這周，不少貸款中介的朋友圈中，紛紛發(fā)出了這樣的“重要通知”：房子又可以二抵了。
上游新聞?dòng)浾咦咴L商業(yè)銀行、融資擔(dān)保公司發(fā)現(xiàn)，重慶市個(gè)人住房抵押貸款近來出現(xiàn)回暖趨勢，放款時(shí)間、利率水平等方面均有所放松。與此同時(shí)，沉寂許久的房產(chǎn)二次抵押貸款（以下稱：“二抵貸”），在年末悄然復(fù)出市場。
中小企業(yè)主找到“新錢路”
進(jìn)入11月，做食品加工企業(yè)的徐老板又開始操心貨款的事。因?yàn)樽》可刑幇唇译A段，他只能動(dòng)用有限的信用貸額度周轉(zhuǎn)資金。
這周一，朋友圈一則“銀行超級(jí)二抵，最長可貸10年”的信息，引起了他的注意。
“房產(chǎn)和營業(yè)執(zhí)照我都有，只是房子辦的按揭。以前，沒清貸款的房子是不能用來抵押獲得貸款的。但這次，銀行方面答復(fù)說，可以來辦了。”徐老板說。
把尚未還清按揭貸款的房子，再?次拿去抵押，則是所謂的“二抵貸”。
據(jù)了解，在早些年購入的房產(chǎn)，如今，不少已經(jīng)總價(jià)翻倍，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值大增，因此“二抵貸”就產(chǎn)生很大的空間。
這條“新錢路”，足以讓徐老板應(yīng)對接下來的備貨旺季。他盤算了下，家中這套4年前以1萬出頭購買的170平?米住房，當(dāng)時(shí)總價(jià)不過180萬元。?付了70萬元， 按揭110萬元，按揭余額還有90多萬元。
現(xiàn)在，這套房?二手房均價(jià)已經(jīng)漲到近2萬/平?米，170平?米的房源均價(jià)可達(dá)到340萬元。若按評估價(jià)打7折，再減去剩余按揭款，辦理“二抵貸”，還可以從銀行貸出140萬。
房產(chǎn)按揭滿1年可二次抵押
從2017年開始，重慶頻出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場，防范房抵押貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款等個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
在監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，多家銀行紛紛暫?！岸仲J”業(yè)務(wù)。
“今年以來，最初只有一家銀行可以做‘二抵貸’，最近增加到了四、五家?！笔袃?nèi)一家擔(dān)保公司人士稱，在他們合作銀行中，既有國有大行，也有股份行，“且利息較之前更低、放款更快?！?/p>
對于上述說法，記者以貸款者的身份咨詢了銀行。信貸人員表示，申請人必須是企業(yè)主或個(gè)體戶，即需要持有營業(yè)執(zhí)照；其次，對住房或商鋪的按揭年限也有要求，至少按揭滿1年，則可以進(jìn)行“二抵貸”操作。
據(jù)稱，可貸額度是房屋的評估價(jià)乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭款金額。折扣系數(shù)為高層、洋房7折，別墅、商業(yè)5折。
每家借款的方式又稍有差異。比如一家股份行兩江新區(qū)支行的信貸人員表示，現(xiàn)在可以申請“二抵貸”了，但按揭貸款和二次抵押需要在同一家銀行，跨行暫時(shí)還不可以辦理。
另一位總行級(jí)信貸經(jīng)理透露，他們能做跨行，用戶按揭還款滿12個(gè)月，就可以通過“二抵貸”借款。不過，并不直接對個(gè)人客戶，屬于對公業(yè)務(wù)，這就是說，貸款者必須引入擔(dān)保公司來申請辦理。
中介花樣百出“漲”額度
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著“二抵貸”的復(fù)出，游走在“問題客戶”和商業(yè)銀行的貸款中介也重新活躍起來。由于傭金與貸款金額掛鉤，為了促成借貸，有中介“設(shè)計(jì)”出多重手法借機(jī)提高額度。
一名中介表示，如果房屋本身的估值達(dá)不到預(yù)期的借款需求，可以采?“沖貸”的辦法。
簡單來說，就是先給借款人提供一筆“過橋資金”，將房產(chǎn)從A銀行贖回。這樣一來，按揭房的“身份”就變成全款房。
然后，將這套全款房向B銀行按“一抵”來申請，年化利率較“二抵”更低，約在4.3%左右（最終利率還看個(gè)人征信而定）。最后，等B銀行貸款下來，再還上這筆“過橋資金”。
