房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果只是以目前貸款利率計(jì)算，并不預(yù)示未來(lái)需要支付同樣的利息。所以，房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果僅供參考，不作等數(shù)確認(rèn)貸款利息。
如果房貸期限有50年，那么以目前的貸款利率計(jì)息，肯定是要高于本金。30年的房貸利息幾乎等于本金是沒有多大聯(lián)系，時(shí)間具有價(jià)值性，自然越長(zhǎng)利息越高。
請(qǐng)注意，房貸不存在復(fù)利，不管貸款多少年，每個(gè)月歸還的利息都是以年利率對(duì)應(yīng)的月利率計(jì)算利息，未發(fā)生的時(shí)間并不預(yù)先收取利息。所以，房貸提前還款并不存在“前期還利息后期還本金”的說(shuō)法，除相應(yīng)的違約金之外，提前還款并不會(huì)造成資金損失。
比如上圖，房貸50萬(wàn)，貸款期限30年，貸款利率為央行基準(zhǔn)利率（目前為4.9%），選擇等額本息還款，那么總共需歸還本金和利息955308.10元。
但是仔細(xì)看，利息的產(chǎn)生是以年利率對(duì)應(yīng)的月利率計(jì)算。比如年化利率為4.9%，那么月利率為4.9%/12。
第一個(gè)月剩余本金為50萬(wàn)元，第一期需歸還利息：50萬(wàn)*4.9%/12=2041.67元。本金和利息（月供）為：本金+利息=611.97+2041.67=2653.63元，如圖所示。
第二個(gè)月剩余本金為：總體本金-已還本金=50萬(wàn)-611.97=499388.03元。第二期需歸還利息：499388.03*4.9%/12=2039.17元，本金和利息（月供）為：本金+利息=614.47+2039.17=2653.63元，如圖所示。
第三期……
以此類推，可以看出它并不是以復(fù)利計(jì)息，而是逐月的計(jì)算已發(fā)生期限的利息?？偣蚕w還95.5萬(wàn)多，產(chǎn)生利息45.5萬(wàn)多，也僅是因?yàn)槠谙揲L(zhǎng)和每期歸還的本金較少造成的。
如果投資收益高于4.9%，那么完全不用過(guò)度擔(dān)憂高達(dá)45.5萬(wàn)多的利息，因?yàn)橥顿Y收益高于4.9%，30年可獲得高于45.5萬(wàn)多的收益。
計(jì)算方式不僅是等額本息如此，等額本金也如此，自己可以對(duì)照著上圖計(jì)算一下是否如此。
具體的利息是多少呢？它肯定不是計(jì)算器計(jì)算出來(lái)的455308.10元，因?yàn)榉抠J利率會(huì)隨央行基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整。
比如今年調(diào)整基準(zhǔn)利率中的五年期限貸款利率為5%，那么明年1月份起房貸年利率則為5%，月利率為5%/12，具體的每個(gè)月還款利息：剩余本金*5%/12，而非原先的：剩余本金*4.9%/12。
也就是說(shuō)，在未來(lái)30年央行進(jìn)行加息，具體的還款利息是要高于房貸計(jì)算機(jī)計(jì)算結(jié)果。相反，如果進(jìn)行降息，具體的還款利息是要低于房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果。
還有一點(diǎn)就是商業(yè)銀行的上浮利率或者打折利率，比例是一個(gè)常數(shù)，不隨央行基準(zhǔn)利率變化而變化。
比如商業(yè)銀行是上浮10%作為房貸利率貸款給你，那么目前你的房貸利率就為4.9*110%=5.39%。如央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為5%，那么你的房貸利率將會(huì)調(diào)整為5%*110%=5.5%，這其中的上浮的10%是不變的。出現(xiàn)打折利率也一樣，比如9.5折等等。