本文多涉及個(gè)人、小微經(jīng)營(yíng)性抵押，對(duì)公經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、流貸個(gè)案各議。
【利率】：一抵年化3.4~6.3%、二抵年化3.7~8.5%
三季度多家銀行下調(diào)貸款利率。一抵利率洼地集中在3.3~3.4%，如工、農(nóng)、交、郵儲(chǔ)等。二抵利率洼地集中在3.7~4.2%，如招商、民生等。千萬(wàn)內(nèi)利率洼地3.3~3.4%，千萬(wàn)以上利率洼地3.4~4.2%。利率整體呈下行趨勢(shì)，多數(shù)老板3年內(nèi)考慮置換貸款來(lái)應(yīng)對(duì)利率下行。
【抽貸風(fēng)險(xiǎn)】：
今年許多生意受疫情影響，特別是餐飲、旅游業(yè)，對(duì)于業(yè)務(wù)收縮的企業(yè)，利率并不是越低越好。利率低于3.85%的方案，經(jīng)營(yíng)不善抽貸概率較高，不易抽貸的還款模式后文詳述。
T0：工商、廈門國(guó)際、招商（二押）
T1：光大、浦發(fā)、廣發(fā)、招商、中信、興業(yè)、平安、浙商（二押）、交通、農(nóng)業(yè)、中國(guó)、建行等
T2：民生（二押）、農(nóng)商、稠州（二押）、郵儲(chǔ)、各類村鎮(zhèn)等
本文不涉及任何單個(gè)銀行融資方案推薦，融資須謹(jǐn)慎
【額度】：個(gè)人經(jīng)營(yíng)、小微普惠上限3000萬(wàn)，消費(fèi)貸上限300萬(wàn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸額度不限。超1000萬(wàn)方案僅占總體方案的30%，操作難度有所增加，須有一定專業(yè)度。
【還款模式】：
先息后本3~10年每年循環(huán)：需每年回存100%本金幾天，經(jīng)營(yíng)不善抽貸風(fēng)險(xiǎn)高，利率洼地在3.3~3.4%左右。比較適合經(jīng)營(yíng)狀況良好的老板。
先息后本3~5年不循環(huán)：3~5年回存100%本金一次，或只簽3~5年合同。抽貸風(fēng)險(xiǎn)低，利率洼地在3.6%~4.1%。比較適合經(jīng)營(yíng)狀況一般的老板。
先息后本每年歸本N%：多數(shù)銀行簽5~10年合同，和前面回存100%本金不同，本方案只需每年歸還1~5%的本金，但無(wú)法取出。購(gòu)買固定資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的老板選擇較多，抽貸風(fēng)險(xiǎn)低，利率洼地在4.1~4.95%。
等額本息、本金20~30年：多數(shù)老板選等額本息。注意借款合同期限，多數(shù)銀行只能簽3~5年合同20年還款法，少數(shù)銀行能簽10年合同30年還款法。合同期限越長(zhǎng)，斷貸概率越低。利率洼地3.6~4.1%。
【最高成數(shù)】：
一抵：住宅7~10成，別墅8.5成（上季度6~7成），商用房5~6成。
二抵：住宅7~7.5成(上季度7成），別墅6~7成。
本季度對(duì)別墅成數(shù)有重大利好，原只做6成，現(xiàn)已有7~8.5成方案。總量上8成以上方案占方案總數(shù)的30%（上季度20%），10成方案占5%。出現(xiàn)老人房、小孩房、流水少、房齡老、房產(chǎn)位置偏、征信不好等不利因素，或多或少有降成概率。經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀是重要的加分項(xiàng)。
【主貸人、權(quán)利人國(guó)籍】：非中國(guó)大陸籍會(huì)降低可操作銀行家數(shù)。
夫妻雙外籍貸款1000萬(wàn)以上難度增加。申請(qǐng)外籍的老板，千萬(wàn)級(jí)貸款夫妻最好有一方是中國(guó)人。慎將外籍小孩名字放在產(chǎn)證上，會(huì)大大增加操作難度。
【年齡要求】：主貸人18~70歲（上季度65歲），權(quán)利人18~80歲。
不要輕易將老人（超過60歲）和小孩（低于18歲）的名字添加在產(chǎn)證上，會(huì)影響額度、利率和可操作方案數(shù)量。
【可做物業(yè)范圍】：住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房
住宅類單筆上限3000萬(wàn)，極限5000萬(wàn)。3000萬(wàn)以上多數(shù)方案要走對(duì)公流貸，流貸還款模式較差。商辦類基本上1500萬(wàn)以上就得走對(duì)公。商鋪?zhàn)詈檬茄亟稚啼?，不沿街的商鋪操作難度較大。
【放款周期】：80%的銀行周期如下
個(gè)人、小微抵押：1~3周，極限3~5天
稅金貸：1~4周
中小微擔(dān)?；穑?~6周
對(duì)公授信或3000萬(wàn)以上抵押：2個(gè)月以上
【面積、房齡要求】：
單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡30~40年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi)，少數(shù)房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評(píng)估價(jià)超過350萬(wàn)，不然即便可做，銀行利率也不低。
【流水要求】：
多數(shù)銀行要求流水1~2倍覆蓋負(fù)債總額，少數(shù)銀行0.1~0.3倍覆蓋。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)1000萬(wàn)內(nèi)輕流水要求。
【產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照】：
多數(shù)銀行只接受產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照兩證單新，少數(shù)除外。注意，雙新無(wú)流水方案如果出現(xiàn)在五大行里，將來(lái)有一定抽貸風(fēng)險(xiǎn)。
【征信要求】：
逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個(gè)2，1個(gè)3，6個(gè)1，或不能有9個(gè)1。實(shí)際個(gè)案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據(jù)能證明，可以溝通。
【放款賬戶】：
第三方對(duì)公：占40%，相對(duì)麻煩，要放到交易對(duì)手對(duì)公賬戶，1000萬(wàn)以上居多。
第三方法人、財(cái)務(wù)個(gè)人賬戶：占60%，相對(duì)簡(jiǎn)便，放到交易對(duì)手私人賬戶，1000萬(wàn)以內(nèi)居多，少數(shù)銀行能做到3000萬(wàn)。
綜上是銀行經(jīng)營(yíng)性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經(jīng)營(yíng)。希望各位老板做好合理規(guī)劃，生意興隆。