8月9日，中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行同日調(diào)整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房貸利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。
據(jù)了解，工行上海分行4月26日之前執(zhí)行的是首套房貸利率九折，即利率為4.41%；4月26日之后進(jìn)行調(diào)整，此日之后出預(yù)售證的新樓盤和簽約的二手房一律執(zhí)行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農(nóng)行上海分行。
上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續(xù)19個(gè)月上漲，購房者成本繼續(xù)增加。那么，上海房貸利率下調(diào)會不會刺激購房者入市？這對全國房地產(chǎn)市場是否具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義？
其一，房地產(chǎn)板塊拉升，市場是將此作為大利好看待的。
8月10日開盤后，房地產(chǎn)板塊高開高走，萬科A漲逾6%，沙河股份、南都物業(yè)、深物業(yè)A等多股漲停，廣宇發(fā)展、陽光城等個(gè)股紛紛拉升。港股方面，中國恒大港股大漲7.4%，昨日公告將考慮分派2016年及2017年股息，市場分析分紅或超147億。融創(chuàng)中國漲近7%，雅居樂漲10%，萬科企業(yè)漲5.7%。
其二，房貸利率至9折，只是針對首套房，也就是只是針對剛需。
7月，在融360監(jiān)測的30家銀行中，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分（支）行可以申請9-9.5折優(yōu)惠；10家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率；1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；8家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%；2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%；另有4家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。首套房貸利率連漲19個(gè)月。融360數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續(xù)19個(gè)月上漲，購房者成本繼續(xù)增加。
其三，統(tǒng)計(jì)家庭債務(wù)攀升率，房價(jià)已到不遏制不行程度。
我國家庭最新房貸債務(wù)率為34.29%，住戶各類貸款占住戶存款比高達(dá)63.48%，考慮到其他債務(wù)實(shí)際更高。就在不久前，我國央行發(fā)布了《2018年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》。根據(jù)該報(bào)告的披露，2018年6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額129.15萬億元，同比增長12.7%，增速比上季末低0.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9.03萬億元，同比多增1.06萬億元。個(gè)人住房貸款余額23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上季末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。這說明貸款買房依舊較熱。同期，我國住戶本外幣存款695184.68億元。這么一算的話，我國家庭房貸債務(wù)率約為34.29%。
其四，下半年房價(jià)上漲幅度將全面下降。
易憲容今天在新京報(bào)發(fā)表評論，我看說的挺實(shí)在。就下半年國內(nèi)房價(jià)走勢來看，房價(jià)上漲幅度將全面下降，但上半年國內(nèi)房價(jià)上漲的趨勢并不會逆轉(zhuǎn)，只不過房價(jià)上漲幅度減小而已。由于房價(jià)漲幅在下降，由于不少城市對房地產(chǎn)投機(jī)炒作及投資行為要進(jìn)行全面封殺，那么，下半年房地產(chǎn)投機(jī)炒作者進(jìn)入房地產(chǎn)市場障礙增加、意欲下降，所以住房的銷售面積和銷售總額增幅也會降低，但是住房銷售總額增長幅度仍然會保持遠(yuǎn)高于住房銷售面積增長幅度這樣的格局。無論是下半年還是今年全年，房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史紀(jì)錄的格局還會繼續(xù)，只不過會比前幾年的增幅小一些。
對一些城市的房地產(chǎn)市場仍然過熱的現(xiàn)象，政府一定會要求控制。所以，下半年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢根本上不用過多擔(dān)心，仍然會向好。但再遠(yuǎn)一點(diǎn)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的總體格局正在發(fā)生較大變化。