房產(chǎn)二次抵押貸款不松動成定局！怎么從銀行借錢？攻略來了

最近，深圳一家銀行因?yàn)榉慨a(chǎn)二次抵押政策發(fā)生變化的事兒，被自媒體推上了熱搜。

但熱不過一天，銀行就趕緊出來辟謠，聲稱自媒體誤讀了的原意——不是放松了房產(chǎn)二次抵押貸款的條件，“云快貸”是為支持受新冠疫情影響的小微企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的。

看來，“房住不炒”是主調(diào)，銀行是不愿“冒天下之大不韙”去觸碰這條紅線了。

但這條新聞還是激起了吃瓜群眾濃烈的興趣。

畢竟疫情期間，大家都缺錢，但個(gè)人也好，企業(yè)也好，大家都并不清楚自己正在按揭的房產(chǎn)，居然還可以進(jìn)行二次抵押，從銀行貸出款來。

這事看著不妙，疫情期間企業(yè)家們有資金需求的個(gè)人和中小企業(yè)，在銀行方面還有啥途徑可以貸款的？請看——

01

先講講房地產(chǎn)游戲的模式三個(gè)環(huán)節(jié)：地方政府賣地——銀行貸款——開發(fā)商在二級市場銷售。

所謂個(gè)人房屋二次抵押貸款，是銀行為已獲得住房抵押貸款的借款人提供的加按貸款服務(wù)。放貸者在償還一定貸款本息后，如一時(shí)需要資金用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營，可用該房屋抵押價(jià)值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請貸款。

將房屋二次抵押貸款，對銀行而言，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較大，大部分銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，都要求借款人申請房屋抵押貸款的時(shí)候把房產(chǎn)證紅本留在銀行，目的是防止借款人拿房產(chǎn)證在另一家銀行抵押貸款。

但近年來，隨著貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，銀行相關(guān)政策也在不斷調(diào)整，例如建設(shè)銀行、招商銀行，都開始接受房屋進(jìn)行二次抵押。

但是，銀行的二押政策，有可能被炒房客利用，這里涉及到一個(gè)金融杠桿的作用。真正的投機(jī)炒房是貸款炒房，而投資客更愿意一次性付清。打個(gè)比方：

第一步 ，以前建行必須按揭一年以上才能進(jìn)行二次抵押。如果去掉一年間隔直接可以加按，就是先首付3—6成買房，再進(jìn)行二次抵押，將原貸款余額后的差額貸出來。

如果這樣算，一個(gè)炒房客在深圳就能用300萬—600萬按揭貸款買1000萬的房子，等到漲到1200萬元——1500萬元賣掉，賺了1500多萬，而且融資成本不高。

第二步 ，用變現(xiàn)的現(xiàn)金再貸款按揭買幾房套，再賣掉，這樣的操作周而復(fù)始，無限循環(huán)。這就是投機(jī)炒房比股市更吸引人的地方，資金鏈斷掉就會比較慘，但在深圳這種一線城市，最近幾年房價(jià)下跌的可能性近乎于零。

這種專玩游戲規(guī)則的投機(jī)炒客還是比較遭人恨的。因此，此次中國建行有變動的消息一傳出，建行就急急地出來辟謠了。

看來，“房住不炒”的調(diào)控，對投機(jī)炒家打擊不小。但這場風(fēng)波，也讓大家長了見識，原來自己按揭的房產(chǎn)，也是可以二押的。

一套房子不僅可以用于居住，急需資金的時(shí)候還可以用于抵押貸款，難怪即使房價(jià)不停上漲，所以大家還是熱衷于購買房子。

對企業(yè)而言，貸款時(shí)用房子抵押是正常的，但還有信用貸可以用啊。

02

下面說說各路銀行對“二押貸”的態(tài)度。

在各種貸款業(yè)務(wù)中，個(gè)人比較容易貸款的，還是銀行房屋抵押貸款。因?yàn)殂y行房屋抵押貸款有著其他貸款產(chǎn)品不具備天然優(yōu)勢：額度高、利率低、期限長。

以前，深圳各路銀行在進(jìn)行“二押貸”之前要經(jīng)過“一押貸”銀行的同意。現(xiàn)在，二次抵押在不同銀行之間也可以進(jìn)行，這就意味著門檻更低、受眾更廣，但監(jiān)管層對于資金流向的壓力也就更大了。

那么，企業(yè)和個(gè)人貸款優(yōu)先找哪些銀行呢？先推薦“國家隊(duì)”中的中國建設(shè)銀行。

人們常說“四大國有銀行”或“五大國有銀行”，指的是規(guī)模位于前列的、業(yè)務(wù)廣泛多元的大型綜合性國有商業(yè)銀行：中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行。

