限購等政策對住房按揭貸款需求有所壓制，但全國房地產(chǎn)市場整體景氣度仍然較高，住房按揭貸款需求仍顯旺盛。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度維持高位。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)，2016年全國商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別為22.5%和34.8%，其中2016年1-4月同比增速觸及36.5%和55.9%的高點。2017年以來，由于調(diào)控政策加碼，全國商品房銷售面積和金額同比增速都略有下滑，但考慮到2016年的高基數(shù)，2017年增幅仍相當(dāng)可觀。2017年商品房銷售面積達(dá)到16.9億平方米，銷售額達(dá)到13.4萬億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資10.9萬億元，同比增長7.0%，土地市場仍然“量價齊漲”。2018年1-2月，全國商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。東方金誠認(rèn)為，在宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場保持合理穩(wěn)步增長的可能性較大，而個人按揭貸款需求亦有望維持景氣。
從金融機構(gòu)新增貸款結(jié)構(gòu)來看，個人住房按揭貸款需求較為旺盛。2016年以來，除個別月份為淡季外，以住房按揭貸款為主的居民中長期貸款規(guī)模及占比均維持高位。2017年，新增居民中長期貸款每月均在3000億元以上，其中1月份達(dá)到6293億元，占比亦保持在40%左右，最高觸及55%。
Number2
商業(yè)銀行個人按揭貸款供應(yīng)動力較足，但受制于政策導(dǎo)向，增速有所控制，預(yù)計未來商業(yè)銀行按揭貸款投放仍將保持穩(wěn)步增長，增速預(yù)計小幅下降但仍超過其他類型貸款
近年來，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量下行壓力較大，但由于個人按揭貸款風(fēng)險較低，不良率很低，商業(yè)銀行傾向于發(fā)放個人按揭貸款。同時，由于個人按揭貸款計算加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)時，權(quán)重為50%，低于企業(yè)貸款和其他類型個人貸款，資本占用較少亦使商業(yè)銀行具有較大的發(fā)放個人按揭貸款動力。從四大國有銀行以及郵儲銀行按揭貸款規(guī)模來看，近年來上述銀行個人按揭貸款投放規(guī)模較大，且近兩年來增速整體遠(yuǎn)高于其他類型貸款投放增速；另一方面，由于國家針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控逐步升級，商業(yè)銀行按揭貸款業(yè)務(wù)受到較大的監(jiān)管約束，增速有所下滑。
Number3
受政策導(dǎo)向影響，房貸市場供需均受到一定壓制，房貸利率亦呈現(xiàn)上升趨勢，同時市場利率上行亦為房貸利率上升提供支撐
從供需角度來看，個人按揭貸款供需端短期內(nèi)均維持景氣，主要影響因素來自于政策調(diào)控對供需兩端的壓制（供應(yīng)端主要通過MPA考核、合意貸款規(guī)模以及窗口指導(dǎo)等措施約束商業(yè)銀行信貸投放，需求端主要通過限購、限售、限價等限制措施壓制購房需求），但政策調(diào)控整體對供應(yīng)端的限制更為直接，力度更大，受此影響，房貸利率預(yù)計上行可能性較大；
從市場利率來看，由于2017年以來公開市場利率上行逐步向信貸市場傳導(dǎo)，房貸利率亦存在上行動力；此外，由于負(fù)債端成本上升，商業(yè)銀行亦傾向于提升貸款利率定價以充實息差，因此，房貸利率預(yù)計將維持上行趨勢；
個人按揭貸款作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要抓手，監(jiān)管層預(yù)計也將通過合理引導(dǎo)房貸利率上行，以增加購房成本，抑制投資性需求。因此，綜合考慮以上因素，預(yù)計短期內(nèi)房貸利率將保持上行趨勢。