2019年之前，想辦理一筆小微企業(yè)房產抵押貸款的利率一般為年息6.37%-7.5%，有的銀行還需要買保險，貴金屬，理財?shù)?，而現(xiàn)在申請一筆同樣經(jīng)營貸款年息低至抵押經(jīng)營貸款3.25%-4.5%.....
小微企業(yè)房產抵押貸款利率在下降，而按揭貸款利率二套最新是5.65%，對于我們來說想要獲得低利率貸款有哪些機會和需要準備的工作呢，本篇我們一次給你聊個透。
通常借貸場景有以下幾種：
1、已有的房產做抵押，補充企業(yè)現(xiàn)金流；
2、房產已經(jīng)抵押替換，省利息；
3、先全款再抵押，完成房屋置換。
如果您完成其中一個場景操作，都會省下幾萬到幾十萬額外融資成本，對于有企業(yè)的客戶來講，這是實實在在讓利中小微企業(yè)大禮包，而不是過去P2P那種掛羊頭賣狗肉“偽”普惠金融貸款。
為什么銀行有這么多不同貸款產品？
之前文章中我們介紹7款北京市場主流銀行產品《北京2022年房產抵押貸款政策攻略》，很多朋友可能已經(jīng)看的眼花繚亂了，估計也攢了一肚子問題。
比如，銀行為啥要搞這么多產品，直接推出一款利率最低的不就行了嗎？還有什么先息后本，等額本息，20年授信等一大堆名詞，腦袋都要炸了。
簡單點，好嗎？
好的，我們今天就簡單點。把所有產品捋一捋，從銀行的視角聊聊貸款產品設計，從客戶的視角談談銀行貸款產品選擇。
一、銀行的盈利主要來自于息差。
也就是說，銀行借的錢利率低，貸出去的錢利率高，中間的息差才是銀行的收益，所以您會發(fā)現(xiàn)國有銀行利率特別低，要求客群也就自然會高，而股份商業(yè)銀行利率高，對于客戶要求和準入門檻相對寬松。
同時，銀行之間是直接競爭關系，為了爭奪客戶搶奪市場份額，必須各顯神通。
BH產品：房齡老，能申請先息后本，利率自然會高點
GS產品：利率低，對企業(yè)和房產，經(jīng)營流水要求會高。
ZS產品：還款方式靈活，只要您全國有企業(yè)就可以申請。
從以上產品中是不是感覺每個銀行房產抵押貸款產品設計都有所不同，利率和準入客群也不一樣。
二、房產抵押貸款產品千差萬別
根據(jù)之前總結的7款房產抵押貸款產品為例《北京2022年房產抵押貸款政策攻略》，我們總結如下：
1、利率低的銀行，對地段和房齡、公司經(jīng)營情況就有很高的要求。
比如房產位置在不在銀行的白名單內，也可以參考小區(qū)的成交量，是不是學區(qū)房。
銀行邏輯很簡單，我的利率低，所以我要最好的房子。萬一哪天你還不上錢，我也能輕松執(zhí)行房產還債。
不僅如此，還得要求主借款人年富力強，公司經(jīng)營情況良好，有較強的還款能力。
雖然有房產作為抵押物，還不上錢可以執(zhí)行抵押物，但是銀行也不想出現(xiàn)壞賬。
產品越好，對主借款人的要求也就越高！
2、而有的銀行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。
其實北京的好的位置老房子一點也不愁賣，老人的房產做貸款往往都是子女在還。銀行適當放寬了對房子的要求，放松了主借款人的要求，順便也調高了點利率。
3、深圳事件出了之后，很多銀行為了避嫌，不接受新產證抵押。
但有的銀行對于真實經(jīng)營的企業(yè)，有納稅經(jīng)營良好，新購房產，也是可以申請房產抵押貸款。但利率方面，你懂的。
4、還有一類人群，是無法享受經(jīng)營貸的利率優(yōu)惠的。
比如公務員、金融行業(yè)人士等，就被公司這條限制了。
沒問題，只要有需求，就有銀行設計產品滿足需求。
沒有公司沒問題，那就做抵貸不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，額度上限1000萬，利率嘛，也就再稍微抬那么一點點。
5、征信存在瑕疵的客戶
在我們生活中的抵押貸款，信用貸款，信用卡可能會因為種種原因，出現(xiàn)晚還款，出現(xiàn)逾期的情況；一般銀行對征信的逾期要求近兩年內不能有連三累六，一些銀行也可以申請操作的，企業(yè)有真實經(jīng)營，經(jīng)營情況良好，不是惡意逾期，上文提到過，每家銀行設計的產品不同，這種情況下選對銀行就可以申請。
綜上所述，銀行的房產抵押貸款產品是根據(jù)客群需求，被精心設計過的，充分滿足了市場的多樣化需求。
比如，今年的大環(huán)境就是經(jīng)營貸寬松！
3.85%的貸款，兩年前是需要特批的，需要拖關系拿到的。而現(xiàn)在呢，滿世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。
而2012年到2016年底很流行的抵押消費貸款，現(xiàn)在看來就有點雞肋，現(xiàn)在銀行已經(jīng)基本停止抵押消費貸款
所以，趁現(xiàn)在北京小微企業(yè)降息大環(huán)境下，有房 有企業(yè)想申請低息貸款（預計4月份開始政策會收緊），速度辦理！
三、客戶使用場景的視角
簡單來說，就是用房產向銀行申請抵押經(jīng)營貸款，從之前的年息6.86%置換成現(xiàn)在年息3.7%的抵押經(jīng)營貸款，使小微企業(yè)節(jié)省50%的融資成本。
但因為房子不同，主借款人資質不同，貸款金額不同，對月供壓力不同，也形成了復雜多樣的選擇。
從節(jié)省利息考慮，一定是選擇利率最優(yōu)的銀行產品
從還款壓力考慮，一定選擇年限長，最好支持先息后本的產品
從授信額度考慮，有些人只需要200萬救急，有些人必須抵押足夠高的額度，這里又會涉及到每家銀行的貸款成數(shù)和評估價差異。
從買房置換角度，只能選擇接受新產證的銀行，哪怕利率略高了一點，但跟房子漲幅相比，多付的這點利息畢竟是小頭。
說了這么多，該如何選到和自己最匹配的銀行產品呢？
這就需要：
1、對自己條件的審視（包括房產、征信、流水、公司）
2、對銀行產品的了解（包括利率、成數(shù)、還款方式、貸款年限等）
3、通過梳理自身條件和需求，在專業(yè)人士的幫助下，達到銀行的申請條件
總結
今年的經(jīng)營貸受到政策全方位扶持，是個非常好的切入時機。無論是切換貸款節(jié)省利率，房子做抵押留點現(xiàn)金，還是買房置換，都可以極大的降低成本。