來源：中國證券報
套上“馬甲”，支持實體經(jīng)濟的低息“抵押經(jīng)營貸”竟搖身一變成為房貸。
中國證券報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北上深多地，利用“抵押經(jīng)營貸”購房已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。中介可以提供設立殼公司、做賬和申請貸款等全流程服務。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié)，銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見。
心照不宣
王先生最近接到一個令他無法拒絕的貸款報價——最低年息3.85%，最長可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個基點。王先生現(xiàn)有房貸300萬元，這意味著，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節(jié)省約100萬元的利息支出。王先生心動不已。
中介機構(gòu)推銷給王先生的解決方案就是“抵押經(jīng)營貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經(jīng)營貸”實際上是企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，是銀行對公業(yè)務的一種。這類貸款主要用于企業(yè)日常經(jīng)營，需要有抵押物才能申請。其中，個人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業(yè)務人員對中國證券報記者表示，商鋪和寫字樓一般最多只能申請到評估值四成左右的貸款，而個人住宅尤其是北京東西城區(qū)的住宅基本能申請到評估值七成左右的貸款。
“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現(xiàn)在都有‘抵押經(jīng)營貸’產(chǎn)品，利息很低，年化利率最低3.85%?！币晃毁J款中介機構(gòu)人士對記者表示。
長期從事“抵押經(jīng)營貸”業(yè)務的中介機構(gòu)人士李陽（化名）告訴記者，過去存在一部分客戶“賣房炒股”的情況，但這幾年已經(jīng)減少很多。從他經(jīng)手的客戶情況來看，有不少“抵押經(jīng)營貸”客戶的資金用于購房。自2017年“3·17”調(diào)控以來，北京房地產(chǎn)市場信貸杠桿被嚴控，用“抵押經(jīng)營貸”補足購房首付款成為不少購房者“曲線救國”的路徑。而自去年起，銀行普遍推出了針對小微企業(yè)的低息經(jīng)營貸款產(chǎn)品，年利率普遍在3.875%到5%之間，與個人房貸水平出現(xiàn)倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對此，大家都有一種心照不宣的默契。
那么，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營貸”呢？
辦理“抵押經(jīng)營貸”需要一個殼公司，最好不要是最近注冊成立的，同時要求借款人為法定代表人、實控人或者大股東。然后通過對公司進行包裝，以經(jīng)營項目為理由向銀行申請貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營貸”產(chǎn)品主要是針對“一抵”（房屋抵押時無未結(jié)清貸款）客戶，客戶一般需要一筆過橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請貸款。
目前，通過中介機構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營貸”已形成一條成熟的流水線。中介機構(gòu)可以提供全套服務，如果自己沒有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請貸款，以及最終提款的全流程服務。
有中介機構(gòu)人士甚至對記者表示，不用擔心墊資的風險，可以先審核房本，出了批貸函，確定能放款了再墊資結(jié)清，然后重新在合作銀行抵押和放款。
“把關(guān)人”怎么了
“抵押經(jīng)營貸”為何成為信貸資金違規(guī)進入樓市的通道？較長的期限和審批漏洞是主要原因。
以往經(jīng)營性貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長達20年的“抵押經(jīng)營貸”，期限已經(jīng)與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營貸”變身房貸提供了可能性。
另一方面則是銀行的審批漏洞。而審批漏洞是不是銀行內(nèi)部人有意為之，業(yè)內(nèi)人士看法不同。
有股份制銀行客戶經(jīng)理對記者表示，銀行實際上很難精確追蹤每筆貸款資金流向，市場上有一些專門用于走賬的空殼公司，資金繞了幾道之后就很難再查出去向了?！百Y金要是去買了房，從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來看，風險要比經(jīng)營貸小很多。真的小微企業(yè)經(jīng)營貸，我們反而會很關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況及是否會逾期。”前述客戶經(jīng)理對記者表示。
對此，有中介機構(gòu)人士對記者表示，中介機構(gòu)在各家銀行都有比較相熟的信貸業(yè)務人員。一些銀行的業(yè)務員是了解資金實際用途的?！坝行┬刨J員知道資金是用于購房，反而比較容易批復。畢竟資金用于買房，實際風險比用于企業(yè)經(jīng)營低得多。”有中介機構(gòu)人士對記者坦言。
這一說法也得到了一些銀行人士的“承認”。某股份制銀行分行副行長對記者表示，盡管監(jiān)管層明令禁止，但“抵押經(jīng)營貸”資金違規(guī)進入樓市一直時有發(fā)生。
他認為，銀行如此操作，可能主要有資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量兩方面的動機?！澳壳氨O(jiān)管部門對各家銀行的小微企業(yè)貸款余額占比有最低要求。這意味著，小微企業(yè)貸款余額達到一定規(guī)模，銀行才能開展其他業(yè)務。長期以來，銀行的模式都是‘傍大戶’，于是各家都開始搶著做小微企業(yè)貸款，因為做大小微企業(yè)貸款才可能繼續(xù)‘傍大戶’。因此不排除有些銀行通過這種方式做增量做規(guī)模。另一方面則是出于資產(chǎn)質(zhì)量的考慮。小微企業(yè)貸款不良率相對較高，考驗的是銀行風險定價能力。而房貸則是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一，逾期率極低。有些銀行尚未接受‘賺辛苦錢’的觀念，不排除通過將少量‘抵押經(jīng)營貸’變身房貸的做法來保持整體小微業(yè)務資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定?！?/p>
監(jiān)管出重拳
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“抵押經(jīng)營貸”進入樓市是個老問題，以往這類業(yè)務實際門檻不低，規(guī)模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。
違規(guī)信貸資金進入樓市一直是監(jiān)管機構(gòu)嚴打的領域。2020年4月，中國人民銀行深圳市中心支行曾進行審查，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行自查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。2020年4月23日，央行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會，要求堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產(chǎn)作為風險抵押，通過個人消費貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
2020年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機構(gòu)市場亂象整治“回頭看”工作要點》，在“房住不炒”政策方面，個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重要問題之一。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，去年有多家銀行因經(jīng)營貸款資金違規(guī)流入樓市收到大額罰單，其中不乏國有大行、股份制銀行，相關(guān)工作人員也受到處罰。
今年以來，在不到一個月的時間內(nèi)，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農(nóng)商行等多家銀行因存在資金違規(guī)進入樓市問題而收到罰單。其中，經(jīng)營性貸款被挪用于購房成為重點打擊方向。
1月11日，銀保監(jiān)會嘉興監(jiān)管分局發(fā)布的行政處罰信息公開表顯示，浙江稠州銀行股份有限公司嘉興分行因信貸管理不審慎，個人經(jīng)營性貸款資金被挪用于購房，被處罰款人民幣30萬元。1月19日，廈門銀行和工行衢州分行均因信貸資金違規(guī)流入樓市等被當?shù)乇O(jiān)管分局處罰。其中，廈門銀行因個人經(jīng)營性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領域被廈門銀保監(jiān)局罰款20萬元。工行衢州分行因信貸資金違規(guī)流入房市、股市等被銀保監(jiān)會衢州監(jiān)管分局罰款95萬元。