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貸款買房漲多少才不會虧?
花褲衩
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2024-02-05
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買房漲多少才不虧呢?2.5%!這個問題是很有意思的,無論是否是投資,買房的人都希望知道這個問題的答案,因為即便是自住,本質(zhì)也是一個投資問題,只不過是給自己投資,因為一個房價下降的城市,即便是自住也不能購買啊,因為未來可以以更低的價格買入,這個差價就是你賺的錢,如果買早了就代表是你虧的錢。
1、第一種估算方法 如果你是全款買房,比如房子總價200萬,你200萬全款買房了,那么房價要漲多少才會不虧呢? 任何一筆投資都講究的是投入和產(chǎn)出,也就是你的成本和收益,這個200萬資金用來買房子的收益是什么?有三種:第一是自?。坏诙浅鲎?;第三是空置。自住和出租的本質(zhì)是一樣的,自住其實就是出租給自己,因為你如果不自住,你也需要租房居住,也需要支付房租的。 出租的收益是這樣的,中國目前的住宅市場的租金收益率一般是1.5%-3%,一線城市是1.5%-2%,二、三線城市是2%-3%,我們?nèi)∫粋€中間值——2.5%,也就是說200萬的房子,一年的租金收益率是2.5%,也就是可以獲得5萬元的房租(這個數(shù)據(jù)大家可以對照一下所在的城市,看是否是這個范圍)。 那么成本是什么?成本其實就是這200萬用來做投資獲得的收益,200萬的投資理財可以獲得多少收益率?當前5%是一個可以參考的數(shù)據(jù),也就是說200萬的資金你一年可以獲得10萬的收益。 那么收益和成本之間的差距就是你需要房價上漲去彌補的,這個差距就是2.5%(=5%-2.5%),也就是說房子每年必須上漲2.5%,才能保證不虧本啊,當然這里面已經(jīng)省略了交易的費用了。 換句話說,如果200萬的房子,房價橫盤,不漲價,那么每年都在虧損5萬元,5年就是25萬元,這個就是對炒房者的打擊,房價不漲,或者橫盤就需要付出這么高的成本。 尤其是房子又不出租的,那么每年的虧損就是10萬元!5年不漲價,200萬的房子就虧了50萬! 2、第二種估算方法 如果是按揭買房(絕大多數(shù)人都是依靠按揭來完成買房的),也假設(shè)總價200萬的房子,首付20%,也就是40萬,按揭160萬,那么這個房子的收益和成本分別是什么? 收益就是出租的收益,這個和上文是一樣的。也是2.5%,也就是每年5萬元的租金收益。 成本主要有兩塊,第一個部分就是首付40萬的資金成本,這個成本對應(yīng)的就是40萬的理財收益,和上文一樣,5%的收益率;第二個部分就是房貸的利息利率,當前首套房房貸平均利率是5.44%,這是這個160萬房貸的資金成本。兩者綜合在一起就是這樣的:40萬的資金成本是5%,160萬的資金成本是5.44%,平均下來200萬的資金成本就是5.3%。 資金的成本是5.3%的綜合年利率,而出租收益率是2.5%,兩者的差距就是2.8%,也就是說房價必須每年上漲2.8%才能保證不虧本(這里也是忽略了房屋交易過程中產(chǎn)生的費用成本)。 總結(jié):按照當前的樓市行情,房價每年上漲2.5%-2.8%才能保證買房不虧本,如果房屋是空置的(既不自住也不出租,那么需要每年上漲5%甚至5.3%才能不虧本?。?。
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