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房貸25年,還多少年后,選擇提前全部還清合適?
花褲衩
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2024-02-05
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從經(jīng)濟角度講是否提前還款,取決于兩個因素,第一個是你當(dāng)時貸款的實際利率,第二個是房貸的分期方式,下面我分別具體來講
1、房貸的實際利率 這個是以個非常重要的參考因素,你現(xiàn)在有錢可以全部還清房貸,那么你的機會成本就是你用這筆錢做穩(wěn)健的投資獲得的回報收益率,現(xiàn)在銀行的理財產(chǎn)品5%-6%的收益率的還是很多,所以這個是你的機會成本,你選擇還房貸節(jié)省的后面的利息就相當(dāng)于是你“賺”的錢,省的利息也是變相的“賺”的利息,所以就要看你的房貸利率是多少。 目前的房貸基準(zhǔn)利率是4.9%,這個是2015年往下調(diào)整后的,一直沿用至今,后面買房的人有享受折扣優(yōu)惠的,那是比較優(yōu)惠,但是這兩年買房的人,也因為是限購的時間段,所以是在基準(zhǔn)利率上上浮的,上浮20%、30%的都不少,甚至都有上浮40%的個別城市,如果是這種的話,你提前還款的優(yōu)勢更大。所以就看你的房貸實際利率是多少了。 你要是萬一是公積金貸款的,那就賺大發(fā)了,才3個多點,這個利率太便宜了,那就更加不建議你提前還了。 2、按揭分期的方式也是你要考慮的因素 現(xiàn)在有兩種按揭分期方式,常用的是等額本息,這種是每個月的還款額度是一樣的,所以他在前期還的大部分都是利息,本金很少。比如你還了5年,其實還的大部分是利息,而本金并沒有還多少,所以你現(xiàn)在還款是有點吃虧的,如果你才剛剛還款那無所謂。 以100萬房貸為例,期限25年,基準(zhǔn)利率4.9%的情況下,月供是5787元,73.6萬,第一個月的月供當(dāng)中有4.83元是利息,利息占到月供的70%,一直要道132期,也就是11年以后月供當(dāng)中的本金比利息要多。 你還款了5年內(nèi),那么你這五年中總共還款是多少?利息是多少?本金是多少? 答案是:5年總共還款34.7萬,其中利息是23.2萬,本金是11.5萬,本金占總還款額度比例是33%,這個時候你提前還款是比較虧的,因為你已經(jīng)支付了23萬的利息了。相當(dāng)于你貸款100萬5年時間,你支付了23萬的利息,你想一下,你的利率是多少? 如果你是等額本金的還款方式,5年時間總共還款42萬,其中利息是22萬,本金是20萬,本金的比例是48%。 所以你的分期方式是等額本金,那么提前還款就有優(yōu)勢,另外還有一個因素就是違約金,一般銀行會收取1%左右的違約金,每個銀行有差異?,F(xiàn)在你想好是否提前還款了嗎?
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