銀行房地產(chǎn)抵押貸款：銀行房地產(chǎn)抵押，主要看情況，因?yàn)殂y行房地產(chǎn)抵押，可操作性較大，影響成本的因素如下。1.房齡在25年內(nèi)和25年外。學(xué)區(qū)房可以放到30年。2.是否有真實(shí)操作。操作是否異常。3.單簽還是雙簽愛人能去銀行簽約嗎？4.信用信息逾期、負(fù)債、查詢、信用卡利用率是否超過80%5.是否涉訴。個(gè)人名下以及企業(yè)名下的征信。還有看哪個(gè)類型的起訴，如果是經(jīng)濟(jì)范圍的起訴是有點(diǎn)困難，至于刑事案件那么就更難去操作了都。6.房子是剛買的二手房還是已經(jīng)買了6個(gè)月還是3個(gè)月，或者是剛滿1個(gè)月。7.貸款額度是多少，100萬以下還是1000萬以上，超過的額度是需要上送到省直行去審批。這類型的審核條件要嚴(yán)格很多。畢竟金額屬于大額度的，這類型風(fēng)險(xiǎn)比較大，風(fēng)控嚴(yán)格許多。8.正常貸款70%或房產(chǎn)價(jià)值9成。這個(gè)看是需要高評(píng)還是怎么操作的，一般是7成的抵押加2成的信貸。

9.有無實(shí)地的經(jīng)營產(chǎn)地，沒有經(jīng)營產(chǎn)地，需要溝通。法人經(jīng)營性抵押貸款，必須要有場(chǎng)地，做的是國家扶持中小微企業(yè)發(fā)展的抵押貸款，利息要比消費(fèi)型的抵押利息要低的很多。一般營業(yè)執(zhí)照大于三個(gè)月的，就可以做到年化4.25，先息后本，三年期，前期每個(gè)月還利息，到期歸本。

以上因素，會(huì)影響貸款成本，特別是單簽不想讓配偶知道，有些客戶會(huì)認(rèn)為房子是婚前買的，他們的抵押貸款，為什么對(duì)方同意，房子是婚前財(cái)產(chǎn)是對(duì)的，但債務(wù)是婚姻債務(wù)，配偶有權(quán)知道和處置財(cái)產(chǎn)。如果未來不還款，銀行執(zhí)行房子，配偶不知道，很難執(zhí)行。這類型的風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以費(fèi)用一般也不會(huì)太低。所以費(fèi)用與客戶資格直接相關(guān)。這種的話銀行都是有成本的。

25年內(nèi)的房產(chǎn)，公司有真實(shí)經(jīng)營管理，夫妻信用調(diào)查沒有任何問題，沒有大債務(wù)，每個(gè)月的收入足夠償還每個(gè)月的負(fù)債還款，房子已經(jīng)買了全房子，這不花錢，直接去銀行辦理，條件優(yōu)越的直接銀行去操作就行了，沒有必要走中介這邊，能省點(diǎn)是省點(diǎn)。

但是，如果有一點(diǎn)瑕疵，不建議去銀行試試，因?yàn)殂y行太多了。你自己試了兩家銀行，做不到。這個(gè)時(shí)候去另一家銀行基本上有點(diǎn)難，因?yàn)殂y行審批的時(shí)候，會(huì)考慮為什么前兩家銀行沒有審批，有什么潛在的風(fēng)險(xiǎn)嗎？而且現(xiàn)在大部分銀行都是做公證的，一旦做了公證，公證處就會(huì)發(fā)現(xiàn)客戶的真實(shí)婚姻信息。那么這種假的就不能操作了。所以一般來說，能走銀行房地產(chǎn)抵押貸款的，費(fèi)用不均勻，但不會(huì)太離譜。

中間需要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。但是那種特別低到離譜，所以小心是黑中介！銀行貸款這個(gè)圈子，每個(gè)人都有，混合，高度專業(yè)，可靠的人，會(huì)告訴你一切，以后不會(huì)給你增加任何費(fèi)用，但低成本誘導(dǎo)你，你應(yīng)該小心以后被薅羊毛或拿不到本金的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槟愕馁J款通常放在三方賬戶里，一些黑人中介會(huì)在你不知情的情況下提供你信任的人，當(dāng)他不給你貸款時(shí)，你不能起訴他，浪費(fèi)精力和時(shí)間，也拖延他們自己的錢。這種事情真的發(fā)生了。在19年里，我聽說一個(gè)同事拿著客戶的錢買了房子，和客戶起訴，現(xiàn)在沒有后續(xù)跟蹤結(jié)果。有些人走到一半或快速貸款，告訴你增加費(fèi)用，否則銀行不會(huì)貸款。這并不少見。所以做銀行貸款，必須是專業(yè)和可靠的人！民間房地產(chǎn)抵押貸款： 如果是民間貸款，對(duì)成本沒有影響，因?yàn)槿绻茏呙耖g，如果信用信息逾期非常嚴(yán)重，這種情況下，一般只要民間機(jī)構(gòu)接受，就可以了。無非是利息低，服務(wù)費(fèi)高，利息高，服務(wù)費(fèi)高低，綜合利息差別很大。一般來說，利息在9厘-1.28分。

等額本息 7厘 3-5-8-10年期

先息后本 1.28分 一年期