現(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場正在有力地恢復(fù)，流動性在加強，交投兩旺。但是在房地產(chǎn)貸款市場上，房產(chǎn)中介和貸款中介正在賣力地推銷著一種新的房屋按揭貸款，這種貸款的民間叫法被稱之為氣球貸，各類中介們鼓吹氣球貸是“人人都想要的貸款”。推銷的對象就是那些之前買房的存量房貸客戶，以及準(zhǔn)備置換房產(chǎn)的新購房人。

氣球貸本來是針對一些中小企業(yè)主開發(fā)的經(jīng)營性貸款，他其實就是拿房產(chǎn)作為抵押，給一些中小企業(yè)經(jīng)營主或者個體工商戶發(fā)放的經(jīng)營性貸款。期限在1年以上，最高不超過5年。貸款利率享受目前央行給予小微企業(yè)和個體工商戶的優(yōu)惠利率，總體年化利率不超過4%。

這款產(chǎn)品有一個非常大的特色，那就是一次性發(fā)放貸款，之后也是按月還款。但是還款的方式做了創(chuàng)新，在貸款前期每期還款金額較小，最后在貸款到期日還款金額很大，最后一期就像氣球一樣迅速膨脹，所以被稱為氣球貸。

舉例來說：張三通過貸款中介，向銀行申請氣球貸方式，得到貸款100萬元，期限為5年，年化貸款利率為5%。在貸款發(fā)放后的前4年加上第五年的前11個月，銀行是按照20年等額本息方式計算每月還款額，最后一個月歸還剩余本金和利息。

那么其中59個月，每月還款額為6599元，到第60個月時，本金還剩余83.76萬元，那么需要歸還3940.24元利息以及這筆本金，共計84.15萬元。這樣大家就看懂了氣球貸的特點，最后一個月還款金額巨大，將剩余本金一把還清。

對于企業(yè)主來說，這個貸款確實是個創(chuàng)新，因為過去銀行貸款都是整貸整還?，F(xiàn)在在前5年還能還掉一部分本金和利息，最后一個月的還款壓力，對比過去傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營貸來說，反而減小了。但是他怎么最終又走向了房貸市場呢？變成了房產(chǎn)貸款中介的“明星房貸推銷產(chǎn)品”呢？

氣球貸在前兩年出現(xiàn)之后，一直在企業(yè)經(jīng)營貸市場中。但是隨著國家扶持中小微企業(yè)以及給予個體工商戶的一些貸款優(yōu)惠。貸款中介及時發(fā)現(xiàn)了他的新用途，現(xiàn)在已經(jīng)異化成為一種特殊的貸款。尤其是在房貸利率下跌的5月之后，對于那些存量房貸用戶，貸款中介更是不遺余力地進(jìn)行游說，但其實他背后隱藏著巨大的還款風(fēng)險。

在2022年5月份，央行出了兩個大政策，第一就是針對首套房貸利率最高下浮20個基點，第二就是 LPR5年期及以上長期利率也下浮了15個基點。那么現(xiàn)在如果買房，整個城市的房貸利率相對會比較低，最低可以達(dá)到年化利率4.25%。那么對于那些存量房貸的用戶來說，之前買房利率可能都高達(dá)6%以上，形成了巨大的房貸啊。利率差。

氣球貸申請者如果為中小企業(yè)主或者是個體工商戶，那么可以享受優(yōu)惠利率，現(xiàn)在一般年化利率不超過4%。正是因為低利率，長達(dá)5年的期限等等特點，貸款中介將氣球貸包裝成房屋按揭貸款的一種。主要面向存量房貸用戶，提出可以安排過橋資金，進(jìn)行存量房貸的提前還款。之后協(xié)助包裝材料，申請氣球貸，享受利率優(yōu)惠。

這個財務(wù)賬是這樣算出來的。仍然以上面的張三為例子。張三向銀行申請傳統(tǒng)的房屋按揭抵押貸款，得到貸款100萬元，期限還是5年，年化貸款利率仍然為5%。那么計算下來每個月的月供為18871元。將是氣球貸每月還款額的3倍左右。那么總結(jié)下，好像優(yōu)勢有兩大條，但是這真的是優(yōu)勢嗎？

1.初期還款壓力小，月供是傳統(tǒng)等額本息還款方式的三分之一，甚至還可以更少。對于前期現(xiàn)金流不足，但是又想買房的客戶來說，可以緩解資金壓力。

2.相對氣球貸利率比較低，因為本身它已經(jīng)享受的是中短期LPR利率，而且對于小微企業(yè)和個體工商戶還有優(yōu)惠，絕對要比傳統(tǒng)房貸利率要低不少。

但是揭開表象看本質(zhì)，如果氣球帶用于企業(yè)經(jīng)營方面是合法合規(guī)的，但是只要用于任何涉及到買房或者房貸提前還款方面，那將都是涉嫌違反金融監(jiān)管規(guī)定的。氣球貸產(chǎn)品孕育著極大的還款風(fēng)險。尤其是使用氣球貸去做房貸提前還款，后續(xù)再去買房，那可能一下就將房貸用戶推入5年后的巨大還款風(fēng)險之中：

1.氣球在本質(zhì)上是公司經(jīng)營貸的一種。如果客戶拿到錢后沒有用于公司經(jīng)營，而是去提前歸還貸款，或者用于買房。這就屬于改變貸款用途的違規(guī)行為，未來被監(jiān)管部門或者銀行自查發(fā)現(xiàn)后，將會被要求提前還款。那時候用戶如何能解決資金還款問題，哪有這么一大筆錢呢？

2.在5年的最后一期，也就是第60個月需要還一大筆錢。如果到時不能繼續(xù)申請借款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸，那么要么只能賣房還債，要么就出現(xiàn)了貸款違約。本來好好的30年的房貸慢慢還，結(jié)果貪圖了利率差價，最終只能賣房還債。

那么在這個過程中，唯一賺錢的就是貸款中介。他們可以賺取貸款服務(wù)費，墊資費，氣球貸包裝材料費等等。如果未來5年后再找貸款中介，有可能還要付資金過橋費以及新的一輪貸款服務(wù)費，墊資費，氣球貸包裝材料費等等。這些成本可不低哦，有可能比省下的房貸利率還要高。如果后面銀行不再發(fā)放經(jīng)營貸，那么有可能就落入民間借貸的高額成本陷阱之中。