大家好，我是勇談。果然不出所料，在深圳房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲后，在為了盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)出臺(tái)經(jīng)營(yíng)貸后，深圳房?jī)r(jià)的快速上漲（3月份環(huán)比增長(zhǎng)1.6%）后引起了央行的注意。雖然說(shuō)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金進(jìn)入樓市已經(jīng)不是什么秘密，但是顯然此次經(jīng)營(yíng)貸的年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企業(yè)財(cái)政貼息后，利率可低至2%，已經(jīng)刺激了不少一部分銀行和企業(yè)開(kāi)始“鋌而走險(xiǎn)”。央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸無(wú)疑透露了這樣一個(gè)信號(hào)“不允許違規(guī)資金流入樓市”。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

　　深圳此次出臺(tái)的企業(yè)貼息政策、經(jīng)營(yíng)貸剛出臺(tái)就被很多人士擔(dān)憂為“資金違規(guī)使用”，結(jié)果不出所料

　　深圳此次的例子說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)“房產(chǎn)投資風(fēng)仍然沒(méi)有過(guò)去”，起碼在一二線是這樣

　　雖然說(shuō)很多數(shù)據(jù)都表明了“未來(lái)一二線城市的房?jī)r(jià)是要持續(xù)上漲的”，但是不希望大漲還是普遍的愿望。起碼在“房住不炒”的定調(diào)下，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)要維持低速穩(wěn)定增長(zhǎng)才是我們期望的。而在疫情期間深圳房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)大漲，除去有大量投資資金涌入外，其實(shí)沒(méi)有其他可以解釋的。所以，永遠(yuǎn)不要說(shuō)“我國(guó)房?jī)r(jià)足夠高了，不需要調(diào)控了”這樣的話。

　　深圳住建局發(fā)布稱(chēng)“近期部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的”，到底有多少可信度？大家心里自明

　　可以肯定的是，哪怕是深圳這樣的一線城市的住建部門(mén)其實(shí)也不是太愿意房?jī)r(jià)不漲（或者說(shuō)叫管不了）。畢竟土地財(cái)政在深圳還是很有市場(chǎng)的，哪怕是富士康、，更何況是此次“疫情”？這個(gè)主要還是由深圳本身的地位與土地資源有限決定的。圖上所示是過(guò)去10年深圳房企土地購(gòu)置面積和商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，可以看到過(guò)去10年深圳的房?jī)r(jià)始終處于上漲的趨勢(shì)，哪怕是在公認(rèn)的房產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)格的2017、2018年；與之相對(duì)應(yīng)的是深圳房企購(gòu)置土地面積在減少（2017年同比減少30多萬(wàn)平米，2018年同比減少20多萬(wàn)平米）不是因?yàn)榉科蟛幌胭I(mǎi)更多的土地，而是因?yàn)樯钲趬焊鶝](méi)有更多的土地來(lái)滿足房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的本質(zhì)是減少企業(yè)的資金困難，銀行資金沒(méi)有足夠的監(jiān)管肯定會(huì)流向利潤(rùn)大、風(fēng)險(xiǎn)低的行業(yè)

　　深圳等城市出臺(tái)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的本意是好的，可惜被“念歪經(jīng)”，資本不可以沒(méi)有嚴(yán)格監(jiān)管

　　永遠(yuǎn)不要對(duì)資本抱有幻想，資本的本質(zhì)就是逐利的。至今記得資本論里面有一句話“如果有百分之二十的利潤(rùn)，資本就會(huì)蠢蠢欲動(dòng)；如果有百分之五十的利潤(rùn)，資本就會(huì)冒險(xiǎn)；如果有百分之一百的利潤(rùn)，資本就敢于冒絞首的危險(xiǎn)；如果有百分之三百的利潤(rùn)，資本就敢于踐踏人間一切法律。”這句話放到永遠(yuǎn)都不會(huì)過(guò)時(shí)，這也是為何一直有“資本監(jiān)管”的原因。近現(xiàn)代歷史上出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的最終原因都是可以歸咎到“資本監(jiān)管不力”上，上世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，2008年外國(guó)次貸危機(jī)等其實(shí)都是資本監(jiān)管缺失的后果。而深圳此次不少企業(yè)或者投資者利用經(jīng)營(yíng)貸的低利率來(lái)哄抬深圳房?jī)r(jià)，其背后也是有監(jiān)管缺失的原因。

　　樓市和股市是目前全球任何國(guó)家資本最密集的兩個(gè)行業(yè)，可惜國(guó)內(nèi)這兩個(gè)都“不堪重用”

　　央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸這則消息出來(lái)后，我的第一個(gè)評(píng)論就是“股市搞不起來(lái)，房市肯定要起來(lái)的！畢竟資金這么多需要個(gè)去處”，短時(shí)間就受到了數(shù)萬(wàn)網(wǎng)友的閱讀，數(shù)百的點(diǎn)贊。足以說(shuō)明了多數(shù)人是認(rèn)可這個(gè)事實(shí)的，作為我國(guó)創(chuàng)新中心的深圳市，如果資本也不看好除房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)，那么足以說(shuō)明很多問(wèn)題了。要想解決好資本流向房市的問(wèn)題，主要還是為那么多的資本找到更多的投資渠道，趕緊想方設(shè)法提振股市是最好的途徑。

　　央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸，還是給予了“房住不炒”的明確信號(hào)

　　不允許房?jī)r(jià)有大漲大跌是底線，這也是包括央行等金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的首要任務(wù)

　　圖上所示是2010-2018年房企總資產(chǎn)及負(fù)債率走勢(shì)圖，可以看到伴隨著房企資產(chǎn)不斷增加的是負(fù)債率越來(lái)越高，2018年房企總資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)85萬(wàn)億，負(fù)債率高達(dá)79.1%；這么高的資產(chǎn)，這么高的負(fù)債率，哪怕是央行都不敢輕視房企，也不敢對(duì)房企下“死手”。畢竟房產(chǎn)調(diào)控的目的是穩(wěn)而不是徹底封殺。

　　當(dāng)下樓市還是有投資風(fēng)險(xiǎn)反彈的可能性（而且很大），千萬(wàn)不要試圖“放松或放開(kāi)調(diào)控”的想法

　　包括目前國(guó)內(nèi)不少主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房產(chǎn)專(zhuān)家已經(jīng)有不少的聲音在說(shuō)“過(guò)去兩年調(diào)控過(guò)于嚴(yán)格”，作為老百姓或者理工科人士來(lái)說(shuō)其實(shí)用“結(jié)果導(dǎo)向”就可以看到到底房產(chǎn)調(diào)控是松還是緊了。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示（如上圖）眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專(zhuān)家公認(rèn)的房產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的2017和2018年，房?jī)r(jià)漲幅卻沒(méi)有絲毫減弱，直到2019年商品房漲幅也有6.5%；從這點(diǎn)來(lái)看我是不認(rèn)可“過(guò)去兩年調(diào)控過(guò)于嚴(yán)格”這個(gè)觀點(diǎn)的。

　　綜上，央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸給當(dāng)下樓市透露出了“堅(jiān)持房住不炒”的調(diào)控理念不動(dòng)搖，對(duì)于炒房投資者還是處于嚴(yán)格打擊的情況；堅(jiān)持做好對(duì)于流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金監(jiān)管也是我們必須做好的事情，雖然說(shuō)疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)沖擊有影響，但是放水的時(shí)候還是要“定向”。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問(wèn)題的朋友可以訂購(gòu)勇談的專(zhuān)欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。