近兩年，無論是個人投資買房還是中小企業(yè)融資，通過中介機構委托抵押借款是一種較為常見的融資手段。但 通過民間擔保、P2P、小額貸等機構進行抵押貸款的過程中，往往潛藏著種種陷阱，稍有不慎，就可能面臨失去抵押物（房產）的風險 。


通過分析大量抵押貸被騙案例不難發(fā)現，受害者普遍法律意識不強，對抵押貸款過程中的風險難以察覺；而且粗心大意， 很多借款人在簽訂借款合同時甚至都不看合同內容 ，由于過程中“合法、合規(guī)”， 借款人一旦被騙，很難通過司法途徑維護自身合法權益 。


下面通過發(fā)生在高某身上真實的案例來逐條解析抵押貸中存在的陷阱和套路。2015年11月，高某以房產作為抵押物，向北京某擔保公司委托貸款300萬元，半年后，在其不知情的情況下，房產被過戶至第三人名下，至今未拿回。


高某是北京人，在內蒙古經營著一家多元化發(fā)展的中小型企業(yè)，由于發(fā)展中遭遇資金緊張，計劃從擔保公司進行委托借款，當時他的一位合作伙伴為他推薦了北京一家知名擔保公司，對方先后數次打電話表示借款不成問題。


當時高某提出借款300萬元，借款期限為1年，擔保公司工作人員表示沒問題，由于當時用錢較急，他與父親一起回到北京辦理借款手續(xù)。需要說明的是，擔保公司并不直接借款，而是充當“中介”為借款人與出借人牽線搭橋。


01


套路一：合同中的惡魔


委托合同和貸款合同條款不一致，為借款人違約埋下陷阱


委托借款過程分三步，第一步，高某回到北京后，先和擔保公司簽訂《委托合同》，即高某委托擔保公司向第三方借款；第二步，高磊與出借人簽訂正式《借款合同》；第三步，擔保公司和高某簽訂《成交確認書》。委托貸款完成。


按照借款合同規(guī)定，借款期限是2015年11月9日到12月8日，月息是2%；而成交確認書約定，借款時間是2015年11月10日到2016年4月9日，月息是1.5%，借款期限和月息均不一致。


當時擔保公司給高某的解釋是，借款合同中1個月和5個月期限只是出借人要求和合同格式，并口頭承諾，一個月到期后，只要高某繼續(xù)按月償還月息，借款期限自動延續(xù)，直到出借人提出終止借款合同。


由于高某當時著急用錢，并沒有在意這些。但從法律角度來說，2015年12月9日起，高某已經處于違約狀態(tài)，只要出借人愿意，隨時可以對高某提出違約賠償；即便按照5個月期限，2016年4月10日，高某也處于違約狀態(tài)。


事后回想不難發(fā)現，讓借款人處于法律意義上違約是整個套路中第一步，也就是說，想要合法的處置抵押物，就必須設法讓高某違約，同樣想要不受干涉處置抵押物，就要讓高某對自己的違約情況處于不知情狀態(tài)。


所以 在簽訂相關合同時，一定要按照當初約定進行，寸土必爭，因為雙方一旦走上法庭，合同是唯一憑證 。


02


套路二：陰陽委托書


讓借款人在不知情的情況下簽下委托出售抵押物的委托書


借款合同成立后，由于出借人擔心借款人出現惡意違約等情形，通常會由出借人為借款人指定一名代理人，借款人以《委托書》的形式授權代理人對借款履約過程中相關事宜進行處理，包括委托處理抵押物。


當時高某的出借人是兩名自然人，每名自然人都有一名委托代理人。借款協議成立后，高某也拿到了300萬借款。2016年2月份，擔保公司通知高某，其中一名代理人要出國，出借人提出要將委托書簽至同一名代理人名下。


原來的兩名委托代理人變成一名，所以需要變更委托書，高某并沒有意識到其中風險。在沒有細看的情況下，便在委托書上簽上了名字，并在公證處進行公證，高某并沒有發(fā)覺，其已簽下兩份委托書。


事發(fā)后查檔發(fā)現，他所簽訂的兩份委托書并不一致。其中一份是正常委托書，包括代理高某辦理還款、房產抵押、解押等方面授權；而另一份委托書則包括了房產出售、過戶等多方面授權。


正是這一份委托書，導致高某在不知情的情況下房產被代理人解押并出售給第三人，并經過多次過戶，形成事實上復雜交易，由于整個環(huán)節(jié)中各種手續(xù)均符合法律依據，高某通過司法途徑拿回房產的可能性極小。


所以， 借款人在簽字時候一定要慎重下筆，對自己簽下的每一份文件都要認真閱讀，并對其中不合理的條款及時提出疑問，一旦簽下并經過公證，也就意味著借款人同意文件中的內容 。


03


套路三：隔離借貸雙方


出借人和借款人之間 信息不對稱，抵押物被 暗中出售


按照正常流程，在履行借款協議過程中，月息應該由借款人高某（或代理人）直接支付給出借人（或代理人），但實際上，月息先由高某支付給擔保公司員工個人，再由擔保公司員工制支付給出借人。


這就形成借款人和出借人長期處于隔離狀態(tài)，按照正常情況，即便高某形成違約，出借人會進行催款，在催款無效情況下，可以通過出售抵押物進行償還，而這個時候，高某起碼對出售抵押物是知情的。


但由于雙方并沒有通過償還月息發(fā)生直接關系，其中有代理人、擔保公司作為中介人和紐帶，而且高某早已經處于事實上違約，為出借人不將違約及時通知高某提供了依據，而這又進一步方便了代理人暗中處置抵押物。


實際上，2016年4月10日后，代理人即根據委托書授權，償還300萬元借款及剩余利息，并辦理抵押物解押手續(xù)，并于5月份將房產出售給第三人，直到6月底高某還款時，才發(fā)現房產已經被出售。


這個過程也并非沒有毛病，高某在北京市房管局查檔時發(fā)現，有人在過戶協議上偽造自己的簽名。一位律師指出，即便代理人可以根據委托書進行私自出售房產，但在過戶的時候，必須要有房主拍照、簽字，“偽造簽名？房管局怎么通過過戶的？”


回過頭再來看，在高某失去房產的過程中，參與方有擔保公司、出借人、代理人、公證處、房管局和借款人，這6個參與者中，在各個環(huán)節(jié)中均扮演著不可替代的作用，而借款人又是關鍵性參與者。


但如果這原本就是一個旨在套取抵押房產的陷阱，高某就不過是這一生意中的一個獵物而已。 律師提醒，借款人如果不懂法，在辦理借款一定聘請律師全程跟蹤，與失去房產相比，律師費代價顯然更小 。 （90度地產）