新房房貸利率由最高5.88%，降至5.15%，多家二手房貸款利率回到基準(zhǔn)，降至4.9%。

房貸利率下降，對(duì)市場(chǎng)能夠發(fā)揮積極作用。鄭州市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前限購(gòu)和限貸等政策總體上趨于寬松態(tài)勢(shì)。

01

親歷：二手房房貸利率一降再降，房貸每月少還600多元

1月，喬喜通過(guò)在鄭州做中介的朋友，購(gòu)買了一套二手房，購(gòu)房合同簽訂后，因?yàn)檫^(guò)年加上朋友因?yàn)榻Y(jié)婚還有突發(fā)事件，他的貸款手續(xù)拖到了現(xiàn)在才辦。

3月10日，他接到朋友的好消息，鄭州二手房貸款利率下降，他購(gòu)買的房子現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，可以按照新的政策進(jìn)行審批，也就是能按照新的利率4.9%來(lái)計(jì)算房貸。

“這一下又省了不少錢?！眴滔哺吲d壞了，在征得買賣雙方同意后，朋友向銀行遞交了相關(guān)手續(xù)。

“我運(yùn)氣不錯(cuò)，算是沾了我朋友結(jié)婚的喜氣吧?！表n旭說(shuō)，雖然因?yàn)榕笥呀Y(jié)婚，他的房貸手續(xù)辦理拖了一個(gè)多月，卻因此經(jīng)歷了利率一降再降。

原本1月份，他就和房東簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并計(jì)劃在當(dāng)月底前完成房貸手續(xù)，那個(gè)時(shí)候，所選擇的銀行利率為5.88%。后來(lái)自己臨時(shí)有事要出差，沒(méi)能辦理。

“2月份我們又約了一次，辦理貸款手續(xù)。”喬喜表示，2月份時(shí)，銀行貸款利率為5.15%。

“那個(gè)時(shí)候覺(jué)得，利率降了不少，趕緊辦完手續(xù)?！眴滔卜Q，但是因?yàn)榕笥呀Y(jié)婚，貸款手續(xù)辦理再一次延期。

直到前幾天，朋友忙完婚禮才向銀行遞交了貸款材料。那時(shí)的利率依舊是5.145%。

“沒(méi)想到剛過(guò)了這幾天，利率又降到了4.9%，還好我還沒(méi)走完流程。”喬喜說(shuō)。

從5.88%到5.5%再到4.9%，房貸一降再降，幫喬喜節(jié)省了不少錢。

他購(gòu)買的二手房，總房?jī)r(jià)150萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，年限30年。

按照5.88%利率計(jì)算，得償還利息113.06萬(wàn)元，月供5918.57元。按5.15%利率計(jì)算，得償還利息96.56萬(wàn)元，月供5460.26元。按4.9%利率計(jì)算，得償還利息91.06萬(wàn)元，月供5307.27元。

總體計(jì)算下來(lái)，受利率下降影響，他每月可少繳納611.3元月供。相比5.88%的利率，他總價(jià)可以少還22萬(wàn)元。

02

半年時(shí)間，鄭州新房貸款利率最高直降20%

據(jù)悉，目前鄭州新房、二手房貸款利率均有所下調(diào)，力度還是較大的，可以說(shuō)執(zhí)行利率達(dá)5年來(lái)最低。

現(xiàn)在部分銀行新房首套利率下調(diào)，由原先5.635%（相當(dāng)于上浮15%）下調(diào)到5.39%（相當(dāng)于上浮10%），二手房貸款下調(diào)回到基準(zhǔn)利率，執(zhí)行4.9%。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行前幾日房貸利率剛剛調(diào)整，目前該行新房首套基準(zhǔn)普遍上浮10%，執(zhí)行利率5.39%，二套基準(zhǔn)上浮15%，執(zhí)行利率5.63%。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行新房利率不同項(xiàng)目情況不一樣，一般都是基準(zhǔn)利率上浮10%或者15%。二手房利率上周從5.145%調(diào)整至基準(zhǔn)利率4.9%。

鄭州興業(yè)銀行近日進(jìn)行過(guò)調(diào)整，現(xiàn)行的是基準(zhǔn)利率4.9%。新房各項(xiàng)目情況不一樣，一般會(huì)比二手房高一些，目前新房首套利率為5.35%左右。

中信銀行與上述情況類似，現(xiàn)在二手房按基準(zhǔn)利率4.9%執(zhí)行，新房現(xiàn)在上浮10%-15%，具體每個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的有所不同。

