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房貸是一直還一樣的錢,還是每年都是還一樣的錢?
花褲衩
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2024-02-06
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對于房貸,無論還款方式是等額本金、等額本息還是自由還款,不可能每年還一樣的錢,因?yàn)樵跀?shù)十年的還款區(qū)間里,基準(zhǔn)利率調(diào)整是極大概率事件。
在具體講三種還款方式之前,先講講房貸利率。 雖然理論上存在固定利率,即不論人行基準(zhǔn)利率怎么變、你的房貸利率都不變,但實(shí)際房貸合同中一般不會(huì)約定固定利率,因?yàn)槿f一基準(zhǔn)利率漲了、銀行就虧了;萬一基準(zhǔn)利率跌了、購房者就虧了。不論基準(zhǔn)漲跌,總有一方吃虧,不能體現(xiàn)客觀精神,所以房貸利率一般都是浮動(dòng)利率,即錨定基準(zhǔn)利率、保持浮動(dòng)比率不變,比如今年買房,人行基準(zhǔn)利率是5%,和銀行談的房貸上浮比例是10%,那實(shí)際貸款利率就是5%X110%=5.5%,五年后基準(zhǔn)變成6%,上浮比例不變還是10%,實(shí)際貸款利率就變成了6%X110%=6.6%。 下圖是1991~2017房貸基準(zhǔn)利率變動(dòng)情況: 不難看出,無論是15年還是30年還款期,這么長時(shí)段里、基準(zhǔn)利率很有可能調(diào)整,而房貸又是浮動(dòng)利率,所以你房貸還款金額肯定會(huì)變。 那哪種還款方式好一些呢? 我們拋開基準(zhǔn)利率變動(dòng)這種大背景性質(zhì)的因素來看: 等額本息 計(jì)算出本金和利息總額,然后平分到每個(gè)月中,就形成了每月固定還款額。每月雖然還的是固定金額,但其實(shí)每月還款額中的本金占比逐月遞增、利息占比逐月遞減。 這種還款方式對購房者而言操作簡單,方便提前安排收支。適合收入穩(wěn)定、前期不能負(fù)擔(dān)較多房貸的購房者,等額本息也是銀行主推的還款方式。 等額本金 先把本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月里,同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。相比等額本息,等額本金總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。 舉例,比如貸款100萬,下圖左下是等額本息、右下是等額本金,可以明顯感覺到等額本金利息少一些,但前期還款壓力比較大: 第三種:自由還款 一般多見于純公積金貸款,公積金管理中心根據(jù)購房者的借款金額、期限,估算出一個(gè)最低還款額,以后購房者每月還款額不低于最低還款額即可,購房者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況,靈活安排每月還款金額。只要還款額大于等于最低還款額即可,現(xiàn)在多還點(diǎn)以后就少還點(diǎn)利息~ 所以,講到這大家應(yīng)該就很明白了~如果不考慮人行基準(zhǔn)利率變動(dòng): 等額本息還款方式可以近似看做每月還款一樣、每年也一樣; 等額本金每月還款額逐月遞減,耗費(fèi)利息最少; 自由還款就是還款可以很靈活,先多還、以后就可以少付利息。
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