2021上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，信貸政策收緊，購(gòu)房政策調(diào)整頻繁，但熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍在上漲。由于調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)的漲幅逐漸被抑制，尤其是一線城市二手房市場(chǎng)下跌明顯。
對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，專家告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)，二手房?jī)r(jià)漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)，未來(lái)樓市成交將逐漸趨于平穩(wěn)。
前些年二手房市場(chǎng)密集出臺(tái)調(diào)控措施，預(yù)計(jì)未來(lái)二手房?jī)r(jià)降幅市場(chǎng)持續(xù)回歸正常。
今年前5月各地的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過(guò)234次。其中，二手房市場(chǎng)調(diào)控措施也相繼出臺(tái)。
2月，深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)格機(jī)制。3月，北京海淀嚴(yán)厲打擊了“炒作”學(xué)區(qū)房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起了“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律行動(dòng)”。在一線城市率先示范后，二線城市緊隨其后。4月份，合肥二手房限購(gòu)，西安限購(gòu)，5月成都二手房參考價(jià)格正式出臺(tái)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，北上廣深四大一線城市1月份二手住宅銷售價(jià)格同比上漲1.3％，二月份環(huán)比上漲1.1％，三月上漲1.0％，四月上漲0.8％，五月上漲0.6％。二手房?jī)r(jià)在一線城市的漲幅回落明顯。
事實(shí)上一線城市的政策控制非常嚴(yán)厲，此前查處深房理等中介機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)形成了一定的震懾作用。隨后新房集中供應(yīng)，二手房市場(chǎng)隨之降溫。
舊房?jī)r(jià)格仍在上漲，但是上漲速度正在減緩，預(yù)計(jì)在下半年會(huì)繼續(xù)下跌。近幾個(gè)月，尤其是第一季度，二手房?jī)r(jià)的暴漲，實(shí)際上是一種不正常的狀態(tài)。房產(chǎn)市場(chǎng)本身不應(yīng)該暴漲，二手房?jī)r(jià)的放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)。
不只是政策調(diào)控，二手房市場(chǎng)近日也頻頻傳出收緊甚至停貸的消息。
根據(jù)媒體報(bào)道，深圳、東莞、南京三地都出現(xiàn)了二手貸款額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等地傳出額度用完后被迫“停貸”的聲音。
當(dāng)前，南方城市房貸明顯收緊，原因在于住房貸款不足。二手房交易量的增加，使得原本已有大量抵押貸款供不應(yīng)求。
實(shí)質(zhì)上還是因?yàn)闃鞘羞^(guò)熱，2020年包括今年第一季度在內(nèi)的信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲的幅度非常明顯，但整個(gè)樓市的成交金額太大，信貸供給不足，導(dǎo)致房貸不夠用，導(dǎo)致房貸價(jià)格上漲。住房貸款供給不足抑制了市場(chǎng)的成交，隨后二手房樓市的成交還是會(huì)逐漸向平穩(wěn)的方向發(fā)展。
土拍市場(chǎng)上半年“量降價(jià)漲”首批“雙集中”供地存降溫效應(yīng)。
根據(jù)2021年上半年土地市場(chǎng)報(bào)告，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量減少6％，成交量減少9％，成交均價(jià)上漲21％，溢價(jià)率上升1個(gè)百分點(diǎn)，前六個(gè)月出讓金總額為2.83萬(wàn)億元，同比上漲8％，住宅用地供應(yīng)量同比下降9％。第一季度土地供求較高，第二季度土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，上半年整體呈現(xiàn)出量跌價(jià)的態(tài)勢(shì)。
從今年二月開(kāi)始，北上廣深等22個(gè)城市逐步試點(diǎn)土地出讓制度，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批集中發(fā)布住宅用地出讓政策。截至6月26日，22個(gè)城市中除武漢外的21個(gè)城市已完成首輪集中土拍。
供地兩用”政策有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，降低土地競(jìng)拍熱，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，對(duì)抑制溢價(jià)率具有積極作用。有利于達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。
資料顯示，首批雙集中供地完成后，土地?zé)岫炔粶p，溢價(jià)率也較去年上升。具體地說(shuō)，2020年全年，對(duì)比22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市的住宅用地成交情況，地價(jià)平均樓面價(jià)上漲15％。就溢價(jià)率而言，2021年首輪土地集中出讓也比去年上漲2個(gè)百分點(diǎn)。
應(yīng)該客觀地看待這種溢價(jià)。第一，土地供給增加，客觀上拿地機(jī)會(huì)較多，所以溢價(jià)率會(huì)相對(duì)被控制；其次，土地溢價(jià)率本身也受土地供應(yīng)的影響，部分地塊較熱，與土地位于市區(qū)等因素有關(guān)。
事實(shí)上，最初的雙集中供地還是有降溫作用的，各地土地有限的地價(jià)等各種限制，客觀上也讓房企拿地域性比較好，基本上還是符合‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的政策導(dǎo)向。
下半年度物業(yè)稅如何推進(jìn)？專家：未來(lái)短期內(nèi)逐步推進(jìn)落地的可能性不大。
十一日，財(cái)政部等四部門召開(kāi)了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)。這次座談會(huì)提出，要聽(tīng)取部分市人民政府負(fù)責(zé)同志和部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，“談稅色變”現(xiàn)象確實(shí)存在。關(guān)于房地產(chǎn)稅法的新進(jìn)展，必將引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。和財(cái)政部等四部門會(huì)聚一堂，會(huì)不會(huì)意味著《房地產(chǎn)稅法》即將出臺(tái)？對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有哪些具體影響？
房地產(chǎn)業(yè)稅制是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，今后幾年肯定會(huì)逐步推進(jìn)，但短期來(lái)看，不太可能在兩三年內(nèi)落地，不要再把‘房地產(chǎn)稅’當(dāng)作干擾市場(chǎng)的指標(biāo)。這次座談會(huì)上可以看出，房地產(chǎn)稅在未來(lái)一定會(huì)落地，但不會(huì)是近期。
在大城市試點(diǎn)前，房地產(chǎn)稅存在可行性。表示，房地產(chǎn)稅對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有客觀意義。并且首次提到“改革試點(diǎn)工作”，具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。而且從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制思路來(lái)看，最有可能是大城市先行試點(diǎn)。
如果房地產(chǎn)稅繼續(xù)征收，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？
若大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，將使一手房認(rèn)購(gòu)意愿減弱，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌或上漲；二手房房東也會(huì)因?yàn)闈撛谑找鏈p少而拋售房產(chǎn)，促使樓市成交價(jià)格下降，從而促使一手房認(rèn)購(gòu)的意愿減弱，從而導(dǎo)致一手房認(rèn)購(gòu)意愿減弱，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。