張女士求助：上個(gè)月我定下了九堡某樓盤(pán)的房子，已經(jīng)簽下定金協(xié)議了，現(xiàn)在因?yàn)殂y行貸款貸不下來(lái)，迫于無(wú)奈想放棄，可開(kāi)發(fā)商不愿意退定金……
20萬(wàn)定金對(duì)我們工薪階層而言，不是小數(shù)目，就這樣打水漂了很心痛。能不能請(qǐng)快報(bào)幫我支支招？
銀行貸款出問(wèn)題，20萬(wàn)定金打水漂？
張女士和丈夫都是杭州人，今年準(zhǔn)備購(gòu)入屬于自己的第一套房子。2個(gè)月前，他們看中了杭州江干區(qū)九堡附近某樓盤(pán)的房子。
“我們看中的是該樓盤(pán)的疊墅戶型，估算起來(lái)，總價(jià)還是比較高的，可能需要貸款500萬(wàn)左右。”張女士說(shuō)。為了心里有個(gè)底，張女士聯(lián)系到了開(kāi)放商的銷售并上交了夫妻雙方的收入證明等材料，請(qǐng)對(duì)方幫忙詢問(wèn)參考一下。銷售告訴她，貸款是沒(méi)問(wèn)題的。
受訪者供圖
到了5月初，開(kāi)發(fā)商通知已經(jīng)拿到了預(yù)售證，張女士和丈夫便繳納了20萬(wàn)元的意向金。“為了早一點(diǎn)選房、落位，我們馬上就交了意向金。并也準(zhǔn)備好了300萬(wàn)左右的首付款。”張女士表示，“當(dāng)時(shí)銷售說(shuō)，在正式開(kāi)盤(pán)前，意向金是可以退的。”
到了5月底開(kāi)盤(pán)時(shí)，張女士前去將意向合同轉(zhuǎn)為了正式的定金合同，一切按部就班。
周末一過(guò)，張女士和丈夫便前往銀行準(zhǔn)備辦理按揭貸款，沒(méi)想到，一連跑了幾家銀行，都說(shuō)辦不下來(lái)。“銀行的工作人員給我的答復(fù)基本都是一樣的，說(shuō)我們倆的銀行流水不達(dá)標(biāo)，貸500萬(wàn)貸不下來(lái)。除非把收入證明、銀行流水等重新開(kāi)過(guò)。”張女士說(shuō)。
貸款貸不下來(lái)，就只能提高首付了，可張女士這邊實(shí)在也湊不出錢(qián)了，于是和丈夫商量著，能不能把定金退回來(lái)，結(jié)果，張女士和丈夫幾次前去協(xié)商，都不歡而散。
“開(kāi)發(fā)商覺(jué)得，貸款貸不出是我們自己的問(wèn)題，沒(méi)辦法退款的。合同約定的時(shí)間過(guò)了，還可以我們發(fā)了催款通知。”張女士說(shuō)，“20萬(wàn)對(duì)我們工薪階層而言，不是一個(gè)小數(shù)目，我覺(jué)得，哪怕扣幾萬(wàn)塊錢(qián)的違約金，手續(xù)費(fèi)也可以。這20萬(wàn)就這樣打水漂了，實(shí)在是有些肉痛……”
開(kāi)發(fā)商銷售：貸款可以貸，這是找借口
記者隨后也聯(lián)系上了開(kāi)發(fā)商的銷售李小姐（化名），李小姐表示，張女士是自己的客戶，對(duì)于整件事很了解。她對(duì)張女士前半段的表述沒(méi)有異議，但是銀行貸款貸不出這個(gè)情況，李小姐卻是另一番表述。
“在4月份的時(shí)候，張女士確實(shí)把收入證明，銀行流水的等資料給到我，我也幫她去問(wèn)了，貸款500萬(wàn)是沒(méi)有什么問(wèn)題的。包括認(rèn)籌意向金在開(kāi)盤(pán)前可以退，也是和她講清楚的。”李小姐說(shuō)，“在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，張女士也過(guò)來(lái)了，將意向合同變?yōu)榱硕ń鸷贤?rdquo;
“關(guān)于貸款問(wèn)題，我也幫她問(wèn)了好幾家銀行，我所了解到的是，是可以辦出來(lái)的。”李小姐說(shuō)，“她說(shuō)流水不達(dá)標(biāo)，但是銀行對(duì)流水的要求也有區(qū)別，某些銀行是可以辦的呀。”李小姐認(rèn)為，張女士是想反悔了，才拿貸款問(wèn)題做借口。
關(guān)于退定金的問(wèn)題，李小姐也表示，自己和經(jīng)理都知道這件事情：“我們集團(tuán)也是大公司了，這個(gè)問(wèn)題也已經(jīng)向上反映了，我本人是沒(méi)有這個(gè)權(quán)限說(shuō)可以幫助辦理退款的。后續(xù)還會(huì)和張女士繼續(xù)溝通、協(xié)商。”
定金到底能不能退？聽(tīng)聽(tīng)律師怎么說(shuō)
