買(mǎi)房這件事，對(duì)于個(gè)人或者說(shuō)整個(gè)家庭都是很重要的事情，房屋買(mǎi)賣(mài)由于交易金額大、交易周期長(zhǎng)、交易流程復(fù)雜，交易過(guò)程中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。拿起法律武器，善用法律制度，是防范風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。今天就給大家安利一個(gè)既靠譜又方便的法律武器——預(yù)告登記。
首先一起來(lái)看一個(gè)真實(shí)案例
今年2月底，孫先生通過(guò)某知名房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，簽訂合同時(shí)查詢(xún)了房產(chǎn)登記信息，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題后，孫先生辦理了網(wǎng)簽并支付了150萬(wàn)購(gòu)房款，約定6月份過(guò)戶(hù)。
在此期間，孫先生多次聯(lián)系辦理過(guò)戶(hù)，但原房主以各種理由拖延過(guò)戶(hù)，并拒絕露面。眼看過(guò)戶(hù)時(shí)間就要到了，孫先生還書(shū)面通知逾期過(guò)戶(hù)的法律責(zé)任，但是原房主還是找各種借口拖延辦理過(guò)戶(hù)。
為了解真實(shí)情況，孫先生到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)登記情況，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)：明明簽合同拉產(chǎn)調(diào)時(shí)房子還一切正常，怎么沒(méi)過(guò)多久，購(gòu)買(mǎi)的房子竟然被查封了！最后孫先生不得不解除了合同，并要求對(duì)方返還首付款150萬(wàn)，可這又是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，還耽誤了購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。
對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，核心需求是獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。一般我們都知道簽訂合同之前要查詢(xún)房產(chǎn)登記信息，確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是“干凈”的，也就是沒(méi)有抵押、查封，以防給錢(qián)以后過(guò)不了戶(hù)。案例中的孫先生也是這樣做的，但這并不能完全保證交易安全無(wú)憂(yōu)，從簽訂合同到正式辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，少則幾十天、多則幾個(gè)月，這段時(shí)間也很有可能會(huì)發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)，阻礙到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
一房多賣(mài)就是房東把房子同時(shí)出售給多個(gè)買(mǎi)家，但是房子只有一套，最后只能給一個(gè)人交付房產(chǎn)和辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，其余買(mǎi)家就會(huì)遭受損失。
有時(shí)候房東已經(jīng)負(fù)債累累，眼見(jiàn)債主就要起訴，想趕緊賣(mài)房還債或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，還沒(méi)完成過(guò)戶(hù)前，債主可能申請(qǐng)法院司法查封，買(mǎi)方就無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
有一些不誠(chéng)信的房東，在簽訂合同之后，再以出賣(mài)的房產(chǎn)抵押借款，抵押之后，房產(chǎn)難以過(guò)戶(hù)。即便可以過(guò)戶(hù)，那么買(mǎi)家也要承受房產(chǎn)上的抵押，背上債務(wù)。
面對(duì)上述幾大法律風(fēng)險(xiǎn)，《物權(quán)法》賦予了我們一個(gè)非常好的法律武器，能夠讓我們有效防止上述三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那就是“預(yù)告登記”制度。
預(yù)告登記的法律依據(jù)是《物權(quán)法》第二十條和《民法典》第二百二十一條。
《民法典》第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記制度目的是限制房屋出售人處分房產(chǎn)，以保障購(gòu)房人未來(lái)取得房屋所有權(quán)，它能夠防止辦理預(yù)告登記后不利于購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生。具體來(lái)說(shuō)，可以起到以下三個(gè)方面的作用：
一防“一房多賣(mài)”
一房多賣(mài)的情況下，各個(gè)買(mǎi)房人處于相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中，都希望把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給自己。如果有人辦理了預(yù)告登記，根據(jù)預(yù)告登記的效力，在預(yù)告登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不會(huì)辦理其他人的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)。辦理預(yù)告登記后，就保障了權(quán)利人獨(dú)自請(qǐng)求房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的權(quán)利，排除其他人辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，可以在一房多賣(mài)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中勝出。
二防“他案爭(zhēng)議”
辦理預(yù)告登記以后，案外人可能申請(qǐng)司法機(jī)關(guān)查封，作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，由于已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，可以根據(jù)法律規(guī)定，向執(zhí)行法院提執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除法院的查封，預(yù)告登記效力也可以較好防范被司法查封的風(fēng)險(xiǎn)。
三防“抵押負(fù)債”
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，辦理預(yù)告登記以后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，房產(chǎn)無(wú)法再行辦理抵押登記，即便違法辦理了抵押登記，也不發(fā)生物權(quán)效力。那么這時(shí)候，就可以有效防止購(gòu)買(mǎi)的被房產(chǎn)抵押。
最后還有一個(gè)誤區(qū)，需要澄清一下：
很多人誤以為辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案登記以后，就是辦理了預(yù)告登記，或者說(shuō)，辦理合同備案登記以后，就可以萬(wàn)事大吉。這是片面的觀(guān)點(diǎn)，錯(cuò)誤理解了合同備案登記的效力，也混淆了合同備案登記和預(yù)告登記。
首先法律性質(zhì)不同
合同備案登記是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定開(kāi)展的行政管理措施，預(yù)告登記是《物權(quán)法》規(guī)定的民事物權(quán)行為。
其次制度目的不同
合同備案登記是為了規(guī)范交易秩序，在一定程度上能夠防止一房多賣(mài)，但是不能防止查封和抵押。預(yù)告登記制度是一種請(qǐng)求權(quán)的保全制度，目的在于保障買(mǎi)受人請(qǐng)求過(guò)戶(hù)的權(quán)利。
再次辦理部門(mén)不同
合同備案登記一般是房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理，房產(chǎn)交易中介公司也可以辦理。預(yù)告登記必須通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理。
相關(guān)法條
《 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2019修正）》第八十五條第二款預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。
《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
最后也是最重要的是，法律效果不同。合同備案登記一般只可以起到固定證據(jù)的作用，但是無(wú)法防止查封、抵押等行為，無(wú)法保障請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是物權(quán)行為，具有物權(quán)效力，可以防止房產(chǎn)抵押、查封和一房多賣(mài)而無(wú)法過(guò)戶(hù)，能夠保障購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)物權(quán)。
文字：周青松