• 公積金貸款和商業(yè)銀行有什么差異呢？無論是什么貸款，錢都是向銀行借的，貸款發(fā)放后銀行會(huì)一次把房款全部打給開發(fā)商，為什么全款買房一般會(huì)有更大的優(yōu)惠呢？#行業(yè)人士招募計(jì)劃#

    相信這是很多人都有的困惑，以為這事與開發(fā)商本質(zhì)上和資金上沒有關(guān)系，但事實(shí)并不是這樣的。實(shí)際上，全款買房與貸款買房對(duì)于開發(fā)商來說有三大不同： 第一大不同，全款買房比貸款買房可以更快的回收資金，資金對(duì)于開發(fā)商來說，就是生命線。 無論是房地產(chǎn)大開發(fā)商，還是一般的開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求量都是巨大的，特別是對(duì)預(yù)售制改革以后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金實(shí)力需求更高。對(duì)于開發(fā)商來說，盡快地回籠資金是非常重要的，有的開發(fā)商就是因?yàn)橘Y金持續(xù)沒有跟上導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。 而開發(fā)商回籠資金的最佳途徑就是銷售房地產(chǎn)住房進(jìn)行回款，全款購房就是開發(fā)商回籠資金的途徑和方式。 有網(wǎng)友提問：在銀行做房貸是不是銀行幫助購房人一次性付清購房款？不是全款買房一樣嗎？實(shí)際上不一樣。 從基本的道理上講，房貸就是銀行方面一次性幫助購房者付清首付以外的所有房款。通過銀行貸款肯定可以一次性地付清了除首付以外的購房款項(xiàng)。但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，你卻不屬于一次性付款，而屬于銀行貸款方式。因?yàn)橛械拈_發(fā)商一次性付款有更大的優(yōu)惠，而你通過銀行貸款卻沒有這個(gè)優(yōu)惠。 購買商品房的付款方式有：一次性付款和銀行按揭貸款兩種。所謂的一次性付款是你不以購買的住房作按揭貸款而是以自有資金一次性付清給開發(fā)商。 但是與全款購房相比，全款買房可以一次性的將買房款全部交給開發(fā)商，開發(fā)商就及時(shí)回籠了資金；貸款雖然也相當(dāng)于一次性地回籠了資金，但是由于貸款時(shí)間比較長，開發(fā)商的回籠資金時(shí)間相對(duì)延長。 大家都知道銀行按揭貸款上報(bào)、審查、審批需要時(shí)間，有的一兩個(gè)月，有的可能要幾個(gè)月甚至半年，在這過程中銀行是無法及時(shí)回籠資金的。 第二大不同，全款買房與貸款買房相比，貸款買房銀行會(huì)承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù) 很多人覺得買房貸款銀行考察的是貸款申請人的信用情況以及未來貸款的償還能力，但事實(shí)上并不如此。 銀行貸款審查的條件簡單地說是個(gè)人信用狀況和還款能力。除了個(gè)人信用狀況、欠款情況、逾期情況甚至網(wǎng)袋情況之外，正常情況下還關(guān)注貸款申請人以下情況： 比如貸款申請人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)兀毁J款申請人家庭財(cái)產(chǎn)證明，家庭財(cái)產(chǎn)狀況等資料（工作證明、銀行流水、產(chǎn)權(quán)證明、車輛行駛證等）。 但同時(shí)，買房貸款還要審查買房的項(xiàng)目是否符合貸款按揭的條件、開發(fā)商的資質(zhì)是否具備貸款授信的條件，開發(fā)商要向銀行提供大量的資料，還要有專門的人員與銀行對(duì)接，增加在開發(fā)商的成本。 朋友說，自己購買住房，開發(fā)商說辦不了銀行按揭貸款，如果需要貸款只能到他自己開的擔(dān)保公司辦理貸款。但朋友說，在擔(dān)保公司辦理的貸款利率要明顯高于銀行按揭貸款，這樣做法合理嗎？ 這是因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)公司有自己的小額貸款公司、擔(dān)保公司，就是希望通過捆綁住房銷售賺取更高的貸款利息，因此，在賣房時(shí)不愿意購房者去銀行辦理按揭貸款，而是強(qiáng)制買房的人到自己的小額貸款公司和擔(dān)保公司辦理高息貸款。這還不是最重要的。 最重要的是，可能有的是銀行不接受按揭貸款的項(xiàng)目，你購買的住房根本無法在任何銀行辦理住房按揭貸款，因?yàn)槟阗徺I的住房可能存在一定的瑕疵。 