“商品房預(yù)售合同糾紛在現(xiàn)實(shí)中屬于民事糾紛多發(fā)領(lǐng)域，其中類似于本案購(gòu)房者反映的定金問(wèn)題在司法實(shí)踐中出現(xiàn)的也相當(dāng)多。” “律師來(lái)了”簽約律師，浙江民大律師事務(wù)所律師宋偉鋒表示。
宋偉鋒：“律師來(lái)了”簽約律師，浙江民大律師事務(wù)所專職律師，隸屬婚姻家事、公司業(yè)務(wù)工作室。擅長(zhǎng)傳統(tǒng)家庭婚姻類、侵權(quán)類、合同類案件以及公司股權(quán)類架構(gòu)設(shè)計(jì)等法律服務(wù)，同時(shí)專注于互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)領(lǐng)域，熟悉互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目運(yùn)作模式流程以及風(fēng)險(xiǎn)防控。
下面我們來(lái)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的剖析：
首先，根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，合法成立的合同對(duì)合同雙方是具有法律的拘束力，合同雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同進(jìn)行履行。如若在合同履行中，合同中約定有定金條款，那么給付定金的一方不履行約定的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方有違約行為的，則需要雙倍返還定金。這就是人們口中常說(shuō)的“定金罰則”。
在一般情況下，因?yàn)橘?gòu)房者無(wú)法履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法履行的，房開(kāi)企業(yè)自然有權(quán)不予退還購(gòu)房者支付的定金。
但是根據(jù)購(gòu)房者的陳述，這個(gè)情況需要特別注意：
購(gòu)房者意向金支付的時(shí)間很關(guān)鍵
如若購(gòu)房者意向金支付時(shí)間晚于房開(kāi)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》,那么雙方均同意將意向金轉(zhuǎn)為定金的約定則有效，后銀行貸款沒(méi)有辦理導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)“定金罰則”承擔(dān)不利后果，即根據(jù)《合同法》第一百一十五條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。
如若購(gòu)房者繳納意向金是早于開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》，那么則會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商涉嫌違規(guī)操作，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，收取相應(yīng)的意向金的行為是不合法的。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條第二款規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還因此收取的“意向金”或者“定金”。
最后，現(xiàn)在由于房?jī)r(jià)高企，一套房子的價(jià)值已經(jīng)需要掏空“六個(gè)口袋”，購(gòu)房行為不得不慎之又慎。律師建議購(gòu)房者在購(gòu)房之前應(yīng)當(dāng)充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，包括核實(shí)自身貸款能力、開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證是否已經(jīng)取得、當(dāng)?shù)卣P(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控措施等事項(xiàng)，在了解清楚之后再行簽訂協(xié)議并支付款項(xiàng)，才能規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)并保障自己的合法權(quán)益。