最高人民法院公報案例

抵押的土地使用權上存在他人房屋的，

構成無權處分

（二）關于不動產(chǎn)擔保物權

60.【未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同的效力】不動產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。

61.【房地分別抵押】根據(jù)《物權法》第182條之規(guī)定，僅以建筑物設定抵押的，抵押權的效力及于占用范圍內的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產(chǎn)生兩個抵押權的沖突問題。基于“房地一體”規(guī)則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產(chǎn)，從而依照《物權法》第199條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。同一天登記的，視為同時登記。應予注意的是，根據(jù)《物權法》第200條的規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。

62.【抵押權隨主債權轉讓】抵押權是從屬于主合同的從權利，根據(jù)“從隨主”規(guī)則，債權轉讓的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，擔保該債權的抵押權一并轉讓。受讓人向抵押人主張行使抵押權，抵押人以受讓人不是抵押合同的當事人、未辦理變更登記等為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

前事不忘，后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、地隨房走，房隨地走的原則，不僅適用于抵押權，也適用于建設用地使用權。當事人通過約定轉讓或抵押房地中的任何一項，另一項也視為一并轉讓和抵押。受讓人或者抵押權人對未意定抵押的一項成立法定建設用地使用權或者法定抵押權。因此，當事人在接受土地使用權進行抵押時，應當查明地上是否存在第三人所有的地上建筑物，防止部分土地使用權已成立為他人所有的法定土地使用權，從而影響擔保物的價值。

3、抵押人以不屬于自身所有的抵押物進行擔保時，構成無權處分，抵押權不能有效設立。但根據(jù)《買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定，無權處分的合同并非無效。故本案中認定抵押合同無效的裁判觀點在新的司法解釋條件下應作相應調整。即無權處分的抵押合同有效，但抵押權人對抵押物的抵押權不能有效設立。

《合同法》

《房地產(chǎn)管理法》

《物權法》

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》

中國信達資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案 。

“法律星球”媒體號，專注于民商法實務研究，提供專業(yè)、講信用的法律服務。