據(jù)“中國(guó)之聲”、揚(yáng)子晚報(bào)等媒體今天報(bào)道，蘇州樓市爆出一條大新聞：
從8月1日開始，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國(guó)有銀行在為個(gè)人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，都會(huì)要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規(guī)定：從即日起，客戶若在60個(gè)月內(nèi)提前還款，將被收取一定比例的違約金。
上圖就是媒體披露的建行要求客戶簽署的“須知”。上面清晰地印著：
違約金=提前還款金額×月利率×6。
也就是說，罰息是6個(gè)月，基數(shù)是“提前還款額”。比如你在銀行貸款200萬，現(xiàn)在要全部提前還款，你的利率是上浮20%。那么銀行對(duì)你的罰息是：
違約金=200×（4.9%×120%÷12）×6=5.88萬元
對(duì)于四大行在蘇州的舉動(dòng)，媒體上出現(xiàn)了很多解讀。比較主流的解讀方式是：這是一種樓市調(diào)控措施，是收緊調(diào)控，相當(dāng)于限售。比如“揚(yáng)子晚報(bào)”就分析說：
業(yè)內(nèi)人士指出，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I房人的購(gòu)房成本，打擊二手房市場(chǎng)交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對(duì)8月1日后貸款的人群，特別是對(duì)急于出售房屋進(jìn)行套現(xiàn)的投資客，肯定會(huì)產(chǎn)生影響。同時(shí)，也會(huì)影響到部分短期內(nèi)換房的改善性需求人群，房屋的轉(zhuǎn)手周期將會(huì)被拉長(zhǎng)。違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用。
其實(shí)，這根本不是樓市調(diào)控措施。四大行的這個(gè)舉動(dòng)，反而向市場(chǎng)透露了貸款額度寬松、未來利率或走低的重大信息！
毫無疑問，中國(guó)的貨幣政策、財(cái)政政策在今年6月中下旬以來，已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向。剛剛召開的政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，已經(jīng)明確要求“財(cái)政政策更加積極”。而貨幣政策，已經(jīng)開始強(qiáng)調(diào)“流動(dòng)性的合理寬裕”，而之前是“合理穩(wěn)定”。此外，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，也提到了議事日程。
銀行在定向降準(zhǔn)、定向降息。此外，看起來國(guó)家在全力防范資金流入樓市，對(duì)此政治局會(huì)議提出了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。”
但事實(shí)上，央行數(shù)據(jù)顯示：今年以來，中國(guó)加杠桿最快的部門，仍然是“住戶部門”。住戶貸款增長(zhǎng)幅度，仍然是所有類別里最快的。住戶貸款，絕大部分是買房子。即便名義上不是，其實(shí)也是。這一點(diǎn)，中國(guó)人都心知肚明。
上圖是“騰訊大蘇網(wǎng)”7月初統(tǒng)計(jì)的蘇州各銀行貸款利率上浮情況。可以看出，四大行首套房貸款利率普遍上浮20%，二套房普遍上浮30%。
值得注意的是：根據(jù)上述表格，蘇州各銀行放款速度非?？臁Ｔ诤芏喑鞘斜热缟钲冢路糠趴钔枰膫€(gè)月，二手房略微快一些也要一個(gè)多月。而蘇州普遍是1個(gè)月、數(shù)周。這說明，蘇州的房貸比較寬松。
四大行是中國(guó)銀行業(yè)的“國(guó)家柱石”，他們肯定對(duì)貸款額度的松緊、利率走勢(shì)有著非常尋常的預(yù)見性。
如果四大行認(rèn)為，未來貸款額度會(huì)繼續(xù)緊張，而且越來越緊張，那么利率上浮的幅度會(huì)加大。這種情況下，他們會(huì)要求目前的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議嗎？不會(huì)！
很簡(jiǎn)單，以后貸款利率越來越貴，銀行貸款額度有限，巴不得此前客戶提前還貸，可以騰出額度，貸款給上浮幅度更大的客戶。
反之，如果他們認(rèn)為未來額度寬松，利率上浮幅度會(huì)降低，他們會(huì)怎么辦？當(dāng)然會(huì)要求現(xiàn)在的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議，以多賺一筆。
所以，四大行這個(gè)舉動(dòng)，反而透露一個(gè)重要信息：至少在蘇州地區(qū)，房貸利率上浮的空間幾乎沒有了，弄不好很快就會(huì)像廣州一樣，全面下調(diào)上浮幅度。
過去一個(gè)月，廣州下調(diào)了利率上浮幅度，深圳則上調(diào)了利率上浮幅度。同樣在廣東省，廣州和深圳是背向而行的。這是因城施策時(shí)期的現(xiàn)象，深圳樓市在回暖，有顯著上漲壓力，所以深圳出手抑制；而廣州認(rèn)為樓市可以更活躍一些，所以就做了“降息”的舉動(dòng)。
近期蘇州樓市有點(diǎn)冷，雖然7月新房成交環(huán)比略增，但土地拍賣市場(chǎng)比較淡靜。7月24日的一場(chǎng)土地拍賣中，出現(xiàn)了“3宗流拍、4宗底價(jià)成交、3宗溢價(jià)率為個(gè)位數(shù)”。“新華日?qǐng)?bào)”的報(bào)道，使用了“蘇州近期土拍有點(diǎn)涼，房?jī)r(jià)穩(wěn)篤篤”的標(biāo)題。
當(dāng)然，四大行要求客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議，對(duì)當(dāng)前買房的客戶構(gòu)成了利空，有利于遏制短線購(gòu)房沖動(dòng)。但卻無意中傳遞了重大信號(hào)：房貸利率或許已經(jīng)見頂，未來有較大概率走低，至少蘇州是這樣！