LPR新規(guī)的推出讓不少人擔(dān)心貸款成本會(huì)提高，央行房貸利率新政帶來(lái)的“漲價(jià)”消息讓人心中忐忑。但細(xì)心的市民發(fā)現(xiàn)，甬城住房抵押貸款的門檻卻意外降低了——無(wú)按揭“房抵貸”利率最低降至基準(zhǔn)，“二抵貸”高調(diào)重現(xiàn)。
無(wú)按揭“房抵貸”利率“倒掛”
市民周女士剛剛按揭買下鄞州新城一套二手房，為了盡快搬新家，她得第一時(shí)間安排設(shè)計(jì)裝修。然而，剛付清首付款的她手頭拮據(jù)。朋友給了個(gè)建議：以原有住房為抵押，貸款裝修。
在周女士看來(lái)，抵押貸款利率不低，眼下房貸利率都動(dòng)輒上浮15%、20%了，“房抵貸”是想都不敢想的事。然而一連咨詢了7家銀行，周女士意外發(fā)現(xiàn)，向來(lái)利率底線高企的“房抵貸”，眼下卻十分親民，部分大銀行甚至將利率降至基準(zhǔn)，比她好不容易申請(qǐng)下來(lái)的二套房貸上浮20%的利率低了一大截，三年期貸款利率僅4.75%，一年期甚至僅4.35%。周女士算了算，如果申請(qǐng)30萬(wàn)元貸款，一年利息還不到15000元，分?jǐn)偟矫吭乱簿颓в嘣?/p>
正如周女士所了解的，記者注意到，在房貸利率屢屢上浮的情況下，房貸和無(wú)按揭“房抵貸”之間的利息差距已越來(lái)越小，部分銀行慷慨給出的基準(zhǔn)利率，已與住房按揭貸款利率形成“倒掛”現(xiàn)象。
“二抵貸”高調(diào)“叫賣”
事實(shí)上，不止如此，隨著房?jī)r(jià)的逐年走高，即便是現(xiàn)有住房的按揭款還未結(jié)清的房貸一族，眼下也被部分銀行賦予了抵押貸款的貸款資格?！岸仲J”不僅有門，而且在甬城日趨活躍。
將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押，正是所謂的“二抵貸”?！啊仲J’客戶一般可以貸到的額度是房屋的評(píng)估價(jià)乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭金額。一般情況下，折扣系數(shù)為住宅七折、商業(yè)用房五折，也有部分年份較新的住房，折扣可到八折?！蹦炽y行業(yè)務(wù)員告訴記者，“早年買的房子，價(jià)格翻了幾倍，遇到資金緊張，拿漲價(jià)后的房子作抵押，輕輕松松就能貸到超過(guò)住房買價(jià)的金額。”
“二抵貸”的重現(xiàn)讓海曙區(qū)某食品貿(mào)易公司老板陳先生如釋重負(fù)。他在5年前以1.2萬(wàn)元/平方米購(gòu)買的139平方米住房，當(dāng)時(shí)總價(jià)166.8萬(wàn)元，首付了56.8萬(wàn)元，按揭110萬(wàn)元，目前剩余按揭本金大約還有77萬(wàn)元。然而，陳老板的這套房子如今市價(jià)已經(jīng)漲到3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)達(dá)417萬(wàn)元。按照銀行的評(píng)估，陳老板實(shí)際可貸金額達(dá)214萬(wàn)元有余(417萬(wàn)元×0.7-77萬(wàn)元=214.9萬(wàn)元)。
房?jī)r(jià)走高帶動(dòng)需求
“隨著房?jī)r(jià)的走高，住房抵押貸款對(duì)于銀行的吸引力正在增加，‘二抵貸’將已做抵押的抵押物，再次抵押獲得貸款，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，以往銀行普遍不屑于該筆業(yè)務(wù)，但如今，按揭族所擁有的已做抵押的住房?jī)r(jià)值早已今非昔比。2018年，寧波房?jī)r(jià)普漲，市六區(qū)漲幅超過(guò)20%。截至今年5月末，寧波新建商品住房銷售價(jià)格同比又漲了7.8%，雖已做過(guò)按揭，但若用增值部分做抵押，只要貸款金額控制得當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)便遠(yuǎn)不如從前。更何況，銀行也為這類貸款設(shè)定了一定的門檻。”一家城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者分析稱。
此外，對(duì)銀行而言，一筆貸款的發(fā)放，一是考慮風(fēng)險(xiǎn)，二是考慮收益。銀行之所以熱衷于“二抵貸”，一是因?yàn)楫?dāng)前銀行在推的房產(chǎn)抵押貸款普遍主要用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，不涉及監(jiān)管部門向部分銀行“窗口指導(dǎo)”控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模；二是因?yàn)槎蔚盅嘿J款的利率普遍高于個(gè)人按揭貸款。
據(jù)悉，當(dāng)前，我市首套房貸利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮15%，即5.635%。而二次抵押貸款年利率普遍達(dá)5.8%至6.8%。對(duì)于銀行而言，同樣的風(fēng)險(xiǎn)之下，顯然是“二抵貸”的利潤(rùn)更具有吸引力。
貸款用途需明確
不過(guò)，無(wú)論是哪一種住房抵押貸款，貸款者在提出貸款申請(qǐng)的同時(shí)，都需附上明確的貸款用途證明。銀行人士明確表示，以消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸為名，最后將貸款資金違規(guī)流入股市、樓市并非銀行本意。
“不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，絕不能用于炒房、炒股，尤其是‘二抵貸’，一般都是面向企業(yè)或者個(gè)體戶的(個(gè)人客戶即便是允許辦理‘二抵貸’，額度也會(huì)非常有限)，意在盤活小微資產(chǎn)，若經(jīng)調(diào)查核實(shí)違規(guī)，貸款者需立刻歸還資金?！便y行人士明確表態(tài)。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，在貸款的用途上，各家銀行均有比較嚴(yán)格的要求，貸款流向甚至受到監(jiān)測(cè)。
“貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，需要出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明申請(qǐng)人為企業(yè)主或者個(gè)體戶，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。”江北一家信用社個(gè)貸經(jīng)理表示，雖然“二抵貸”屬于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，但是，由于用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，貸款金額將直接打到企業(yè)賬戶，尤其是大額資金。倘若企業(yè)申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買設(shè)備、材料，則需出具購(gòu)銷證明；若貸款用于裝修，則需要提供裝修協(xié)議，或者直接將錢打到裝修公司賬戶。