原告訴稱
李某安、李某琴（以上2名原告以下簡(jiǎn)稱二原告）向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決王某宏支付二原告違約金477000元；2.判決王某宏協(xié)助二原告完成訴爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將涉案房屋過戶至李某琴名下。
事實(shí)和理由：二原告系父女關(guān)系；2014年9月22日，李某安與王某宏就北京市大興區(qū)1號(hào)簽訂了《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等，并按該合同約定支付了相應(yīng)的房款，后在該處實(shí)際居住5年之久且交納了相關(guān)費(fèi)用；2019年6月12日，王某宏領(lǐng)取了1號(hào)的房產(chǎn)證，當(dāng)日二原告在與王某宏辦理房屋變更手續(xù)時(shí)得知，王某宏名下的該處房產(chǎn)，在其作為被執(zhí)行人的案件中，即在執(zhí)行案件中，于2018年11月12日被湖南省冷水市人民法院查封，致使二原告不能完成過戶手續(xù)。
后李某安依法向湖北省冷水市人民法院和婁底市中級(jí)人民法院提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，最終婁底市中級(jí)人民法院作出了民事調(diào)解書，李某安將購房尾款100000元代替王某宏償還給第三人張某山，第三人張某山申請(qǐng)法院依法解除了對(duì)1號(hào)的查封?，F(xiàn)房屋已具備過戶條件，二原告聯(lián)系王某宏未果，故訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
被告辯稱
本院查明
二原告系父女關(guān)系；經(jīng)李某琴以家庭為單位（申請(qǐng)人為李某琴，家庭成員為李某琴之夫及其女，購買房屋所在區(qū)縣為大興區(qū)）在2021年3月15日申請(qǐng)購房資格核驗(yàn)，核驗(yàn)結(jié)果為初步檢驗(yàn)通過。
2014年9月22日，王某宏（甲方、出售人）與李某安（乙方、購買人）、Y公司（丙方、居間人）簽訂《買賣定金協(xié)議書》；各方約定交易房屋坐落于北京市大興區(qū)1號(hào)房屋，建筑面積79.5平方米，暫無房產(chǎn)證號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為王某宏，乙方經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)甲方上述房屋后，對(duì)甲方出售的該套房屋的權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝修等情況進(jìn)行了了解，確認(rèn)以1520000元的總價(jià)款購買該房屋，乙方應(yīng)于該協(xié)議簽署時(shí)向甲方支付購房定金20000元，甲方收取定金是應(yīng)向乙方出具收據(jù)，甲乙雙方應(yīng)于簽署該協(xié)議后1個(gè)工作日內(nèi)簽署《北京市存量房屋買賣合同》等相關(guān)法律文件。
該協(xié)議簽訂后，李某安向王某宏支付定金20000元，在該協(xié)議后附有王某宏出具的定金收付收據(jù)，其載明：“在Y公司的居間服務(wù)下，今收到購買人李某安購買位于大興區(qū)1號(hào)的房屋的購房定金共計(jì)人民幣（大寫）貳萬元整”。
同日，王某宏（出賣人）與李某安（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》；雙方約定出賣人所出售房屋座落為大興區(qū)1號(hào)，該房屋暫無房屋所有權(quán)證，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成家價(jià)格為900000元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)620000元，總價(jià)格為1520000元；關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾，雙方在合同書第五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任……”。
同日，王某宏（甲方、出賣方）與李某安（乙方、買受方）、Y公司（丙方、居間方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。
2014年9月25日，李某安（甲方、出借人）與王某宏（乙方、借入方）簽訂《借款合同》；雙方約定乙方因資金周轉(zhuǎn)的需要于2014年9月25日向甲方借款人民幣1020000元；雙方將該《借款合同》進(jìn)行了公證；2014年9月26日，北京市東方公證處對(duì)上述《借款合同》出具《公證書》。關(guān)于該《借款合同》，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可實(shí)際上并未發(fā)生《借款合同》所載明借款事實(shí)；二原告對(duì)此解釋稱，系在購買房屋的時(shí)候李某安擔(dān)心王某宏不配合過戶，所以買賣雙方簽訂《借款合同》作為房屋買賣合同的擔(dān)保，現(xiàn)針對(duì)1號(hào)具備所有權(quán)轉(zhuǎn)移條件，故不會(huì)依據(jù)《借款合同》要求王某宏償還所謂的借款。
合同簽訂后，王某宏向李某安交付1號(hào)；李某安先后向王某宏給付房屋價(jià)款合計(jì)1420000元。對(duì)于剩余房款100000元，二原告陳述稱在替王某宏解決涉案房屋被查封事宜已經(jīng)替王某宏償還張某山債務(wù)100000元，以此折抵剩余房屋價(jià)款，故全部購房?jī)r(jià)款1520000元均已付清；對(duì)此王某宏不予認(rèn)可，稱二原告在湖南法院替王某宏解決房屋被查封事宜系二原告的自愿幫助行為，不能直接抵扣剩余房款，王某宏現(xiàn)亦不同意折抵剩余房款。
