今年不買房，一年又白忙。這是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)火熱情況的很好的詮釋，30年的房貸利率是有可能超過(guò)本金的，聽起來(lái)我們支付了很多的利息，但是要看到另一面，沒(méi)有房子，可能沒(méi)有家的感覺(jué)；沒(méi)有房子租房子不止要付出租金，還要忍受搬家的痛苦和房東漲房?jī)r(jià)的不可商量；沒(méi)有房子可能結(jié)不了婚，無(wú)法通過(guò)丈母娘這關(guān)；沒(méi)有房子，可能無(wú)法落戶口，還在上學(xué)會(huì)成為問(wèn)題；所有不是我們?cè)敢庾龇颗?，而是不得不做房奴。但是也不用?dān)心，做房奴，支付的利息房?jī)r(jià)升值可以完全覆蓋。舉個(gè)例子，讓大家安心做房奴。

房子價(jià)值150元，貸款100萬(wàn)，首付50萬(wàn)，房貸利率5.31%，期限30年，還款方式等額本息，房?jī)r(jià)上漲多少，可以保本？租金年利率按照2.3%計(jì)算，中介費(fèi)和賣房費(fèi)用為0，買房費(fèi)用按照總價(jià)的3%計(jì)算。 1、租金 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，二季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，租金收益類按照2.3%計(jì)算，150萬(wàn)的房子，30年的租金收入總和為103.5萬(wàn)，這個(gè)金額偏小，每年的租金還會(huì)上漲。 2、首付的資金成本 首付50萬(wàn)，我們按照銀行存款5年期利率5%計(jì)算，5年到期后本息復(fù)投，30年銀行存款獲得的收益為140.73萬(wàn)，所以首付的資金成本為140.73萬(wàn)。 3、貸款100萬(wàn)總利息 貸款本金100萬(wàn)，還款方式為等額本息，期限30年，貸款利率為基準(zhǔn)利率5.31%，每個(gè)月還款5,559.26元，總利息為100.13萬(wàn)元，和本金基本相同。 4、房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率是多少，可以保本 所以：買房總成本等于=140.73萬(wàn)+100.13萬(wàn)+150*0.03（買房費(fèi)用）=‭245.36‬萬(wàn)元。 買房總收益=103.5萬(wàn)（資金）+房子升值，要保本，需要買房總成本=買房總收益，計(jì)算得出房子升值103.5萬(wàn)元，30年后需要賣245.36‬萬(wàn)元即可保本，房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率為1.65%，這個(gè)數(shù)值供參考，因?yàn)槠谙蕖⒗?、費(fèi)用、首付金額都不同，計(jì)算的結(jié)果也會(huì)有所差異，可以參考計(jì)算的方法。 5、未來(lái)房?jī)r(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到1.65%可以滿足嗎？ 過(guò)去和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1.65% 這個(gè)漲幅在過(guò)去已經(jīng)被證明是輕松可以達(dá)到，從1999年到2018年，全國(guó)住宅商品房銷售均價(jià)為從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.36%，在嚴(yán)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的前提下，2019年1-8月份住宅商品房銷售均價(jià)為9318元/平方米，相比于2018年銷售均價(jià)8544元/平方米，同比增長(zhǎng)9.3%，另外再看具體城市，2019年8月份70個(gè)大中型城市，70個(gè)大中型城市沒(méi)有任何一個(gè)城市房?jī)r(jià)發(fā)生同比下跌，79個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)全部發(fā)生同比上漲。 未來(lái)房?jī)r(jià)的年復(fù)合增長(zhǎng)率能達(dá)到1.65%嗎？ 雖然我國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)不太可能像過(guò)去那么快，但是還是會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)楹诵男枨筮€在。年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到1.65%我認(rèn)為很輕松。 2018年末我國(guó)總?cè)丝跒?3.95億，其中城鎮(zhèn)人口為8.31億，農(nóng)村人口為5.64億，城鎮(zhèn)化率為59.58%，而按照戶籍人口算城鎮(zhèn)化率只有43.4%，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率越80%左右，按照總理在《巴黎的經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織總部發(fā)表主旨演講》讓我國(guó)在本世紀(jì)中葉進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列，對(duì)比2018年的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，我國(guó)還有20%的空間，相當(dāng)于未來(lái)還有2.8億的農(nóng)村人口變成城市人口，即使假設(shè)區(qū)域變動(dòng)導(dǎo)致的農(nóng)村就得城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的住房需要不通過(guò)市場(chǎng)渠道滿足（通過(guò)拆遷或者已有房入城），這部分人口仍然需要大量的住房，為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲提供源動(dòng)力。另外還有其他原因會(huì)繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，如經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展和居民收入繼續(xù)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲；房地產(chǎn)的投資屬性推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；我國(guó)居民的購(gòu)房情懷；供求矛盾推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲；金融支持，M2貨幣余額從1998年的10.44萬(wàn)億元上漲到2018年的182.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)17.5倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率15.38%；其中大量的貨幣是流入到房地產(chǎn)行業(yè)，是房?jī)r(jià)上漲的金融基礎(chǔ)。 綜上所述：30年的房貸利息超過(guò)本金，不用擔(dān)心，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲會(huì)抵消掉利息，做一個(gè)快樂(lè)的和放心的房奴。