來源：不凡智庫(kù)
在許多人眼中，房子作為一種生活必需品，甚至是“安身立命”之所，只有擁有自己的房子才可以算有了一個(gè)“家”，因而，幾乎人人都希望能有一套房子。不過，隨著最近幾年房?jī)r(jià)的“攀升”，卻讓很多人“不堪重負(fù)”。
不少人為了買房，不惜“負(fù)債累累”，將自己多年的積蓄拿出來，甚至還用光了父母用來養(yǎng)老的錢才勉強(qiáng)湊夠首付。隨著房?jī)r(jià)越來越高，我們需要付出更多的努力來買房。當(dāng)你付了首付，買了自己的房子之后，這可能確實(shí)是一個(gè)值得慶祝的事情。但這只是人生的第一步，因?yàn)槟惚仨毭鎸?duì)20到30年的抵押貸款。
一開始，隨著收入的增加和經(jīng)濟(jì)狀況的改善，我們不得不緊縮開支，以減輕我們的壓力。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，很多人買房大多是按揭貸款，要么由銀行指定合作銀行，也就是說買房貸款只能在這幾家銀行辦理，要么由自己選擇銀行，但開發(fā)商會(huì)限制你辦理時(shí)間，如果購(gòu)房者無能力在這時(shí)間內(nèi)辦理完，也只能乖乖就范，到開發(fā)商合作的銀行辦理房貸。
關(guān)于還房貸這件事情，一般人都知道房貸利率是多少，還款期限是多長(zhǎng)。但是除了按銀行的方式來還房貸之外，還有其他還房貸的竅門嗎？事實(shí)上，如果大家多了解一下，是可以在還房貸這件事情上做做文章的，有些名詞可能有些人以前從未聽說過。所以被銀行和開發(fā)商“牽著鼻子走”的事時(shí)有發(fā)生。
通過本文和專業(yè)人士的了解，從房貸利率的選擇、房貸還款方式等方面進(jìn)行處理，如果使用得當(dāng)，還是可以節(jié)省一輛車的錢。
第一、雙周供
雙周供，重點(diǎn)是您的按揭還款時(shí)間從此前一個(gè)月一次，改為兩周一次，每次還款金額是月供的一半。雙周供提供的顯著特點(diǎn)就是縮短了報(bào)銷周期，報(bào)銷頻率提高，您的報(bào)銷本金迅速減少，報(bào)銷總額也得到減少。
從整個(gè)報(bào)銷周期來看，雙周供提供的利息比當(dāng)月提供的報(bào)銷短了一大截。這種報(bào)銷方式，特別適合工作穩(wěn)定、收入穩(wěn)定的群體。統(tǒng)計(jì)整個(gè)還款周期可以看到，兩種還款方式，雙周比月還款方式省出很大一部分利息。這種還款方式特別適合收入穩(wěn)定的群體。
例如：如果您按揭貸款50萬元，按揭周期為30年，按揭利率為6.12%，選擇每月還款金額在3000元左右，選擇雙周供，每?jī)芍苓€款金額在1500元左右。由于還款次數(shù)增加，本金迅速減少，還款期最終將少利息約11.5萬元，節(jié)省利息近20%。實(shí)際上，周期將大大縮短，從30年縮短到24.7年，是不是可以省下一輛車的錢。
第二、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭，簡(jiǎn)單的說就是你還在按揭的房子再進(jìn)行轉(zhuǎn)售，或者說無力支付剩下的月供，申請(qǐng)變更還貸期限。簡(jiǎn)單的說，就是通過把你正在還房貸的房子“提前還貸”，從而變更還貸周期。同樣的道理，我們正常還貸的也可以使用這種方式，這樣可以省不少還貸成本。還可以利用新貸款的銀行幫您找到一家擔(dān)保公司，付清原銀行所欠的全部貸款，然后在新銀行重新處理貸款，從而幫助自己省下最多的錢。
例如：您以前在銀行辦理的貸款利率是上浮10%，現(xiàn)在您看到一家貸款利率只有9折的銀行，所以您完全可以選擇辦理轉(zhuǎn)按揭，重新在新的貸款銀行辦理貸款。這里要注意的是，轉(zhuǎn)按揭辦理會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用，如評(píng)估費(fèi)、承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保登記費(fèi)、公證費(fèi)等。
