2020 年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱“通知” )，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了”兩道紅線”。該通知自 2021年 1月 1日起實(shí)施。
這是自2020 年8 月20 日出臺(tái)針對(duì)房企的“ 三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后，從供給端為房地產(chǎn)降杠桿的又一金融大招。隨后，一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)，關(guān)于各類貸款違規(guī)流入樓市的自查與監(jiān)查全面啟動(dòng)。
“抵押貸”仍可操作
3月底，北京地區(qū)銀行針對(duì)2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查發(fā)現(xiàn)，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。目前，相關(guān)銀行還在全力推進(jìn)整改工作中。
那市場(chǎng)實(shí)際情況又如何呢？
近日，通過暗訪，在與北京目前在售的多個(gè)單價(jià)“10W+”高端樓盤銷售代表溝通過程中，對(duì)方或直接或暗示，都表示如果在北上廣深這樣的一線城市有“無(wú)貸款“房產(chǎn)，均可進(jìn)行抵押貸款操作。當(dāng)詢問，目前國(guó)家管控嚴(yán)格，房產(chǎn)抵押資金再次用于購(gòu)房是否存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)方表示基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，如果不放心，具體操作流程可跟相關(guān)銀行負(fù)責(zé)貸款工作人員直接溝通，按對(duì)方指導(dǎo)方式向銀行申請(qǐng)抵押貸款即可。
隨后，在跟一位自稱興業(yè)銀行貸款部門工作人員的電話溝通中得知，只要有北京的房產(chǎn)，并且沒有貸款，就可以去銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款業(yè)務(wù)。按介紹流程，首先拿齊相關(guān)資料去銀行面簽，然后銀行會(huì)根據(jù)房產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估完拿到批貸函再進(jìn)行后續(xù)操作，基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。
房本在手中的情況，即使目前房貸還未還清，也沒有太大影響。以一套市場(chǎng)價(jià)格在500萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，通過抵押貸款，大概可以貸到425萬(wàn)元，而具體貸款額度，也可以根據(jù)用戶自身資金需求來匹配，中間也可以進(jìn)行提額操作，相關(guān)工作人員會(huì)配合進(jìn)行房產(chǎn)包裝。抵押貸款的年利率為3.85%，另外銀行要收取1個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)，也就是4.25萬(wàn)元。
同時(shí)，對(duì)還有房貸的房產(chǎn)，銀行也可以進(jìn)行“拆借“操作，但這個(gè)”墊資“費(fèi)用成本就很高了，10天需要付0.7%的利息，換算為年利息的話大約是25.2%左右。據(jù)對(duì)方介紹，整個(gè)流程大概10-15個(gè)工作日，不批貸的情況極少，相關(guān)工作人員都會(huì)指導(dǎo)操作。先息后本的情況可以申請(qǐng)到10年貸款，等額本息則可以申請(qǐng)到30年貸款。提前申請(qǐng)還貸，沒有任何違約金。
這其中對(duì)貸款影響最大的是房產(chǎn)的年限，如果是2000年以后的房產(chǎn)，貸款額最高可以申請(qǐng)到房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的90%，老房子的抵押貸款額度就會(huì)低一些，大概是申請(qǐng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的70%-80%。
在跟知名中介工作人員核實(shí)這一情況時(shí)，對(duì)方表示他們無(wú)法配合進(jìn)行相關(guān)操作，一般來說如果銀行同意批貸，應(yīng)該是可行的。但針對(duì)部分高價(jià)學(xué)區(qū)房，及總價(jià)上千萬(wàn)的房產(chǎn)，存在被查風(fēng)險(xiǎn)。
多家銀行“踩線”
其實(shí)大家都知道，相對(duì)于其它貸款而言，個(gè)人房貸壞賬率較低，對(duì)銀行來說算是一塊“肥肉”，一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而“兩道紅線”一出，部分中小銀行已然“踩線”，調(diào)整勢(shì)在必行。
按通知中規(guī)定，兩條紅線分別是：
1. 房地產(chǎn)貸款比例：大型銀行不超過40%，中型銀行27.5%，小型銀行22.5%，縣級(jí)農(nóng)村合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)17.2%，村鎮(zhèn)銀行12.5%；
2. 個(gè)人住房貸款比例：大型銀行不超過32.5%，中型銀行不超過20%，小型銀行不超過17.5%，縣級(jí)農(nóng)村合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)不超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不超過7.5%。
通過梳理2020年上市銀行年報(bào)看，第一檔的6家國(guó)有銀行和第二檔的8家已披露業(yè)績(jī)的股份制銀行中，建行、郵儲(chǔ)、招行、興業(yè)、中信等5家銀行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，其中招行和興業(yè)“雙踩線”，房地產(chǎn)貸款占比也存在超標(biāo)。
按相關(guān)規(guī)定，對(duì)占比超標(biāo)的銀行，如果超出2 個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，那么調(diào)整過渡期是2 年；超過2 個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期是4 年。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新規(guī)主要是約束銀行的房貸占比，而不是額度或絕對(duì)值，對(duì)個(gè)人住房貸款需求影響有限。但隨著新規(guī)的實(shí)施，銀行房貸額度面臨調(diào)降壓力，不管是否超標(biāo)，銀行業(yè)個(gè)人房貸額度持續(xù)收緊，貸款利率不斷上漲。
有數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國(guó)房貸款平均利率持續(xù)上漲，3月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2021年2月20日~2021年3月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.57%，環(huán)比上漲1BP。
風(fēng)險(xiǎn)提示
對(duì)于動(dòng)輒上百萬(wàn)的房貸而言，抵押貸款3.85%的年利率顯然優(yōu)勢(shì)明顯，這也是部分購(gòu)房者鋌而走險(xiǎn)的原因。但近期北京銀保監(jiān)局提出三條要求：一是切實(shí)加快整改進(jìn)度，對(duì)未結(jié)清業(yè)務(wù)實(shí)施名單制管理；二是嚴(yán)格落實(shí)內(nèi)部問責(zé)；三是認(rèn)真對(duì)照《北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，對(duì)本行內(nèi)部制度、機(jī)制流程進(jìn)行修訂完善; 四是全面加強(qiáng)授信業(yè)務(wù)管理、內(nèi)部員工管理以及合作中介機(jī)構(gòu)管理。
目前，在銀行自查基礎(chǔ)上，北京銀保監(jiān)局會(huì)同相關(guān)部門選取重點(diǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開展了專項(xiàng)核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬(wàn)元。目前北京銀保監(jiān)局已經(jīng)啟動(dòng)對(duì)4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。后續(xù)，將根據(jù)調(diào)查取證結(jié)果，對(duì)貸款“三查”不到位的銀行或未履職盡責(zé)的工作人員依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。
目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)精細(xì)化調(diào)控程度，降低購(gòu)房杠桿力度都達(dá)到一個(gè)前所未有的高度，一旦個(gè)人“抵押貸“資金進(jìn)入樓市情況被查，銀行要求提前還貸，那當(dāng)事人的處境就將十分被動(dòng)。