（觀察者網(wǎng)訊）從極低的抵押貸款利率到天價房價，2021年的美國房地產(chǎn)市場依舊虛火難降，持續(xù)刷新各項紀錄。2020年以來，美國房價中位數(shù)漲幅高達27%，2021年購房抵押貸款高達1.61萬億美元（約合人民幣10.23萬億元），刷新歷史最高紀錄。


與此同時，高房價抬升通貨膨脹，負面效應(yīng)不斷凸顯。2021年11月，美國最大都市區(qū)的房租中位數(shù)暴漲至每月1771美元（約合人民幣11250元），同比增長了19.7%。


《華爾街日報》報道截圖


房價高漲：較2020年初飆升27%


據(jù)美國財經(jīng)網(wǎng)站“Money”報道，疫情開始以來，美國抵押貸款利率首次降至3%以下，美聯(lián)儲的“大放水”助推房市高漲。2021年1月7日，美國30年期抵押貸款平均利率創(chuàng)下歷史新低，低至2.65%。截至12月23日，雖有所回升，但30年期利率依舊保持在3.05%，低于歷史水平。疫情之前，歷史最低點為2012年的3.31%。


美國30年期抵押貸款平均利率 圖自《華爾街日報》


極低的貸款利率推動房市異?；鸨?，成屋銷量創(chuàng)下2006年以來最高年度水平?！?021年的房地產(chǎn)市場是延續(xù)了2020年延續(xù)下來的強勁勢頭。徘徊在接近歷史低點的抵押貸款利率助長了需求”，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）稱。


2021年初，美國待售房屋約為104萬套，創(chuàng)下歷史新低。這是自1999年以來的最低待售住房庫存。截至2021年11月底，住房庫存僅有110萬套，按銷售速度來看，僅可維持2.1個月。


與此同時，投資者不斷涌入，推動美國房價不斷飆升。2021年1月至10月，標普CoreLogic Case-Shiller美國房價指數(shù)上漲了19.1%，創(chuàng)下了45年來的最大增幅。最近幾個月，美國房價的增長速度有所放緩，但仍然接近歷史最高水平。


根據(jù)Realtor.com網(wǎng)站統(tǒng)計，自2020年初以來，美國房價中位數(shù)累計上漲27％，僅在2021年，美國房地產(chǎn)市場的總價值就暴增9.1萬億美元（約合人民幣57.8萬億元）。


在房價漲幅排名方面，西部各州房價漲幅名列前茅。其中，自2020年初以來，蒙大拿州房價飆升57％，漲幅第一，愛達荷州（46%)、猶他州（37%）、內(nèi)華達州（37%）等州漲幅也突破了30%。


自2020年1月至2021年11月，美國各州房價漲幅。圖自雅虎財經(jīng)


家庭債務(wù)總額首次突破15萬億美元，房租暴漲19.7%


雖然房市火爆，但通貨膨脹疊加高房價，負面效應(yīng)不斷凸顯。


據(jù)《華爾街日報》1月1日報道，2021年，美國住房抵押貸款發(fā)放規(guī)模高達3.9億美元，相較2020年創(chuàng)下的4.1億美元紀錄有所下降，但依舊維持在歷史高位。


其中，再融資（當利率環(huán)境發(fā)生重大變化時，修改和替換現(xiàn)有合同，以獲得更優(yōu)惠的借款條件）不斷減少，而購房貸款比例不斷上升。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association, MBA）的數(shù)據(jù)，2021年美國購房貸款發(fā)放規(guī)模高達1.61萬億美元，高于2020年的1.48萬億美元，并刷新了2005年創(chuàng)下的1.51萬億美元的歷史紀錄。再融資額不斷下降，從2020的2.6萬億美元下降至約2.3萬億美元，比例也下降至59%，低于2020年的64%。預(yù)計到2023年，再融資額將降至27%。


購房抵押貸款發(fā)放規(guī)模 圖自《華爾街日報》


與此同時，根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)，2021年2月，美國人平均住房貸款數(shù)額高達41.8萬美元，創(chuàng)下歷史紀錄。截至12月17日，7日平均貸款額略有下降，但也高達41.62萬美元。


高房價增加了家庭債務(wù)，也加大了民眾的房貸壓力。2021年11月，紐約聯(lián)儲發(fā)布報告稱，因價格上漲推高了與住房和汽車相關(guān)的債務(wù)，美國第三季度家庭債務(wù)首次超過15萬億美元，家庭債務(wù)較上年同期增長6.2%。報告顯示，抵押貸款增長2.2%，達到近10.7萬億美元，汽車相關(guān)的債務(wù)增加了280億美元，整體債務(wù)增加了2860億美元，使美國家庭債務(wù)總額達到15.24萬億美元，比第二季度增加了1.9%。


房貸壓力上，據(jù)亞特蘭大聯(lián)儲估計，在2021年初，美國人需要用收入的29%來支付中位價的房屋貸款。到10月份，這一比例上升至33%。


房價上漲也間接造成房租上漲的壓力，推升通脹水平。據(jù)美國勞工部發(fā)布數(shù)據(jù)，美國11月CPI同比上漲6.8%，為1982年以來最高水平，再次刷新紀錄。聯(lián)博基金（AllianceBernstein）前首席經(jīng)濟學家約瑟夫·卡森（Joseph Carson）稱，如果把美國房價也考慮進去，那么CPI指數(shù)就會從6.8%暴漲至11%。


而根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，在過去的五個月里，美國房租增速達到了兩位數(shù)。11月，最大都市地區(qū)的租金中位數(shù)上升至每月1771美元，相較2020年11月增長了19.7%，這意味著租房者每月需多支付291美元的租金，創(chuàng)下了2019年來的最高紀錄。其中，漲幅最大的兩居室中位數(shù)房租暴漲至1993美元，相當于每月增加了330美元。


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