如何做好抵押貸款貸前規(guī)劃？降低房產(chǎn)抵押貸款利率？提高額度？

經(jīng)常會(huì)遇到客戶(hù)很困惑，是否需要做專(zhuān)業(yè)的貸前規(guī)劃，不知道貸前規(guī)劃解決什么問(wèn)題。
作為?有?多年?的?金融經(jīng)驗(yàn)??今天就統(tǒng)一來(lái)回答下吧。

貸前規(guī)劃的價(jià)值可以隱晦的用下面兩張圖片表示

如何判斷自己資質(zhì)是否可以直接去銀行貸款，是否需要貸前規(guī)劃包裝

1.如果以下情況，可以直接去銀行申請(qǐng)消費(fèi)型抵押，不用找中介，無(wú)需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒(méi)有問(wèn)題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒(méi)有任何逾期記錄，全款房，房本在手。年利率5%-7%之間能接受，所需貸款金額在50萬(wàn)-100萬(wàn)之間的，夫妻雙方?jīng)]有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請(qǐng)?jiān)?-10月份之間的。直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶(hù)口本、個(gè)人征信等去當(dāng)?shù)刂袊?guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行，問(wèn)有沒(méi)有消費(fèi)性質(zhì)的抵押貸款，對(duì)比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮?。?！

2.如果有以下情況，可以直接去申請(qǐng)銀行經(jīng)營(yíng)性抵押，不用找中介，無(wú)需貸前規(guī)劃：

夫妻雙方征信沒(méi)有問(wèn)題，且夫妻雙方都同意可以貸款，沒(méi)有任何逾期記錄，全款房，房本在手。利率想要3.85%-5%之間，自己開(kāi)公司的，夫妻雙方?jīng)]有官司在身上，年齡在60歲以下的，貸款申請(qǐng)?jiān)?-11月份（1月，12月一般是過(guò)年，放款較慢）之間的。有營(yíng)業(yè)執(zhí)照（滿1年），公司實(shí)際在運(yùn)營(yíng)，有合同證明，法人月流水大于實(shí)際月還款金額2-3倍（月還款根據(jù)要貸款的時(shí)間來(lái)算）。

直接帶上房本、夫妻雙方身份證、戶(hù)口本、個(gè)人征信等去當(dāng)?shù)刂袊?guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行，問(wèn)有沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的抵押貸款，對(duì)比下年利率和還款周期，自己能接受的情況下，直接辦理就行。其他銀行不用考慮！?。?/p>

非以上情況的，建議做好專(zhuān)業(yè)的貸前規(guī)劃

做抵押貸款貸前規(guī)劃解決的一些貸款常見(jiàn)問(wèn)題

無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、流水不足的問(wèn)題

很多客戶(hù)不經(jīng)常做抵押貸款，可能不太清楚銀行政策，目前不管是一線城市還是2、3、4、5線城市，大部分的銀行政策傾向于資金流向企業(yè)或經(jīng)營(yíng)性用途，所以一般客戶(hù)去銀行貸款的時(shí)候，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，基本上很多銀行都不接受，因?yàn)殂y行會(huì)擔(dān)心你的資金用途流向一些其他地方，比如：投資、房地產(chǎn)、股市等等。（國(guó)家禁止銀行資金流向這些虛擬行業(yè)，而支持資金流向?qū)嶓w行業(yè)）。所以，很多客戶(hù)需要找規(guī)劃師咨詢(xún)好銀行政策，然后找合適的行業(yè)注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，做流水、購(gòu)銷(xiāo)證明、從業(yè)證明等，然后通過(guò)銀行的綠色通道提交材料，就能申請(qǐng)銀行的經(jīng)營(yíng)性抵押貸款了。

利息/年利率問(wèn)題

1.常見(jiàn)的貸前規(guī)劃人員幫客戶(hù)操作抵押貸款的方式是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性用途的包裝把客戶(hù)的抵押用途從消費(fèi)型抵押貸款轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，綜合年利率一般能做到4.3%-5.5%之間，銀行沖業(yè)績(jī)放水的時(shí)候還能做到3.85%（2021年國(guó)家政策調(diào)整大部分實(shí)際下款利率在4左右了）。

2.當(dāng)把客戶(hù)的貸款用途轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性抵押貸款后，可選擇的銀行多種多樣，有些銀行會(huì)為了吸引客戶(hù)，會(huì)告訴貸款人最低利率能做到年化xxx，而實(shí)際提交申請(qǐng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)利率要高好多，而且還會(huì)捆綁很多隱藏消費(fèi)，比如：保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品、到期結(jié)清歸本等。在做貸前規(guī)劃時(shí)可以了解所有產(chǎn)品，盡量避免這些隱藏消費(fèi)。

貸款額度問(wèn)題

常見(jiàn)的銀行評(píng)估價(jià)一般如下：

住宅：7成（非拆遷劃撥房），6-7成（拆遷劃撥房）。

別墅：5-6成。

商鋪：5成左右。

所以，有些做抵押的客戶(hù)會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行實(shí)際抵押成數(shù)較低，所以找貸前規(guī)劃可以找合作銀行走一些特殊通道把房子做高評(píng)估價(jià)，最高能到10成。

