按揭的房子能做抵押貸款嗎，按揭房還可以抵押貸款嗎

按揭買房已經是一種越來越普遍的現(xiàn)象。在給有按揭房的客戶做貸款方案時，一般都會給到抵押方案?？蛻艟蜁幸粋€疑問，我的房子按揭的時候就已經抵押給銀行了，還能再做抵押貸款嗎？

按揭中的房子可以做抵押的，前提是有足夠的余值。余值=房產評估價值×70%-按揭貸款剩余價值。

假設一套房子現(xiàn)在評估價值100萬，按揭貸款余額為50萬。那么這套房的余值為100萬×70%-50萬=20萬。余值為20萬，用這套房子去做抵押能做的額度也就是20萬左右。

正常情況下按揭還了2，3年的房子都是可以做抵押的?，F(xiàn)在按揭買房基本都是給3成首付，按揭貸款7成。所以剛辦完按揭的房子一般都是沒余值的。但是房子是會漲價的，而抵押是按現(xiàn)在的評估價來做的這樣就會有余值了。

假設一套房子價值100萬，買的時候給了30萬首付按揭貸了70萬。這種情況下房產當然沒有余值。但是幾年后房子漲到了200萬，這時候就算按揭還欠70萬余值也有70萬了。（200萬×70%-70萬=70萬）

接下來給大家分享兩種按揭房做抵押的方法。

抵押轉貸

抵押轉貸就是去新的銀行申請貸款，批下來后墊資還掉剩余的按揭貸款再去新的銀行入押。

假設客戶房子價值200萬，現(xiàn)在在A銀行還欠按揭貸款50萬?，F(xiàn)在客戶可以拿這套房子去B銀行申請140萬貸款。貸款批下來后，再去墊資公司借50萬還掉欠A銀行的50萬拿到房產證。接著再去B銀行把房子抵押了拿140萬。放款后還掉之前借墊資公司的50萬，到手90萬。這就是抵押轉貸的流程。

整個轉押流程在15-30天。在新銀行拿到批復后去做墊資的成本也是很低的。一個月成本大概1.5%，如果半個月就能搞定墊資半個月也可以。上面這個客戶如果一個月走完流程那他大概的墊資成本是7500。（50萬×1.5%=7500）

房產二次抵押

房產二次抵押就是在不還掉按揭的情況下直接去貸款做抵押的二次登記。

假設客戶房子價值200萬，現(xiàn)在按揭還欠50萬。那客戶可以去申請90萬二押貸款。批款后客戶需要去房管局做房產的二次抵押登記。這就是房產二次抵押的流程。

房產二次抵押因為不涉及到提還按揭貸款，所以流程非常簡單。不過二押的利息是要比正常的抵押貸款要高很多。因為二押是在客戶已經有抵押的情況下再放款，二押放款方作為第二債權人風險要更高。

上圖是轉貸和二押之間的特點。

二押和轉貸都有不同的優(yōu)勢。從利息和還款方式來考慮轉貸銀行肯定是有優(yōu)勢的，利息低年限也長。

但是二押的優(yōu)勢是放款快，如果資金是短期周轉的又比較急用錢二押也是可以考慮的。

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