交通銀行新房首套貸款利率普遍上浮10%-15%，二手房上浮5%左右，執(zhí)行利率5.15%。

建設(shè)銀行現(xiàn)在房貸利率確實(shí)有所下調(diào)，從原來(lái)5.88%下調(diào)到了5.63%，預(yù)計(jì)未來(lái)可能還會(huì)有下降趨勢(shì)，購(gòu)房者可以再等等。

當(dāng)前，鄭州貸款利率處于下行狀態(tài)。

近幾年，伴隨著鄭州樓市發(fā)展政策，房貸利率也經(jīng)歷著上下起伏的變化。

2016年，鄭州各大銀行首套房利率還執(zhí)行九折利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)的上打個(gè)折。

隨著樓市大環(huán)境調(diào)控，信貸政策一度收緊，鄭州貸款利率曾在去年創(chuàng)下全國(guó)新高，多數(shù)銀行首套房貸利率達(dá)到6.37%，相當(dāng)于上浮30%。

今年開(kāi)年以來(lái)，鄭州房貸利率下調(diào)的消息時(shí)有不斷，目前，新房首套利率普遍回調(diào)到5.15%，二手房貸款利率普遍下調(diào)到4.9%。

如今，鄭州房貸利率再度下探，部分銀行回到了基準(zhǔn)利率上浮10%的檔位上，而二手房更是給力，多數(shù)已經(jīng)下降到了基準(zhǔn)利率的位置。

這半年時(shí)間，鄭州新房房貸利率下調(diào)力度可謂空前，新房貸款利率最高已直降20%。

下階段，鄭州房貸利率繼續(xù)下調(diào)的可能性還是很大的。

目前，北京首套房貸利率普遍降至5.15%，上海普遍降至4.95，深圳首套房貸利率最低降至4.9%。

國(guó)內(nèi)這些一線重點(diǎn)城市利率都下調(diào)了，未來(lái)鄭州繼續(xù)下調(diào)的可能性也會(huì)更大。

03

已辦理房貸業(yè)務(wù)的，利率什么時(shí)候會(huì)變化？

“購(gòu)房時(shí)的實(shí)際利率，減去當(dāng)時(shí)的LPR，得到的就是基點(diǎn)?！敝袊?guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行工作人員解釋，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，基點(diǎn)確定之后是不會(huì)變化的，LPR是會(huì)變化的，而房貸利率也會(huì)隨之變化。

比如，買房子時(shí)實(shí)際利率5.39%，當(dāng)時(shí)的LPR是4.65%，那么基點(diǎn)就是74。LPR變?yōu)?.6%后，利率應(yīng)該是4.6%加上0.74%，也就是5.34%。

事實(shí)上，房貸利率計(jì)算方式有兩種，一種是按年計(jì)算，在每年1月，用上一年12月央行公布的LPR，加上基點(diǎn)，得到新的房貸利率，之后一年均執(zhí)行該利率。

另一種是按放款日期計(jì)算，也就是按照首個(gè)放款日上一個(gè)月的LPR，加上基點(diǎn)得到新利率，周期同樣是一年，第二年相同月份重新計(jì)算。

“一般銀行辦理業(yè)務(wù)時(shí)，是應(yīng)該提醒顧客，選擇使用哪種計(jì)算方式。”上述鄭州某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各銀行具體在執(zhí)行時(shí)，情況是不一樣的。

簡(jiǎn)而言之，對(duì)已辦理貸款業(yè)務(wù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率是與每年固定月份LPR掛鉤的，調(diào)整浮動(dòng)應(yīng)為每年該月LPR同比變化值，并非一月一變。

“截至目前，我國(guó)LPR總體是下降的?！痹撠?fù)責(zé)人稱，在LPR調(diào)整過(guò)程中，這兩年不少購(gòu)房者實(shí)際還貸利率也跟著降低了。

2019年實(shí)行初期，我國(guó)LPR為4.85%，之后一路走低，于今年1月調(diào)整為4.6%。這意味著對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率下降了0.25%。

作為一種市場(chǎng)化利率，我國(guó)LPR確定方式為，市面上主流商業(yè)銀行房貸利率“報(bào)價(jià)”加權(quán)平均值。

LPR是根據(jù)全國(guó)市場(chǎng)情況確定的，而鄭州對(duì)其影響十分有限，所以鄭州多家銀行紛紛降低房貸利率，并不直接意味著LPR會(huì)有變動(dòng)。