一、案件回顧
老孟通過中介與小楊簽訂《售房協(xié)議》，約定小楊有拆遷安置房一套面積為93平方米，經(jīng)雙方共同協(xié)商一致達(dá)成買賣協(xié)議，老孟支付全部購房款，小楊向老孟出具收據(jù)一份。后，小楊將房屋交付給老孟使用，老孟裝修后居住至今。但是，因?yàn)楫?dāng)時(shí)小楊將房屋拆遷協(xié)議遺失，未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。老孟在房屋具備過戶條件后，多次催促小楊辦理過戶手續(xù)未果，老孟遂提起訴訟，要求小楊協(xié)助變更登記過戶至自己名下。
法院查明，案涉房屋為被告小楊單獨(dú)所有，目前有兩個(gè)抵押權(quán)登記，抵押登記時(shí)間均在案涉房屋簽訂協(xié)議且交付使用之后。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《售房協(xié)議》依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力?，F(xiàn)原告老孟已按約向被告小楊支付購房款，被告也已經(jīng)向原告交付了房屋。在案涉房屋具備過戶條件后，被告應(yīng)按約履行協(xié)助原告過戶的義務(wù)。案涉房屋在原、被告簽訂《售房協(xié)議》并交付房屋之后設(shè)立了抵押權(quán)，被告將案涉房屋過戶至原告方名下，屬于在抵押期間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的情形，根據(jù)法律規(guī)定，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響，故對原告主張被告協(xié)助將案涉房屋所有權(quán)變更登記至其名下的訴訟請求，本院予以支持。
據(jù)此，法院判決被告小楊于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告老孟將案涉房屋所有權(quán)變更登記到原告名下。
二、法律解讀
《物權(quán)法》時(shí)代，抵押物的流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制，根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，抵押物的轉(zhuǎn)讓以抵押權(quán)人同意為前提，現(xiàn)實(shí)中大多以提前清償或者提存為交易或辦證的前提。由于當(dāng)時(shí)我國立法體系建立的還不夠完善，通過抵押進(jìn)行商業(yè)往來和資金融資的情況并不頻繁，因此，禁止抵押物的轉(zhuǎn)讓可以在一定程度上保護(hù)抵押權(quán)人和債權(quán)人的利益。然而，允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓是世界立法的通行模式，而且，利用抵押權(quán)進(jìn)行融資是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中最典型的擔(dān)保方式，禁止抵押物流轉(zhuǎn)，違背了“物盡其用”的宗旨，也不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
隨著《民法典》的出臺，抵押物的流轉(zhuǎn)“僵局”發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。該法第四百零六條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”從該規(guī)定不難看出，《民法典》并未繼續(xù)沿襲此前不承認(rèn)抵押權(quán)具有追及力，因而均對抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制的做法，而是在承認(rèn)抵押權(quán)具有追及力的基礎(chǔ)上，認(rèn)可抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，徹底改變了過往限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則，不僅有利于促進(jìn)抵押物交易、增加抵押物的流通價(jià)值，而且降低了交易成本、簡化交易程序，更符合現(xiàn)實(shí)社會的需求。
盡管對買受人而言，購買抵押物的同時(shí)亦需承受抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，但該等風(fēng)險(xiǎn)已通過登記進(jìn)行了公示，買受人可在決定購買前充分判斷交易風(fēng)險(xiǎn)并做出決策。而對抵押權(quán)人而言，抵押權(quán)人不僅可通過約定排除抵押人自主轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；而且，即使抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)人亦未喪失抵押權(quán)，不僅如此，如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，還可以選擇要求以轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。這些法律規(guī)定給予了抵押權(quán)人較為充分的選擇權(quán)，有助于在促進(jìn)抵押物流通的前提下，保障抵押權(quán)人債權(quán)的安全。
《民法典》允許抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后自由轉(zhuǎn)讓抵押物，雖然有利于促進(jìn)物盡其用，但也在一定程度上會給抵押權(quán)人監(jiān)管抵押物或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成隱患；同時(shí)，買受人購買帶著抵押的房產(chǎn)也需要防范風(fēng)險(xiǎn)。
對抵押人而言，依據(jù)法律規(guī)定，抵押應(yīng)當(dāng)對抵押物及時(shí)辦理抵押登記。特別是以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
對抵押權(quán)人而言，可以充分利用合同意思自治的法律規(guī)定，在《抵押合同》中對“是否同意抵押物轉(zhuǎn)讓”等問題進(jìn)行明確的約定。即便合同中未有禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)約定，但是如果抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情況下，也可以請求抵押人提前清償債務(wù)或者提存，以此來維護(hù)自身的合法權(quán)益。