作為“國家隊(duì)”，五大行活躍在深圳各個(gè)主要的金融領(lǐng)域，業(yè)務(wù)幾乎覆蓋了商業(yè)銀行所有的業(yè)務(wù)品種，規(guī)模優(yōu)勢、資金成本低廉是豪門的核心武器，優(yōu)勢十分明顯。

在深圳，五大國有銀行也是滿足央企國企、上市公司、大型非上市民營企業(yè)、大型固定資產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目籌集低成本資金需求的主力軍，也是個(gè)人住房抵押貸款的主要市場參與者。

當(dāng)然，“國家隊(duì)”業(yè)務(wù)偏保守，也向來受人詬病。但在深圳房產(chǎn)“二押貸”方面，建行和工行卻與“保守”兩字毫不沾邊。

在聚焦深圳小編詢問下，中國建設(shè)銀行和中國工商銀行均開設(shè)有“二次抵押貸”。其中工商銀行的要求是：在本行按揭，已辦理非最高額房屋抵押貸款且未結(jié)清的，可以該房產(chǎn)擔(dān)保額度大于已擔(dān)保債權(quán)的余值部分辦理二次抵押，但不得以該房產(chǎn)再評估后的升值部分追加擔(dān)保額度。

這段話看得人齜牙咧嘴，但意思很簡單：房子漲價(jià)后，溢價(jià)部分不能擔(dān)保。

在企業(yè)貸方面，中國建設(shè)銀行是做得比較生猛的，其信貸人員回復(fù)，抵押物的類型及貸款比例如下：

個(gè)人普通住房可貸70%

街面商業(yè)用房可貸60%、50%

別墅/排屋可貸 50%

寫字樓、自用寫字樓 40%

符合抵押物準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之一：

（1）抵押房產(chǎn)的房齡須在20年以內(nèi)（含）

且建筑面積在80平方米以上（含）;

（2）抵押物價(jià)值高于100萬元（含）

因此，個(gè)人建議：中小企業(yè)和個(gè)人可以積極與建行和工行溝通，一是融資成本低；二是風(fēng)控體系嚴(yán)格，能被五大國有銀行認(rèn)可并展開授信合作的個(gè)人和企業(yè)，也很容易被其他金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

03

股份制商業(yè)銀行一般指的是全國12家中小型股份制商業(yè)銀行：招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、中國光大銀行、華夏銀行、中國民生銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行等。

股份制商業(yè)銀行的規(guī)模和成本比不上“國家隊(duì)”，但勝在“船小好調(diào)頭”，能深耕客戶群，以靈活的產(chǎn)品、快速高效的服務(wù)優(yōu)質(zhì)拓展市場。

對中小企業(yè)和個(gè)人而言，如果手頭缺錢，與股份制商業(yè)銀行開展業(yè)務(wù)的話，成本會高一點(diǎn)，但勝在能籌集資金，能在金融系統(tǒng)中留存與商業(yè)銀行合作過的業(yè)務(wù)記錄，維護(hù)企業(yè)征信，日后能多元化地提升企業(yè)的融資能力。

首先，招商銀行同樣有“二押”政策：別墅是不能“二押”，其他的都可以談；企業(yè)貸和信用貸方面，抵押貸最高可以貸1000萬元，興業(yè)銀行則不做工業(yè)廠房的貸款業(yè)務(wù)。

疫情期間，招商銀行還有針對小微企業(yè)主的個(gè)人貸，額度高，利率有優(yōu)惠，政府有貼息。此外，信用貸也相當(dāng)吸引人，只要納稅評級到了B級以上，貸款不難。

下面，聚焦深圳誠意滿滿，收集了深圳部分銀行二次抵押信息，還有企業(yè)家們可以進(jìn)行信用貸的信息，大家可以按圖索驥，其中的信息和表述并不一定完全準(zhǔn)確，最終以銀行解釋為準(zhǔn)。

房屋二次抵押貸款政策，讓房屋抵押貸款的申請門檻進(jìn)一步降低，不再局限于全款房還是按揭房，借款人也不用考慮“贖樓”等中間環(huán)節(jié)，不僅節(jié)省了貸款成本，更重要的是節(jié)省了貸款時(shí)間。

此外，企業(yè)家們也可以嘗試使用信用貸。信用貸款是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保，其特征是債務(wù)人無需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽(yù)就能取得貸款，并以借款人信用程度作為還款保證的。

信用貸款是中國銀行長期以來的主要放款方式，大家可以重點(diǎn)咨詢招商銀行、建行、民生銀行、廣發(fā)銀行。

畢竟很多借款人申請銀行貸款，都處于急需資金的狀況，尤其對于優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)營者而言：“時(shí)間就是金錢”。