客戶劉先生為了孩子上學，看中了一套學區(qū)房（屬于二套），愿意接受七成首付，但房主卻表示現(xiàn)在銀行按揭款回款很慢，所以一次性付款的購房者優(yōu)先。結果劉先生被全款付清的購房者給擠掉了。

通常來說，能高首付比例的購房者應該挺容易買到房，可現(xiàn)實偏偏不盡如人意，還有很多人能全款買房，這些人究竟是如何做到的？

究竟哪來那么多全款的人？

能全款買房的人中，除了拆遷戶、賣房子湊錢的購房者外，還有不少人選擇了“全款買房再抵押”的方式。

房產(chǎn)抵押已不是什么新鮮事，不過根據(jù)相關規(guī)定，通過“抵押貸”貸出來的錢，只能用來經(jīng)營和消費，不能用于購房。但由于現(xiàn)在監(jiān)管難度大，銀行很難確定借款人到底拿錢去做什么，也就導致現(xiàn)在仍有人通過這種方式買房。

全款買房再抵押的優(yōu)勢

可議價空間大

像2021年下半年，市場行情差，銀行按揭放款慢，很多房東急需要錢，按揭買和全款買的價格差好多。

可貸成數(shù)高

一二線城市認房認貸，二套房首付一般需要6-7成以上，按揭就只到3-4成，使用全款買房再抵押，最高可抵押貸款房產(chǎn)價值的7-8成。

節(jié)省利息

目前抵押貸最低年化3.6%，可做10年期先息后本，節(jié)省十幾萬利息。

注意事項

如果拿不出全款，就需要墊資，相對來說多了一個環(huán)節(jié)。會承擔一些墊資的成本，具體金額要看墊資的額度，沒有營業(yè)執(zhí)照的，需要辦一個營業(yè)執(zhí)照。

抵押貸款期限沒有按揭貸款那么長，按揭可以做20-30年，抵押是5-10年，不過到期了可以無本續(xù)貸，只要征信和負債不變化太大，一般沒有太大問題。

總而言之，大致的利弊都在上面，結合自己的情況可以綜合考慮一下，如果不差錢，就走正常途徑按揭買。

如果因為按揭月供大，每月還款有壓力，想省些利息錢，或者說你是要做生意，后續(xù)有投資意向的，那采用抵押貸款要劃算一些。