在深圳很多名下有房,需要資金周轉(zhuǎn)投資,想用深圳房產(chǎn)做抵押貸款,來利用經(jīng)營貸貸款是最常見手段,也是撬動杠桿的利器。

但是,抵押政策有很多不確定性。

政策寬松時,公司可溝通,流水可溝通,負(fù)債可溝通,查詢可溝通,過戶時間可溝通,感覺銀行在放水一樣。

越來越多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn),對客戶資質(zhì)要求變低了,越發(fā)往客戶需要的方向走了,但還是有些硬性門檻要注意。

一.人的要求

申請人年齡:

一般銀行對年齡要求在22-60歲之間

1、18-22歲,年齡太小、社會能力、還款能力不足,需要父母共借。

2、60-69歲,生老病死的概率加大,銀行會考慮規(guī)避風(fēng)險,需與子女共借,如果年齡再大點的房主,只能作為抵押人。

申請人的婚姻狀況:

1、未婚很簡,一個人簽字即可。

2、離異的,需要提供離婚證及離婚協(xié)議。

再婚的,銀行會考慮申請人之前有幾段婚史,財產(chǎn)清晰。

3、已婚的配偶是否能知曉,共簽借款,需要雙方一起授權(quán)。

另外,喪偶,如果沒有遺囑公證,申請人則需要讓家里的七大姑八大姨做放棄財產(chǎn)公證,這個就非常麻煩了。

二.房產(chǎn)的要求:

1、區(qū)域

不要以為所有的房產(chǎn),都可以在銀行順利申請到貸款。

對于銀行來說,最感興趣的還是熱點區(qū)域的房產(chǎn)。比如南山、寶安、福田、南山的房產(chǎn),給的價格很高,其他地方區(qū)域授信會稍微低,額度也偏少。

2、房齡

銀行普遍會要求房齡在25年以內(nèi),有些銀行會將標(biāo)準(zhǔn)放寬至30-40年。即房齡40年,是房產(chǎn)抵押貸款的極限。

3、面積

一般要面積段在30㎡以上,太少了銀行經(jīng)理也不太想去折騰,第一給的額度少,做的事情也是一樣多。

三.抵押貸借款人的要求:

1、還貸能力:

一般由借款人的收入相關(guān)。銀行要求個人月收入是月還款額的兩倍

在申貸中流水是十分關(guān)鍵,這對申請理想貸款額度非常有利。當(dāng)還貸能力不足時,也可以退而求其次選擇降額貸款。

2、信用情況

申請人的個人信用有不良記錄,比如逾期次數(shù)多,信用卡負(fù)債過高,查詢過多,同樣有被拒貸的風(fēng)險。

3、存在有負(fù)面信息及官司

申請人有欠繳水電煤話費等信息,也可能形成負(fù)面信息,還有存在被告信息等官司,都會有被拒貸風(fēng)險。

四.經(jīng)營抵押貸的公司要求:

銀行對申貸公司都是有要求,一般都是要求一年以上,持股半年以上,部分銀行是支持空殼,雙剛也可以溝通操作。

1、新注冊公司

深圳有些銀行要求寬松一點,公司注冊6個月以上就能夠,一般會有附加要求,比方對公流水、交稅,過濾一些“空殼”公司。

2、過戶營業(yè)執(zhí)照

跟注冊公司相似,新過戶的營業(yè)執(zhí)照一般也是要求滿6個月。

3、股東持股

新加股東操作的可行性比前面的高,一般銀行要求持股20%以上。

4、公司類型

銀行對公司的營業(yè)執(zhí)照運營范圍也有要求,不是什么職業(yè)類型都能夠的。高能耗、高污染、落后產(chǎn)能、高危職業(yè)、房地產(chǎn)、煤礦、娛樂職業(yè)等職業(yè)融資貸款都是不符合銀行貸款方針的。

如果選擇個人直接辦理抵押貸,需要注意的是各大銀行貸款利率都不同。另外抵押貸款哪家銀行最好?這是最近客戶問我最多的一個問題。其實呢銀行與抵押人之間它是一個雙向選擇的過程。你的房產(chǎn)狀況,征信情況,流水多少,決定了哪幾個銀行可以受理你的抵押。然后在可以受理的銀行里,可以選一個,相對來說利率年限跟額度最適合自己的銀行。所以每家銀行都有自己的優(yōu)勢,也有自己的缺陷。