對于有房一族而言，盤活固定資產(chǎn)是融資最好的方式，讓不動產(chǎn)動起來，產(chǎn)生最大的價值，房子還可以正常居住或出租。說起如何辦理房屋抵押貸款？

銀行的抵押產(chǎn)品有兩種分別是房屋抵押經(jīng)營貸和房屋抵押消費貸

一、房屋抵押經(jīng)營貸是指：

房屋抵押貸款對：抵押物、借款人、公司的具體要求

對房子的基本要求

（1）房齡：40年以內(nèi)，房齡加貸款年限不超45年

（2）房屋面積：40平以上，不到40平需要單獨溝通

（3）房屋性質(zhì)：商品房住宅，別墅，按經(jīng)適房管理，央產(chǎn)房，房改房等可上市交易的房產(chǎn)

（4）房屋歸屬：（單獨所有，共同所有，按份所有）共有人關系，是否有未成年人

（5）房屋當前狀態(tài)：自住，空置，出租，毛坯還是辦公

對借款人的要求

（1）年齡：借款人18-69周歲，抵押人18-65周歲，但是小于22歲或者大于60歲以上的借款人往往會被要求父母或子女共簽。

（2）征信逾期：夫妻雙方征信近兩年不能出現(xiàn)逾期連3累6，不能有當前逾期，查詢：夫妻雙方近3個月不能超過6次以上，負債：夫妻雙方不超過120萬（主要看信用貸和信用卡已用額度）

（3）資產(chǎn)情況：夫妻名下除抵押物以外的房產(chǎn)，理財?shù)?/p>

（4）訴訟：借款人夫妻雙方是否有未結清的案件（如有必須結清才可以）

對公司的要求

（1）營業(yè)執(zhí)照注冊時間需要滿一年以上，且是本地注冊

（2）公司經(jīng)營行業(yè)不能是銀行禁止行業(yè)（如KTV,按摩店，金融公司，投資公司，證券公司等）

（3）借款人在本公司占股必須在20%以上

（4）公司不可以有正在進行中的訴訟，或者經(jīng)營地址有異常情況

需要提供的資料和抵押貸款流程

（1）面簽：在銀行進行面簽時，如果已婚需要夫妻雙方同時出面，如果抵押物是父母名下的房產(chǎn)，子女作為借款人的，需子女和父母夫妻雙方同時出面。攜帶基礎證件：身份證、戶口本、婚姻證明（離異：離婚協(xié)議書、離婚證或者法院判決書）、近一年的流水、抵押物房本以及其他資產(chǎn)證明，營業(yè)執(zhí)照副本、上下游合同、經(jīng)營地址合同、章程、法人章、公章等等

（2）下戶：面簽以后，銀行會整理資料后進行實地調(diào)查您的抵押物和經(jīng)營地情況，抵押物需要拍照合影，經(jīng)營地需要實地調(diào)查您企業(yè)的經(jīng)營狀況。一般會去抵押物和經(jīng)營地兩個地點，正常情況下，您本人要在場，最好夫妻雙方在場，股東也必須配合。

（3）補資料：補資料環(huán)節(jié)一般都是公司的資料，例如過往上下游合同，驗資報告，財報，流水，以及其他資產(chǎn)證明作為客戶的增值條件的相關佐證。資料補得越快，貸款進度就會越快。

（4）審核電話：審核電話一般情況是抽查來撥打的，核查人員會問您：實際情況，貸款金額，貸款用途等。

（5）出批貸函：到這一步您的貸款已經(jīng)審批成功了，只需要后續(xù)制式性流程就可以下款。這個時候，您能看到本筆審批金額，貸款期限及利率。

（6）簽合同上抵：出批貸后簽借款合同，需要借款人和抵押人夫妻雙打帶齊所有的基礎證件原件去簽合同，去當?shù)貐^(qū)域的房管局上抵，現(xiàn)在大部分銀行已經(jīng)提供一體化，包括公正處駐點，線上撤抵押等。

（7）出他項后放款

抵押貸款產(chǎn)品介紹

（1）年化利率3.95%，等額本息還款最長30年，額度最高1000萬，可以辦理二抵，年化利率4.25%等額本息20年，額度最高500萬

（2）年化利率3.85%-4.35%，先息后本還款1-10年期，額度最高2000萬

（3）年化利率4.25,先息后本還款最長20年，額度最高2000萬

（4）年化利率4.5%，先息后本還款5-10年期，額度最高1000萬，借款人可以到70歲

抵押貸款具體有哪些優(yōu)勢呢？

（1）貸款金額較高：抵押貸款資產(chǎn)一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分個人或者企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，可貸房屋評估價格的7成，最高8000萬

（2）貸款利率較低：由于有足夠的抵押物，借款人的利率要低于無抵押貸款，這種低利率一方面降低了借款人的成本。年化利率3.65%-3.85%10年期先息后本還款中途不用歸本或等額本息30年

（3）抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權仍歸借款人

抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能按期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權人雖然可以正常地使用其所有的資產(chǎn)。

（4）貸款期限長：正常無抵押貸款是3-5年，但是抵押經(jīng)營貸可以做到20年，這意味著借款人每個月的還款壓力比較小，而且可以提前部分還款，比較靈活。

二、房屋抵押消費貸款是指：

以住宅/70年公寓作為抵押物來申請貸款，一般都是上班族，貸款只能用于消費，比如說購車，裝修，旅游等，需要提供相關用途證明，利率要比經(jīng)營貸高，額度比經(jīng)營貸低，唯一的優(yōu)勢就是無需要經(jīng)營公司，辦理流程相對簡單。

抵押物基本要求：

（1）房齡：借款人年齡+貸款年限<70

（2）房屋性質(zhì)：商品房住宅、別墅

（3）房本要求：一抵和二抵都可以

（4）借款人年齡：18-65周歲

抵押消費貸產(chǎn)品介紹：

（1）年化利率：3%-7.5%

（2）成數(shù)：最高7成

（3）額度：夫妻雙方最高200萬

（4）期限：8-10年

（5）還款方式：等額本息還款

（6）優(yōu)勢：借款人名下不需要有營業(yè)執(zhí)照，相比無抵押信用貸款額度高，利率低，年限長，提前還款沒有違約金