案例很簡單：
老王做生意需要用錢，找老李借了500萬，借期兩年。然后老王用自己一套房、弟弟小王一套房給老李作了抵押擔(dān)保。
現(xiàn)行《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！薄暗盅浩陂g，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>
也就是說：
1.房屋一旦被設(shè)定抵押，老王和小王(抵押人、房屋所有人）將不得隨意處分。實(shí)踐中，老李（債權(quán)人、抵押權(quán)人）也幾乎不會(huì)同意抵押人處分抵押資產(chǎn)。
原因無他，擔(dān)心老王、小王使詐，低價(jià)處置房屋。抵押之所以存在，本身就是基于老李自身權(quán)益追加的保障，說白了，老李就是不信任老王的還款能力。
2.反觀老王、小王這邊，如果老李不同意出售房屋，即使老王、小王遇到合適的買家，他們也沒有辦法立即出售房屋。同時(shí)，因?yàn)榉课荽嬖诘盅?，也?huì)影響出售的價(jià)格。
這就在現(xiàn)實(shí)生活中造成了一些矛盾：
1.以財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押的是財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值，而限制財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)必然影響交換價(jià)值，最終使得擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到影響；
2.擔(dān)保本身具有或然性，也就是說，擔(dān)保并不是必然會(huì)實(shí)現(xiàn)的，擔(dān)保只是對未來債務(wù)人失去償債能力的一種可能性的保障。因此，要求老王將賣房款提前清償或提存還可以理解，但要求小王將賣房款提前償債或者提存，就尤其顯得不公正。
3.擔(dān)保并不等于債務(wù)承擔(dān),也不等于賣房子?！胺孔釉O(shè)定抵押是最靠譜的擔(dān)?！边@一錯(cuò)覺，不知道讓多少人吃了啞巴虧。
這就導(dǎo)致在實(shí)踐中經(jīng)常遇到，債務(wù)人以及第三人把房價(jià)做高，抵押借款，然后一走了之。等債權(quán)人行使抵押權(quán)發(fā)現(xiàn)，房子早已破敗不堪。
基于種種原因，明年1月1日《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>
簡單講，分為三個(gè)層面：
1.抵押人（也就是案例中的老王和小王）可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋。但是如果老王、小王跟抵押權(quán)人（老李）約定抵押房屋不得轉(zhuǎn)讓，則必須先經(jīng)老李同意；
2.抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)不受影響。比如小王將房屋轉(zhuǎn)讓給小劉，房屋歸小劉所有，但抵押權(quán)依然存續(xù)。老王不還錢，老李依然可以申請拍賣這個(gè)房屋；
3.如果老李有證據(jù)，證明房屋轉(zhuǎn)讓給小劉，將使得房屋價(jià)值嚴(yán)重受損，則可以要求小王將賣房款提前清償或者提存。
如此一來，就不用擔(dān)心融資影響資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，同時(shí)也保證了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。比如我們只借100萬，但房屋價(jià)值500萬的，只要正常交易，將不會(huì)再受抵押權(quán)人的制約。
但具體效果如何，還是要看實(shí)踐了。