2019年6月12日，王某宏領(lǐng)取了1號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；該證書載明權(quán)利人為王某宏，共有情況為房屋單獨(dú)所有，座落為“大興區(qū)1號(hào)”，權(quán)利類型為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/商品房，用途為住宅。
2019年6月12日，就1號(hào)的買賣事宜，王某宏（甲方、出賣人）與李某安（乙方、買受人）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》；雙方約定：“：1.乙方于辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)天支付甲方剩余房款壹拾萬元整。2.甲方承諾本房產(chǎn)為甲方單獨(dú)所有，甲方同意并配合乙方將本房產(chǎn)過戶到乙方指定人名下，乙方指定人為：李某琴”；雙方均簽字確認(rèn)。但在房地產(chǎn)主管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，發(fā)現(xiàn)1號(hào)被司法查封，未能辦理成功。
裁判結(jié)果
一、王某宏于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李某安、李某琴辦理位于“大興區(qū)1”號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋轉(zhuǎn)移登記至李某琴名下；
二、王某宏于本判決生效后十日內(nèi)給付李某安違約金100000元；
三、駁回李某安、李某琴的其他訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立；依法成立的合同，自成立時(shí)生效；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，針對(duì)1號(hào)的買賣事宜，李某安與王某宏在2014年9月22日所簽訂《買賣定金協(xié)議書》《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》《補(bǔ)充協(xié)議》，以及在2019年6月12日所簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，均系買賣雙方真實(shí)意思表示，不存在法定無效情形，應(yīng)屬有效，合同雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照約定全面履行自己的義務(wù)。
李某安在針對(duì)涉案1號(hào)簽訂一系列購房合同及補(bǔ)充協(xié)議后，向王某宏支付了合同價(jià)款合計(jì)1420000元，對(duì)剩余價(jià)款100000元在2020年替王某宏償還所欠張某山的債務(wù)，即在湖南省婁底市中級(jí)人民法院于2020年8月25日所出具民事調(diào)解書中已明確寫明：“上訴人李某安依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定將應(yīng)付涉案房屋的剩余價(jià)款10萬元付給被上訴人張某山，以代替第三人王某宏償還所欠張某山的債務(wù)”，故李某安已支付全部房屋價(jià)款1520000元；對(duì)王某宏稱二原告在湖南替其解決房屋查封及債務(wù)的事宜是二原告自愿的幫助行為不應(yīng)抵扣房屋剩余價(jià)款的抗辯意見，不予采納。
根據(jù)2014年9月22日所簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》之約定，王某宏應(yīng)在取得1號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后10個(gè)工作日內(nèi)為李某安辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但其至今未配合李某安辦理上述事宜，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
考慮到二原告系父女關(guān)系，李某琴具有購房資格，且買賣雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中已約定“乙方有權(quán)利把購房房屋房本名字更改為乙方指定人選”，又在2016年6月12日所簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定：“甲方同意并配合乙方將本房產(chǎn)過戶到乙方指定人名下，乙方指定人為：李某琴”，該約定合法有效，當(dāng)事人應(yīng)遵照履行；據(jù)此，對(duì)二原告要求王某宏配合二原告將1號(hào)轉(zhuǎn)移登記至李某琴名下的訴訟請(qǐng)求，予以支持；對(duì)王某宏所主張只同意將1號(hào)轉(zhuǎn)移登記至李某安名下的抗辯意見，因與合同約定不符，故不予采納。
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
對(duì)于二原告請(qǐng)求王某宏支付的違約金，在2014年9月22日所簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》中約定：“甲乙雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬分之五的違約金”，王某宏未按合同約定的期限配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，屬違約行為，應(yīng)支付違約金；因本案1號(hào)所涉及一系列協(xié)議的合同相對(duì)方均為李某安與王某宏，李某琴并非合同相對(duì)人，故李某琴請(qǐng)求王某宏向其給付違約金的請(qǐng)求無合同依據(jù)，不予支持，王某宏應(yīng)向李某安給付違約金。