貸款流程繁瑣、營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)間不夠、個(gè)人流水不夠、貸款用途無(wú)證明材料等問(wèn)題

因?yàn)榇蟛糠仲J款人不可能天天做貸款，所以不熟悉整個(gè)貸款流程，所以不清楚所有的手續(xù)、材料，比如銀行讓提供滿3個(gè)月的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、購(gòu)銷(xiāo)證明、場(chǎng)地證明、從業(yè)證明等，貸款人也不知道咋整。然后每次都要跑好幾趟銀行，而專(zhuān)業(yè)貸前規(guī)劃團(tuán)隊(duì)一般都會(huì)有對(duì)公合作的銀行，可以在一些問(wèn)題上面開(kāi)一些綠色通道，幫助客戶(hù)整理材料，縮短流程，加快審核速度。

按揭房(分期付款)的抵押貸款問(wèn)題

所謂按揭房抵押貸款，實(shí)際是是銀行根據(jù)房屋剩余價(jià)值做的一種抵押，所以能做的銀行一般比較少。跟全款房相比，主要問(wèn)題是額度偏低、年化利率一般比全款高1.5%-2%，對(duì)個(gè)人審核的要求較高。所以專(zhuān)業(yè)貸前規(guī)劃的常見(jiàn)的做法是幫助客戶(hù)先把剩余未還完的按揭貸款墊資還掉，然后用全款房去銀行做抵押貸款，這樣減低利率、提高貸款額度。

各銀行之間貸款額度、還款周期、還款類(lèi)型、年利率的對(duì)比問(wèn)題

因?yàn)殂y行間產(chǎn)品眾多，每家評(píng)估出來(lái)的貸款額度、還款周期、還款類(lèi)型、年利率都不一樣，因此需要做好貸前規(guī)劃把不同的產(chǎn)品橫向做一下對(duì)比，篩選出適合自己的且利率偏低、月還款壓力小、額度高的。常見(jiàn)的區(qū)別比如：先息后本1年歸本、先息后本10年每月還部分本金不歸本、先息后本3年歸本、等額本息3年歸本、等額本息5年歸本、等額本息10年無(wú)需歸本、等額本息20年無(wú)需歸本,等額本金10年,等額本金20年....等等。

查詢(xún)次數(shù)、貸款歷史逾期、網(wǎng)貸過(guò)多等問(wèn)題

銀行貸款審批需要查看個(gè)人征信查詢(xún)次數(shù)，一般大銀行月查詢(xún)要<2，地方銀行<4。

每次貸款人申請(qǐng)貸款、信用卡都會(huì)增加銀行的個(gè)人征信查詢(xún)記錄，因?yàn)槊考毅y行政策以及提交貸款的貸款人背景要求不一樣，所以在貸款人不清楚的情況下盲目提交銀行柜臺(tái)經(jīng)理申請(qǐng)貸款就存在拒貸的可能，從而盲目增加個(gè)人查詢(xún)次數(shù)。

同時(shí)很多銀行對(duì)個(gè)人征信逾期情況、個(gè)人總負(fù)債比有要求，常見(jiàn)的銀行一般會(huì)要求2年內(nèi)逾期不能超過(guò)2次，自己不清楚銀行要求的情況下很容易拒貸，專(zhuān)業(yè)的貸前規(guī)劃一般有合作的銀行，可以走一些綠色通道或者知道各銀行政策，可以幫客戶(hù)選其他合適的銀行。

消費(fèi)性抵押用途轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款問(wèn)題

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款跟消費(fèi)性抵押相比存在天然優(yōu)勢(shì)。

常見(jiàn)的比如：

貸款額度消費(fèi)型一般是100萬(wàn)最高，經(jīng)營(yíng)型的一般1000萬(wàn)-2000萬(wàn)最高。

經(jīng)營(yíng)性抵押一般比消費(fèi)性抵押年化利率低1.5%-2%，按100萬(wàn)貸款算的話一年少還2萬(wàn)。

所以一般在做貸前規(guī)劃的時(shí)候會(huì)把貸款人包裝成經(jīng)營(yíng)性抵押去貸款。

其他的雜七雜八的需要貸前規(guī)劃的問(wèn)題

二套房購(gòu)買(mǎi)時(shí)選分期購(gòu)還是全款買(mǎi)完再抵押的問(wèn)題

1.二套房買(mǎi)完之后再抵押第一套

方法一：第二套房先想湊首付（二套房首付一般要50%），然后買(mǎi)完后，拿第一套房做抵押貸款。

方法二：第二套房想辦法湊首付，放朋友或者親戚名下(沒(méi)有其他房貸的，因?yàn)橐惶追渴赘兑约袄识急榷追縿澦?/strong>)，買(mǎi)完后拿第一套房做抵押貸款還首付的錢(qián)。