這里面最大的一筆費(fèi)用是擔(dān)保費(fèi)。不過，有些銀行為招攬生意，在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中會(huì)免掉擔(dān)保費(fèi)，那么其他所有的費(fèi)用就很少，不到1千元就可以辦理完成。不過，我們也經(jīng)?？吹揭恍┿y行為了吸引客戶，經(jīng)常推出各種優(yōu)惠活動(dòng)，比如將節(jié)省最大的保費(fèi)成本，除此之外其他雜費(fèi)只有幾百元就可以做到。所以下來，差別10%-20%的利息大約是一個(gè)普通家庭1-2年的收入。
第三、固定利率和浮動(dòng)利率之間的轉(zhuǎn)換
固定抵押貸款利率已經(jīng)存在了十多年。當(dāng)利率處于上升通道時(shí)，固定房貸利率具有很大的優(yōu)勢(shì)，不受加息的影響。另一方面，如果利率處于下行通道，固定利率則更為脆弱。固定按揭利率更適合家庭預(yù)算固定的家庭，不會(huì)因利率上升而增加還貸壓力。浮動(dòng)利率對(duì)適度儲(chǔ)蓄、不受利率上升影響的家庭更為有利。
目前，很多銀行推出了抵押貸款固定利率和浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。一般來說，浮動(dòng)匯率改為固定匯率，不會(huì)收取任何罰款和手續(xù)費(fèi)。而對(duì)于辦理固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率的借款人，在辦理固定利率一年后，要支付一定的違約金，從而可以申請(qǐng)辦理固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率貸款。另外，如果固定利率在5年后，可以免除違約金。
當(dāng)然，并不是所有銀行都會(huì)有固、浮轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，具體情況需要咨詢當(dāng)?shù)厮阢y行。判定固、浮要不要轉(zhuǎn)換的前提就是要預(yù)計(jì)未來利率趨勢(shì)到底是向上還是向下，各家銀行的監(jiān)管有些不同，具體處理時(shí)需要咨詢當(dāng)?shù)氐你y行。因而，若是根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇更為適合自己的業(yè)務(wù)，也能省下一筆較為可觀的資金。
第四、提前縮短還款期
眾所周知，還款期限與本金都是影響利息的因素，許多人在剛準(zhǔn)備買房的時(shí)候，手頭可能會(huì)出現(xiàn)資金不充裕的情況，因而辦理了房貸，可是，在過了三四個(gè)月或者是一兩年之后，手里的資金周轉(zhuǎn)過來了，則可以選擇提前還一部分房貸。
眾所周知，支付抵押貸款主要有兩種方式，一種是等額本金，第二是等額本息。對(duì)于大多數(shù)人來說，考慮到家庭收入，往往選擇等額本息還款。一般來說，等額本息還款方式還款時(shí)間超過1/2，等額本金超過三分之一，那么在選擇提前還貸的意義就不是很大了，原因就在于你已經(jīng)還掉了大部分的利息，尤其是我們常見的等額本息方式，剩下的一半時(shí)間還的是本金。
在上述時(shí)間段內(nèi)，如果你不斷積累額外的錢，準(zhǔn)備提前還貸。這里最需要注意的一點(diǎn)，就是提前還清部分房貸，應(yīng)該選擇縮短房貸還款期限，而不是降低每月房貸還款額度。原因是銀行收取利息的主要依據(jù)是計(jì)算貸款金額的時(shí)間成本。與貸款期限相對(duì)應(yīng)的利率有時(shí)變化很大。貸款期限越短，利率可能越低。
畢竟，在一般的情況之下，銀行在核算利息的時(shí)候主要是根據(jù)貸款的金額所占據(jù)銀行的時(shí)間成本來進(jìn)行核算的，貸款的時(shí)間期限有所不同，相對(duì)應(yīng)的利率也可能會(huì)有一定的差別，因而，選擇了縮短還款的期限，或許能夠省下較為多的利息。
看完上面的按揭技巧，你是不是突然覺悟了呢？有時(shí)候我們怕麻煩，只要根據(jù)自己的實(shí)際情況，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用方法，就能幫自己留下很多開銷。你掌握了四項(xiàng)償還抵押貸款的技能了嗎？如果你有任何問題，請(qǐng)?jiān)谙路搅粞赃M(jìn)行討論。