抵押經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的由來(lái)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：以企業(yè)需要資金周轉(zhuǎn)為理由，向銀行申請(qǐng)小微企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)際使用銀行發(fā)放的貸款資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為，借款人可以通過(guò)抵押經(jīng)營(yíng)貸，降低貸款利率和降低二套首付款比例。

抵押經(jīng)營(yíng)貸又分為抵押貸購(gòu)房和代購(gòu)后轉(zhuǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸。抵押貸購(gòu)房是指抵押現(xiàn)有房產(chǎn)，借取銀行資金購(gòu)房的一種行為；代購(gòu)轉(zhuǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸是指借款人準(zhǔn)備房款的35%-40%，再向中介機(jī)構(gòu)借款65%后以全款方式購(gòu)買(mǎi)、過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，再將剛買(mǎi)過(guò)來(lái)的房產(chǎn)以申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸的形式向銀行借款，然后用銀行的借款還給中介機(jī)構(gòu)的行為。

那么我們來(lái)思考下，到底是什么原因，導(dǎo)致今天經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房在一二線(xiàn)城市特別盛行呢？

1、首付比率比較高。首當(dāng)其中的是二套首付款金額是30%還是80%，是購(gòu)房者為了規(guī)避或者降低一二線(xiàn)城市的限購(gòu)政策影響而產(chǎn)生的一種行為。以北京為例，很多外地打工人在北京工作，熬了五年終于擁有購(gòu)房資格，但是卻發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橹坝羞^(guò)按揭貸款記錄或者老家有正在還的按揭，在北京購(gòu)房都會(huì)被劃分為購(gòu)買(mǎi)二套房產(chǎn)，而北京的購(gòu)買(mǎi)二套房產(chǎn)首付款首付比例需要房款60%-80%；又比如，本地人家庭擁有兩個(gè)購(gòu)房資格，卻沒(méi)錢(qián)買(mǎi)二套，看著房?jī)r(jià)每年的漲幅和銀行利率的走低，總會(huì)有所行動(dòng)。

2、房?jī)r(jià)的預(yù)期上行。因?yàn)槌?jí)城市群聚集效應(yīng)，一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上行已經(jīng)成為一種必然。簡(jiǎn)單的實(shí)體行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷、利潤(rùn)有限，而復(fù)雜的實(shí)體行業(yè)對(duì)人員和技術(shù)要求比較高，投入比較大，風(fēng)險(xiǎn)比較高，大部分的人認(rèn)為只有房產(chǎn)才是穩(wěn)健且預(yù)期回報(bào)比較大投資，起碼能做到保本、增值。

3、按揭商貸和抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率差額比較大。同樣以北京為例，北京的二套房貸款利率是年化5.65%，而北京的小微企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率是年化3.7%-4.5%，資質(zhì)稍微好一點(diǎn)的都可以做到4%以?xún)?nèi)，每年相差利率1.5%-2%,五年、十年、二十年差多少。

經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？讓我們從整個(gè)流程上來(lái)說(shuō)：

1、沒(méi)有公司的借款人夫妻需要注冊(cè)公司或者過(guò)戶(hù)公司。注冊(cè)公司的借款人需要等待公司注冊(cè)時(shí)間滿(mǎn)一年，過(guò)戶(hù)老公司的借款人，可以在公司過(guò)戶(hù)一段時(shí)間后申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸，但是過(guò)戶(hù)的公司是否“干凈”很重要，大部分的借款人和中介是對(duì)標(biāo)的公司做不了盡調(diào)的，隱藏債務(wù)、可能發(fā)生的稅務(wù)問(wèn)題、法律糾紛都是不可預(yù)期的。

2、做抵押經(jīng)營(yíng)貸的虛假資質(zhì)。很多借款人過(guò)戶(hù)公司的目的是買(mǎi)房，沒(méi)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)，但是向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，是需要向銀行提交公司經(jīng)營(yíng)佐證和貸款資金用途說(shuō)明的，經(jīng)營(yíng)佐證和用途說(shuō)明很多時(shí)候難免違規(guī)提供，或者提供明知的違規(guī)資料。

3、銀行批貸放款后涉嫌資金挪用。銀行在發(fā)放的貸款時(shí)候會(huì)給每一位借款人發(fā)送一條短信，大致內(nèi)容是不允許投資房產(chǎn)、理財(cái)、貴金屬等，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是保證借款資金的實(shí)際流向和借款人向銀行提交的用途保持一致，用途不一致的一經(jīng)被查出，銀行有權(quán)要求借款人馬上結(jié)清貸款。

4、虛假合同和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生的合同，違反了合同法，偽造增值稅發(fā)票的違反了刑法，套利所得違反了稅法。

而現(xiàn)實(shí)是，借款人借錢(qián)后買(mǎi)房套利，實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)富快速增值，這種增值速度遠(yuǎn)超上班、做實(shí)業(yè)。而銀行知道很多借款人挪用資金買(mǎi)房，但是他們不會(huì)承認(rèn)他們知道，因?yàn)橛械盅海y行不太擔(dān)心壞賬率，出了問(wèn)題，銀行也基本不會(huì)從資質(zhì)造假上找借款人麻煩。中介機(jī)構(gòu)幫助銀行完成業(yè)績(jī)、幫助借款人實(shí)現(xiàn)借款，收取服務(wù)費(fèi)用。

借款人、中介、銀行以上這三方完成了一整個(gè)業(yè)務(wù)閉環(huán)，而能終結(jié)這一模式的一定是未來(lái)幾年的金稅四期系統(tǒng)。