凡事都是相對的，而不是絕對。用于企業(yè)經(jīng)營、用于資金流轉(zhuǎn)是抵押貸最基本也最合規(guī)的用法，是銀行白紙黑字在協(xié)議上寫下的，但抵押貸的用途真的只有這些嗎？
首先我們要清楚，抵押貸絕不能與普通的消費信貸劃等號。房子交給銀行，抵押出來少則幾十萬，多則幾百上千萬。尤其是在北上廣深這些大城市，房子動不動就幾千萬，按照七成輕輕松松就能貸出來500萬以上，這么大的金額要怎么用？客戶真的用這筆錢去做生意了嗎？提前聲明，下面的內(nèi)容可能并不“合規(guī)”，但確實是目前操作中存在的潛規(guī)則，業(yè)內(nèi)人士都心知肚明，卻閉口不談，因為誰也不敢拍拍胸脯保證這筆錢會用在哪。
抵押貸的用途主要可以分為五類：第一，還貸；第二，買房；第三，外借；第四，理財；第五，經(jīng)營。
第一，還貸。這可以說是一種最常見的操作方式，或許給他換個名字你就覺得很熟悉了：債務(wù)整合?！度嗣竦拿x》都看過吧，里面的大風(fēng)廠老板蔡成功，因為過橋失敗導(dǎo)致丟了整個大風(fēng)廠，而這個過橋就和債務(wù)整合有密不可分的關(guān)系。
簡單說下為什么會產(chǎn)生過橋。打個比方，你從銀行貸了500W的款，可能是房貸也可能是其他貸款?，F(xiàn)在到期了，但你手上并沒有流動資金償還這筆債務(wù)。不過巧了，你正好有房子，可以去做房抵貸。但房抵的錢是不能直接用來還貸款的，怎么辦呢？這時候就需要過橋了。通過過橋機構(gòu)墊資把舊賬還了，等房抵貸撥款了，再把過橋還上，等流動資金，回款了，再把房抵還上，就形成了資金鏈的閉環(huán)。
這個過程聽起來是不是很簡單，那蔡成功的大風(fēng)廠為什么還會倒閉？一、銀行非常討厭以貸養(yǎng)貸；二、抵押失敗，銀行放款失敗，被過橋利息壓垮。在身上負(fù)債情況比較差的時候，去辦抵押貸是有一定風(fēng)險性的，這個在風(fēng)險管理中叫貸中監(jiān)控。如果客戶在放款之前，資質(zhì)發(fā)生變化，那銀行有權(quán)利重新評估，不放款。而資質(zhì)變化的原因可能：1.負(fù)債率過高、2.征信變差、3.資產(chǎn)被查封、4.遭到起訴。這種情況下銀行不放款，你就要自己承受過橋的高額利息。為什么過橋利息高？因為他是一筆大額的信用貸，不需抵押，為了降低風(fēng)險就要提高利率，所以一般很少見到超過1個月的過橋。
雖然其中存在一定風(fēng)險，但對于一些被小額貸款纏住的人來說，用抵押貸來整合負(fù)債，確實是一種解綁方式，關(guān)鍵是利率低額度高。
第二，買房。雖然文件上明令禁止，經(jīng)營貸不得流入樓市，但是全款買房再抵押，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)人士心照不宣的套路了。很簡單，還是用到過橋，先全款買了，等抵押之后再還上過橋。房子漲了一賣，穩(wěn)賺不賠?，F(xiàn)在的情況是上面要求合規(guī)，下面變著法的“合規(guī)”。
為了合規(guī)，一些銀行制定了不同政策，比如說給借款人加個股東或者法人的限制條件，或者限制企業(yè)成立時間不少于3個月。于是乎，這些調(diào)整又催生了一個灰色地帶，包裝。具體內(nèi)容不細(xì)說，稍微懂點行的對這個詞都不陌生。
第三，外借。這種情況不多見，畢竟相當(dāng)于是在用自己房子幫別人還債，承擔(dān)的是雙重風(fēng)險，正經(jīng)人誰做啊。
第四，理財，現(xiàn)在監(jiān)管變嚴(yán)了，再加上一般理財產(chǎn)品的收益不一定能跑贏利率，就算跑贏了還要加上通貨膨脹，弄來弄去發(fā)現(xiàn)得不償失，就不多贅述了。
第五，經(jīng)營。做生意，扶持中小微企業(yè)才是抵押貸的初心，但是能夠遵循這份初心的人其實并不多。或者說想貸款的貸不到、或者不敢貸。不想貸款的，銀行變著法降門檻讓他們貸。說實話，政策該升級了。