不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的抵押財(cái)產(chǎn)比較籠統(tǒng)，被買(mǎi)受的房產(chǎn)是否包括其中，登記簿上對(duì)此沒(méi)有記載，應(yīng)視為抵押登記不具體、特定、明確。對(duì)買(mǎi)受人而言，就不能產(chǎn)生其購(gòu)買(mǎi)的商鋪在其購(gòu)買(mǎi)之前已經(jīng)被抵押給他人的效果，買(mǎi)受人就案涉商鋪享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

1、聚鼎公司與普瑞銘公司克分公司簽訂《典當(dāng)?shù)盅汉贤罚壕鄱鞠蚱杖疸懝究朔止局Ц懂?dāng)金800萬(wàn)元，普瑞銘公司克分公司以其開(kāi)發(fā)的案涉房產(chǎn)作為抵押。

2、另查明，《抵押登記簿》記載：“房地產(chǎn)位置白堿灘區(qū)芙蓉花園1-2棟（30間）”。

3、在抵押登記期間，普瑞銘公司克分公司將芙蓉花園第58-1號(hào)商鋪出售給丁維生，丁維生當(dāng)即支付了總房款的95.7%及全部稅費(fèi)，普瑞銘克分公司亦向其交付了商鋪，后由丁維生占有使用至今。

4、再查明，案涉芙蓉花園小區(qū)商鋪均未辦理大產(chǎn)權(quán)證，所以丁維生不可能辦理小產(chǎn)權(quán)證。

5、因普瑞銘克分公司未按照約定償還借款，經(jīng)公正后，聚鼎公司申請(qǐng)法院對(duì)案涉房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。丁維生向法院提出執(zhí)行異議。

丁維生是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，即抵押登記的房產(chǎn)范圍是否包括丁維生所購(gòu)房產(chǎn)范圍？

本院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定的公示原則和第十六條規(guī)定的公信原則，某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上是否設(shè)立了抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)以是否在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記公示為準(zhǔn)，而不能有其他標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容理解有歧義時(shí)，應(yīng)當(dāng)以社會(huì)上通常的第三人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以抵押權(quán)人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)?，由于抵押?quán)是就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)，任何當(dāng)事人設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，都會(huì)涉及第三人的利益，因此，該標(biāo)準(zhǔn)只能以社會(huì)上通常的第三人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)。

本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的抵押財(cái)產(chǎn)是克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園的2220.01㎡商鋪，但芙蓉花園第58-1號(hào)商鋪是否包括其中，由于登記簿上對(duì)此沒(méi)有記載，社會(huì)上通常的第三人只能認(rèn)為不包括。即使事實(shí)真的如聚鼎公司所稱(chēng)，登記簿記載的2220.01㎡商鋪的確包括案涉商鋪，但是，因?yàn)榈怯洸旧蠜](méi)有明確記載，沒(méi)有向社會(huì)公示，社會(huì)上通常的第三人都會(huì)認(rèn)為案涉商鋪沒(méi)有進(jìn)行抵押登記，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也只能由聚鼎公司承擔(dān)，而不能由第三人承擔(dān)。

就本案而言，由于登記簿上沒(méi)有明確將芙蓉花園第58-1號(hào)商鋪登記為抵押財(cái)產(chǎn)，因此，丁維生即使查看了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不負(fù)有弄清楚該商鋪是否屬于登記記載的2220.01㎡商鋪中的一部分的義務(wù)，否則，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的功能會(huì)大打折扣，危及交易安全，影響交易效率。

綜上，丁維生享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

（2017）最高法民申2274號(hào)

《物權(quán)法》

第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

從買(mǎi)受人的角度分析，一定要切記：購(gòu)買(mǎi)房屋，無(wú)論是在建房屋，還是已經(jīng)頒發(fā)過(guò)產(chǎn)權(quán)證的房屋，都應(yīng)當(dāng)?shù)奖镜胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)查閱抵押登記簿，確認(rèn)自己準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)抵押登記之后再行購(gòu)買(mǎi)，否則很容易引發(fā)糾紛。

從抵押權(quán)人角度分析：其要成為法律上認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人，必須要求負(fù)責(zé)抵押登記的工作人員將抵押的財(cái)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的具體、特定、明確。否則，就應(yīng)當(dāng)要求登記的工作人員修改。如果沒(méi)有提出這個(gè)要求，登記的不特定，即使在登記簿上已經(jīng)登記為抵押權(quán)人，對(duì)訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)也不享有抵押權(quán)。

從登記機(jī)關(guān)角度分析：對(duì)抵押登記的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照申請(qǐng)人的要求，登記的具體、特定、明確。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)讓準(zhǔn)備購(gòu)房的普通購(gòu)買(mǎi)者能夠查閱抵押登記簿。