“萬一銀行貸款遲遲不下來，這筆資金會(huì)一直產(chǎn)生利息吧？”
面對記者疑問，該中介又推介起第二套方案。如果?次抵押后仍有?十萬元缺口，所需額度可以分成了了兩筆進(jìn)行實(shí)施:
第?筆是用300萬元房產(chǎn)估值,初步算出可貸款的150 萬元額度;另?筆則是根據(jù)“信?貸”向銀?申請額度。?信貸就是正常的銀?利息，貸款50萬元，分三年年還清。
除此之外，貸款中介表示還可以提高用戶房屋評估的實(shí)際額度。據(jù)另?位貸款中介?士介紹，在評估環(huán)節(jié)會(huì)幫用戶盡量跟評估方“溝通”，盡量在每平米的單價(jià)上抬?，從?提?額度總值。
名下沒公司照樣可辦理
記者從監(jiān)管部門了解到，“二抵貸”業(yè)務(wù)本身是合規(guī)的，是銀行推出的經(jīng)營性貸款，意在解決中小微企業(yè)融資需求。問題是在于“二抵貸”的資?如果流向樓市，屬于變相加杠桿，這是違規(guī)行為，也是監(jiān)管明令禁?的。
在兩路口新干線大廈的一家貸款公司，貸款中介稱，要滿足“二抵貸”條件，借款人可以自行注冊一個(gè)殼公司，如果自己無法注冊，他們也可以提供注冊公司、申請手續(xù)、審核到放款的一條龍服務(wù)?！鞍凑召J款金額的兩個(gè)點(diǎn)，收取服務(wù)費(fèi)?！?/p>
對于資金的去向，他稱也有法子應(yīng)付，“大額資金是不能直接打到貸款人的個(gè)人賬戶，而是先打到第三?賬戶過渡，再通過購買材料或其他開支的理由，逐漸轉(zhuǎn)出來?！?/p>
“你還可以通過手機(jī)銀行，分幾次轉(zhuǎn)給親戚朋友，再把轉(zhuǎn)出去的錢轉(zhuǎn)回到在其他銀行開設(shè)的賬戶，這樣銀行就追蹤不到了?！痹撝薪椤爸д小闭f。
對此，一名業(yè)內(nèi)人士透露，借款金額達(dá)到數(shù)百萬的客戶，目的可能并非周轉(zhuǎn)資金。除非是手頭上有收益很高的投資項(xiàng)目。但現(xiàn)階段而言，由于銀行之間信息不對稱，很難對客戶使用資金的行為進(jìn)行有效監(jiān)管。
【專家聲音】
警惕資金變相流向房地產(chǎn)
采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士表示，看上去只要房產(chǎn)不跌價(jià)，就不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，借款人產(chǎn)生多重負(fù)債，借貸杠桿短期內(nèi)被迅速放大，一旦出現(xiàn)較大的波動(dòng)，則岌岌可危。
農(nóng)業(yè)銀行一名信貸經(jīng)理說，目前央行大數(shù)據(jù)監(jiān)控越來越嚴(yán)，“之前有人輕信了中介，將資金拿去投資，結(jié)果被發(fā)現(xiàn)了，要求馬上收回貸款。但此時(shí)，貸款人還背上其他債務(wù)，財(cái)務(wù)狀況非常糟糕?！?/p>
“房地產(chǎn)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要出在對貸款者資產(chǎn)價(jià)值和信用程度的審核。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上游新聞專家顧問易憲容分析，房價(jià)上漲時(shí)，銀行出于收益的考慮，對貸款者的資格審查不嚴(yán)，但在房價(jià)下跌時(shí)，很多購房人并不具備還款能力的真實(shí)情況就會(huì)暴露。 而一旦出現(xiàn)房價(jià)下跌，抵押的房產(chǎn)如果無法正常變現(xiàn)，就會(huì)直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也建議，銀行后續(xù)還需要加強(qiáng)對于資金的管控，禁止“二抵貸”資金流向房地產(chǎn)。
“現(xiàn)有的一些銀行，去審查資金的動(dòng)機(jī)或者動(dòng)力不強(qiáng)，它不太關(guān)心錢流到哪里。現(xiàn)在銀行應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，要對貸款的資金流向納入監(jiān)管。比如，資金在三個(gè)月或者六個(gè)月之內(nèi)不允許流入樓市，如果發(fā)現(xiàn)，將相應(yīng)貸款者或者購房者劃入黑名單?！?/p>
上游新聞·重慶商報(bào)記者 郭欣欣