“小蔡，你申報(bào)的那個(gè)劉總，行里建議不做了。給你說(shuō)聲”
“王經(jīng)理，什么情況？劉總的公司經(jīng)營(yíng)和個(gè)人資質(zhì)你們銀行這邊都看過(guò)材料，沒(méi)問(wèn)題啊?！?/p>
“與這個(gè)沒(méi)關(guān)系，關(guān)鍵是今天風(fēng)控和他一起去他公司下戶拍照，他在路上開(kāi)口找風(fēng)控借200塊錢加油，這生活都成問(wèn)題了，貸款就算了吧！”
我：......（以上均為真人真事）
下戶順利，你就離融資成功更邁進(jìn)了一步。
下戶不順，輕則貸款降低成數(shù)，利率上浮，重則直接拒貸。
01目的
按揭概念側(cè)重于放大鏡
所謂下戶，是銀行專業(yè)術(shù)語(yǔ)，意思是指銀行對(duì)借款人的現(xiàn)場(chǎng)考察。
信用貸款一般面審即可，抵押貸款需要風(fēng)控員或客戶經(jīng)理到你的住所、公司，了解抵押物和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況；
下戶的目的有三個(gè)：
1）確認(rèn)事實(shí)，對(duì)你的經(jīng)營(yíng)和資金用途進(jìn)行調(diào)查。
2）實(shí)地考察了解你的綜合情況，判斷逾期的風(fēng)險(xiǎn)性。
3）確定貸款的細(xì)節(jié)。
在申請(qǐng)貸款過(guò)程中，下戶是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，相當(dāng)于你已經(jīng)闖過(guò)了前面的層層關(guān)卡，進(jìn)入了最后階段。
在這個(gè)無(wú)數(shù)人掉過(guò)的坑里，多多來(lái)分享一下，關(guān)于下戶的那些事兒。
02出租房
高角度的城市景觀與多云的天空High Angle View Of Cityscape Against
如果你用來(lái)申請(qǐng)抵押貸款的房產(chǎn)出租了，就會(huì)多一些麻煩。
銀行規(guī)定，對(duì)于出租的房子，需要提供租賃合同、承租人身份證、并讓承租人簽署一份聲明書。
這份聲明書的大概內(nèi)容就是告知租戶：你租的房子即將被房東抵押了。
如果將來(lái)房東不還錢導(dǎo)致壞賬了，則銀行在處置房屋時(shí)需要你無(wú)條件配合，立即騰退，并且放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)利。
其實(shí)提供這些材料也不是很難，但是對(duì)租戶的穩(wěn)定性會(huì)產(chǎn)生不利影響，總是擔(dān)心隨時(shí)被掃地出門，杯弓蛇影大有人在。
有時(shí)候租戶不愿意配合，則會(huì)造成不必要的麻煩。
但如果是你的“親戚朋友”在住，并提前跟“親戚朋友”打個(gè)招呼，則以上手續(xù)都無(wú)需提供了。
03老舊小區(qū)
如果你的房子是年代久遠(yuǎn)、沒(méi)有物業(yè)的老小區(qū)，那就非常影響審批的額度。
遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到：
裸露的紅磚，
斑駁的墻皮，
木頭朽了，鐵窗銹了，玻璃破了，
樓道里堆滿了破桌子爛板凳，
各種下水道匯來(lái)的污水散發(fā)混合的氣味，
墻角的垃圾堆里流浪狗在用餐，
頭頂電線上內(nèi)衣褲頭在迎風(fēng)搖擺……
試問(wèn)你看到這樣房子，怕是不免在心里嘀咕，這房子能賣得出去么。
04商業(yè)房產(chǎn)
吉隆坡辦公樓外部office building exterior in Kuala Lumpur
商業(yè)房產(chǎn)一般分為酒店式公寓、寫字樓、門面等等，
由于銀行規(guī)定，空置的商業(yè)房產(chǎn)、改變?cè)懈窬?、使用用途、無(wú)法區(qū)分相鄰房產(chǎn)之間的界限都是不接受抵押的。
實(shí)際操作中，很多人都把房子格局改造了、打通了。
怎么辦？是不是要恢復(fù)。
答案是：不需要。
因?yàn)?，“空置”、“用途”、“界限”都是可以用不同的角度?lái)看的。
房子里需要有幾個(gè)人，需要有哪些東西，就不算空置。
這里原來(lái)有堵墻，我換成一個(gè)大書柜，或者換成一塊木板隔開(kāi)，算不算改變。
有電腦有人就算辦公，有床就算居住，那兩者都有怎么算。
再一次讓我們?yōu)橹袊?guó)博大精深的文字文化鼓掌。
05經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
豪華餐廳
有些人是開(kāi)公司的，也不知道是不拘小節(jié)還是皮包公司，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所連個(gè)招牌也不掛一個(gè)...
平時(shí)我們就無(wú)所謂了，但是下戶的時(shí)候你該有還是得有。
有了招牌，你得有個(gè)辦公室吧。
有些人提供的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也不知道是不是自己的，辦公桌也沒(méi)有，收銀臺(tái)也沒(méi)有。
站在那里橫看豎看不像是老板，怎么看怎么像客人。
既然你是在這里經(jīng)營(yíng)，那你的執(zhí)照、公章、常見(jiàn)材料就得都在這里。
如果你是做服裝生產(chǎn)的，現(xiàn)場(chǎng)你沒(méi)衣服，總得有個(gè)樣本圖冊(cè)吧，看不出來(lái)和服裝生產(chǎn)有任何一丁點(diǎn)關(guān)系，那就太不像話了。
看完了場(chǎng)地，銀行客戶經(jīng)理或者下戶專員多數(shù)會(huì)跟你聊幾句。
可是，做生意的人，吹牛B的習(xí)慣能不能改改。
本來(lái)已經(jīng)該看的看了，該問(wèn)的也問(wèn)了，即將打道回府了。
你膨脹了，甚至還想給銀行這邊增加點(diǎn)信心：
其實(shí)我壓根就不缺錢，我在XX公司還有百把萬(wàn)的工程款還沒(méi)收回來(lái)，還借給朋友幾十萬(wàn)，一邊說(shuō)一邊拿出一大堆借條借據(jù)出來(lái)……
銀行客戶經(jīng)理聽(tīng)得心里咯噔一下，減分。
言多必失啊，朋友們。
6特殊情況
數(shù)據(jù)！
膠囊房、員工宿舍、養(yǎng)動(dòng)物氣味沖天、麻將愛(ài)好者等， 你最好先去收拾一下房子。
話說(shuō)誰(shuí)出門談事，也要捯飭捯飭自己，皮鞋擦得锃亮，表示對(duì)別人的尊重。
你也得尊重一下對(duì)方，這房子能讓人落得下腳，看的入眼。
如果你的業(yè)余愛(ài)好和房子里的格局，體現(xiàn)為危險(xiǎn)、暴力、違規(guī)行業(yè)等因素，建議你先轉(zhuǎn)移一下，以免客戶經(jīng)理受到驚嚇。
等他走了，你再繼續(xù)你的愛(ài)好去。
之前多多遇到一個(gè)客戶，把70多歲的父母和80多歲的岳父岳母，都接過(guò)來(lái)一起住。
都不用逢年過(guò)節(jié)，平時(shí)自己人就能湊一桌麻將。
可是在客戶經(jīng)理眼里，這是家庭負(fù)擔(dān)重，是還款能力堪憂，減分，下戶還是盡量回避一下更好。
千奇百怪的事見(jiàn)多了，我都想去寫本書了。