如果是這樣的話，你購買的住房就不僅僅是不能在銀行辦理住房按揭貸款的問題，更是有可能在產(chǎn)權(quán)、五證甚至開發(fā)資質(zhì)等方面存在一定的問題，也可能就是很多房地產(chǎn)商經(jīng)常出現(xiàn)的打擦邊球，甚至就是完全不能銷售、將來也可能不能辦理產(chǎn)權(quán)，如果是這樣，你購買的住房可能就會(huì)存在很大的麻煩。以前有很多購買住房的人，繳納完房款以后，長期無法入住；有的雖然入住了以后，長期無法辦理產(chǎn)權(quán)證。 第三大不同，貸款買房事實(shí)上開發(fā)商承擔(dān)著階段性的擔(dān)保，占用著開發(fā)商的信用額度 朋友問，購房貸款一般而言是默認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司作為擔(dān)保人，如果客戶貸款買了房子后期貸款還不上，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要承擔(dān)客戶違約所產(chǎn)生的貸款償還問題，請問如何有效規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)？這就是開發(fā)商喜歡全款購房并愿意給更大優(yōu)惠的重要原因。 有人可能以為房地產(chǎn)開發(fā)商為購房的客戶提供階段性擔(dān)保是潛規(guī)則，實(shí)際上不是，而是買房人作銀行按揭貸款所必須的前提條件。 為什么房地產(chǎn)開發(fā)商要為購房客戶提供階段性擔(dān)保呢？不擔(dān)保可以不可以呢？實(shí)際上不擔(dān)保還真的不可以。 住房按揭貸款是指在住房還沒有交付使用時(shí)進(jìn)行的貸款，本質(zhì)上是以未來的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證做抵押，在住房交付使用并辦理完產(chǎn)權(quán)證前，銀行的按揭貸款處于沒有抵押物的狀態(tài)，銀行必然要求開發(fā)商作為住房的開發(fā)者承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任。開發(fā)商為什么會(huì)同意承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？當(dāng)然是為了及時(shí)回籠了資金。 開發(fā)商為住房按揭貸款提供擔(dān)保：一是解決了購房者不能全額付款的問題；二是解決了開發(fā)商及時(shí)回款的問題；三是解決了貸款沒有抵押物的難題。 房地產(chǎn)開發(fā)商在買房人貸款過程中承擔(dān)了什么風(fēng)險(xiǎn)呢？擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間是多長呢？是否是一直承擔(dān)擔(dān)保呢？也不是。 開發(fā)商承擔(dān)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是階段性風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)階段就是在購買住房者的貸款發(fā)放以后、住房產(chǎn)權(quán)證辦理完并辦理抵押手續(xù)的這優(yōu)時(shí)間，只要辦理了房產(chǎn)抵押手續(xù)擔(dān)保就結(jié)束了。在這個(gè)階段，如果購房者不能及時(shí)償還貸款或者無力償還貸款，開發(fā)商就有責(zé)任和義務(wù)代為償還貸款。 具體時(shí)間長短不定，有的可能2—3年，長的可能有3—4年。 開發(fā)商要承擔(dān)階段性擔(dān)保的銀行貸款，當(dāng)然不好直接全款買房對(duì)開發(fā)商更有利，更重要的是，開發(fā)商擔(dān)保的額度占用了開發(fā)商的整體授信額度，這對(duì)于開發(fā)商來說，也是一種經(jīng)濟(jì)成本和融資能力的減弱。 公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別僅僅是兩個(gè)方面：第一方面是貸款的利率比較低，對(duì)買房人是比較有利的；第二方面是貸款審查審批的要求更嚴(yán)格、時(shí)間更長，這是開發(fā)商不愿意看到的。
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