們從來沒有躺平過，如果市場有一些好的跡象，公司有能力可以抓住?！?/p>

向投資者致歉

世聯行日前發(fā)布的財報顯示，2023年度公司實現營業(yè)收入33.73億元，同比下降15%，歸母凈利潤為虧損2.96億元，虧損幅度同比減少4971.21萬元。這是世聯行連續(xù)第三個年度出現虧損。

“去年房地產市場的情況確實超出預期，特別是去年下半年，情況比想象的都要糟糕得多?！?月12日，世聯行高管業(yè)績說明會上復盤去年經營表現時表示，“去年‘小陽春’行情中，公司的表現還是不錯的，在那個階段，對于中國房地產的市場和政策上是做了積極樂觀的判斷，但后續(xù)出現了較大的偏差，這使得公司受到了較大的影響，對此我們深感抱歉?！?/p>

在去年3月底發(fā)布的財報中，世聯行曾展望稱“2023年以定向降息、放松限制和支柱定位為標志，房地產市場步入了暖風盡吹、企穩(wěn)恢復的季節(jié)”。以此為基礎，世聯行提出了著力擴大“大資管”業(yè)務、推動“大交易”業(yè)務優(yōu)結構穩(wěn)規(guī)模等相對積極的策略。

事與愿違，公司在2023年對大資管業(yè)務的增量拓展雖然取得一定成效，但轉化收入的周期相對較長，對當期貢獻有限；大交易業(yè)務的核心，代理銷售業(yè)務情況則與市場“先揚后抑”的表現一致。

世聯行方面強調，公司整體經營在過去三年出現虧損的主要原因，還是因為計提資產減值損失的影響。財報顯示，雖然2023年世聯行整體虧損，但是經營活動產生的現金流量凈流入達4.48億元，兩者差異較大，報告期內，世聯行共確認的公允價值變動收益、預期信用減值損失、資產減值損失2.98億元。

作為代理銷售，世聯行應收賬款的客戶包括不少地產商，當前部分房地產企業(yè)資金鏈緊張，導致世聯行應收賬款可能出現回款周期拉長、逾期乃至壞賬的風險。在2023年，世聯行成立“應收賬款專班小組”，統(tǒng)籌大交易業(yè)務應收款項的催收管理及相關法律、訴訟等事宜，緊密關注風險客戶的復工復產動態(tài)，及時迅速采取應對措施，捍衛(wèi)公司的應收權益。

以恒大為例，世聯行在業(yè)績會上舉例稱，截至2023年末，公司對恒大的應收款項總額合計12.27億元，其中應收賬款11.92億元，已計提壞賬準備11.32億元，累計計提壞賬準備比例達95%。公司已對恒大應收款項提起全面訴訟，已判決案件300多宗，雖然絕大多數判決案件獲得勝訴，但實際執(zhí)行起來難度較大。

世聯行強調，在2023年，公司大交易業(yè)務前十大客戶基本上以國企為主，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等等。在后續(xù)履約的過程中，公司都在盡力防范風險，防止“恒大前車”再次發(fā)生。

謹慎安排經營計劃

對于2024年的市場走勢，世聯行高管直言“難以判斷，不敢判斷?！辈贿^公司表示，管理團隊已經做好了充分的準備，保持著非常謹慎的態(tài)度去安排經營計劃。

謹慎的經營策略在去年開始已經有所落實，世聯行方面介紹，公司做了成本方面的優(yōu)化，調整區(qū)域布局，收縮非核心地區(qū)的業(yè)務，讓自身資源實現聚焦，將核心資源集中投向大灣區(qū)，以便讓有限的資源更集中地投放在能夠帶來正向收益的領域。

最直接的措施是高管層的降薪。2023年，世聯行實際支付的高管薪酬592.76萬元，比計劃下降26.78%。2024年為降本增效，公司下調了高管的總薪酬計劃，較2023年下降9.67%，同時提高了高管薪酬結構中浮動工資占比。

財報顯示，在2023年世聯行三大費用全面下行，其中管理費用由2.84億元下降至2.51億元，研發(fā)費用從5258萬元下降至3346萬元。降幅最大的財務費用由5241萬元大幅下降至123萬元，公司通過壓降租賃融資費用、借款利息實現了高達98%的財務費用減少。

“節(jié)流”的同時，世聯行也觀察到行業(yè)新機會的出現。比如，在行業(yè)格局動蕩的當下，開始出現很多企業(yè)沒辦法自建營銷團隊以及設計團隊，外包的業(yè)務增量開始浮現機遇；再比如，開發(fā)商當下必須深入洞察客戶需求，市場將逐漸回歸到專業(yè)價值服務，公司有機會通過提供更全面的服務來提高收費。

“世聯的管理團隊是一支敬業(yè)、進取的團隊，我們從來沒有躺平過，也沒有任何躺平的意思。”公司管理層總結稱，“從當今市場格局上看，同行數量明顯減少，公司是服務市場的機構，對市場變化的敏感度較高。如果市場有一些好的跡象，公司是有能力可以抓住?！?/p>