近日，張先生因為生意需要想把自己的一套房產(chǎn)出售，但在與買主辦理過戶登記時卻被告知因為房產(chǎn)上有抵押登記無法過戶，張先生這才想起來2年前曾用自己的房子為李四向王五借款辦過抵押，當時因為李四的借款數(shù)額只有5萬元，張先生認為李四肯定能還上同時礙于情面就同意為其借款做了抵押登記，如今王五下落不明，李四和張先生想還款也找不到人。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押人指的是抵押財產(chǎn)的所有人即本案中的張先生，抵押權(quán)人指的是債權(quán)人，本案中的王五就是抵押權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，張先生如果想要轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)必須征得王五的同意，同時還要用賣房款的一部分來償還李四的債務(wù)。
但2021年1月1日實施的《民法典》讓張先生看到了新的希望，《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。根據(jù)上述規(guī)定，房屋辦理了抵押登記也可以進行轉(zhuǎn)讓，不再需要征得抵押權(quán)人的同意，但抵押權(quán)人仍有權(quán)向房屋的受讓人主張抵押權(quán)。
這其實是法不溯及既往原則的體現(xiàn)，新法實施后對實施前的法律行為沒有約束力，通俗來講就是不能用今天的規(guī)定去約束昨天的行為，對于實施前的法律行為仍要適用舊法。張先生由于是在《民法典》實施前辦理的抵押登記，所以不適用《民法典》的規(guī)定，仍舊適用《物權(quán)法》的規(guī)定。自然資源部2021年4月發(fā)布的《關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》中也明確要求各地自然資源主管部門對《民法典》實施前已辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。
綜上，《民法典》實施前即2021年1月1日之前辦理抵押登記的房產(chǎn)，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不能辦理過戶登記，那么張先生在找不到抵押權(quán)人王五的情況下是否有其他方法出售房產(chǎn)呢？請聽下回分解。