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本期執(zhí)筆：胡雙 上海二中院執(zhí)行局法官助理

涉房地產(chǎn)財產(chǎn)執(zhí)行中，當(dāng)房產(chǎn)處置價款不足以全額清償時，建設(shè)工程欠款和抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)該如何分配？司法實踐中，此類問題的分配方案做法并不統(tǒng)一。

2013年5月，某建筑公司中標(biāo)并承建某地產(chǎn)公司一處樓盤。2014年3月，地產(chǎn)公司為了維系建設(shè)，以該在建樓盤作抵押，向銀行貸款5000萬元并辦理了抵押登記。2014年12月，樓盤竣工，地產(chǎn)公司尚拖欠工程款2000萬元及相應(yīng)違約金，銀行貸款尚有4000萬元未清償。

執(zhí)行中，法院對該竣工樓盤按照“房地一體”原則進(jìn)行評估和拍賣。經(jīng)評估，該樓盤房產(chǎn)自身價值為2500萬元，對應(yīng)的土地價值為3000萬元。該樓盤經(jīng)兩次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，最終成交金額為3500萬元。建筑公司和銀行遂針對該筆案款申請參與分配。

關(guān)于此類情形中的案款如何分配，不同法院的做法相異，主要可梳理出如下四種方案。

方案一：按照建設(shè)工程價款絕對優(yōu)先原則，3500萬元案款中，建筑公司就2000萬元優(yōu)先全額受償，銀行受償剩余1500萬元。

方案二：參考該樓盤評估價中確定的房產(chǎn)與土地的價值比例分配拍賣款。本案中，該樓盤房產(chǎn)自身價值為2500萬元，對應(yīng)的土地價值為3000萬元，房產(chǎn)和土地價值之比為5：6。故針對拍賣成交案款3500萬元，同樣按照5：6的比例進(jìn)行分配，建筑公司受償1590萬元，銀行受償1910萬元。

方案三：以訴訟中確認(rèn)的建設(shè)工程價款為基礎(chǔ)確定承包人的優(yōu)先受償款。該樓盤評估價為5500萬元，實際成交價為3500萬元，實際成交價為評估價的63.6%。故優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價款應(yīng)為拖欠工程款2000萬元的63.6%，即1273萬元。銀行受償2227萬元。

方案四：由評估機(jī)構(gòu)重新評估和分別確定拍賣成交時房產(chǎn)與土地的價值，進(jìn)而由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。

《民法典》第八百零七條延續(xù)了原《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，確認(rèn)了建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償款。但對建設(shè)工程行使的優(yōu)先受償權(quán)能否及于占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行的法律或司法解釋并無明確規(guī)定，通過對案例的檢索，發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體僅為建設(shè)工程自身，不應(yīng)及于建設(shè)工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

此外，根據(jù)《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的規(guī)定可以得出，在建工程的抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，既可以針對在建工程，也可以針對在建工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

綜上，建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)僅及于建設(shè)工程自身，對于建設(shè)工程占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，則由在建工程抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，在對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，在案款分配環(huán)節(jié)應(yīng)遵循以下兩個原則。

1、“分別優(yōu)先受償”原則

建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償建設(shè)工程部分的價款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償土地使用權(quán)部分的價款。執(zhí)行中，法院通?；凇胺康匾惑w”原則進(jìn)行整體拍賣，但“房地一體”僅針對處置環(huán)節(jié)，而不能將建筑物與土地使用權(quán)理解為同一財產(chǎn)。故房地雖一并處分，但應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人分別進(jìn)行保護(hù)。

故前述方案一的做法，對拍賣款不做任何區(qū)分而完全讓建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)淖龇ú缓侠?；方案三對房屋和土地價值不作區(qū)分，確認(rèn)建設(shè)工程價款的做法則缺乏法律依據(jù)。

2、“公平合理”原則

建設(shè)工程的建筑成本從項目組成上包括該工程的人工費、材料費、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費等。

上述費用，從通貨膨脹的角度來說一定時間內(nèi)通常不會有明顯增長或減少。所以，對建設(shè)工程價款的認(rèn)定和受償，從工程竣工之日到執(zhí)行分配階段也應(yīng)基本保持穩(wěn)定，不應(yīng)出現(xiàn)明顯的差異。

方案二的做法簡單地將兩者評估價的價值之比套用在最終成交價的價值之比上，既無法律依據(jù)也帶來了現(xiàn)實的矛盾。根據(jù)公平合理原則，建設(shè)工程的相關(guān)費用在一定時期內(nèi)通常不會產(chǎn)生明顯波動。

本案中的樓盤，按照方案二的做法，建設(shè)工程價款受償?shù)慕痤~是房產(chǎn)評估價的六四折，這就無法覆蓋承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的人工費、材料費等“實際支出的費用”，違背公平合理原則，也不利于保障承包人及建筑工人的合法利益。

綜上方案四的做法較為合理。本案中，該樓盤拍賣成交價僅為評估價的六四折，一方面可能出于競拍者對于該樓盤潛在法律風(fēng)險的顧慮，另一方面也反映了該樓盤在市場認(rèn)可度上偏低，即該樓盤的評估價值被“高估”了。鑒于樓盤自身的工程造價費用相對容易進(jìn)行準(zhǔn)確評估，“高估”主要體現(xiàn)在土地價值上。

此種財產(chǎn)處置的風(fēng)險屬于商業(yè)風(fēng)險鏈條中的一環(huán)，應(yīng)當(dāng)由銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)工程承包人身上。綜上，法院在此類案件的案款分配時，應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)以拍賣成交價為基礎(chǔ)，對該房地產(chǎn)樓盤的自身價值和土地價值分別進(jìn)行重新評估，然后按照分別優(yōu)先受償原則進(jìn)行案款分配。

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