有一個客戶之前有這樣的情況，市場價400萬的房子只拿到230萬，利率高達6.3%，也有客戶市場價300萬的房子，拿到250萬，利率只有4.25%，同樣都是抵押貸款，不同的操作，結果完全不同，知道為什么嗎？

希望大家能夠看完這篇文章，了解抵押貸款，你必須知道的知識，再問下自己抵押貸款是不是真的很簡單，在做的抵押貸款方案，有沒有實現(xiàn)利益最大化？

抵押經(jīng)營貸最主要看三方面：人，房，公司。

1.抵押物

銀行一般按評資產(chǎn)（住宅類）估價的7折來算貸款金額。那么，有一般常規(guī)情況就有例外情況的存在。對于普通住宅，大部分行是7折，也有銀行會放款條件給到8折。還有一些銀行在遇到經(jīng)營情況良好的企業(yè)時，估價可以給到9折，甚至于可以做到1：1。

回顧一下這些銀行給出的評估結果，幾種情況相差了10-30%。

不同性質(zhì)的抵押物，銀行規(guī)定的標準抵押率就不同。

以房屋為例，住宅類一般是7折；公寓和寫字樓6折；別墅、商鋪、廠房，一般是5折。

不同性質(zhì)的抵押物評估總值和市場價的差異在銀行的判斷體系種是不同的。

2.房產(chǎn)評估價

你抵押的房產(chǎn)價值多少錢，不是市場說了算，也不是企業(yè)說了算，而是銀行說了算，那銀行怎么認定抵押物值多少錢？一般是銀行委托指定有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估，以評估公司的評估價格為準。

要注意，不同的銀行，不同的評估公司都會有所差異，評估價格的高低，直接影響到金額的大小，最高價和最低價相差10-20%是很常見的情況。也就是說，同樣都是1000萬的房產(chǎn)，很可能就相差了一兩百萬。

3.利率

很多客戶問3.2%的利率是真的嗎？當然是真的，前提是你要有條件你才能做利率低的產(chǎn)品，這就關乎到你的抵押物（年限和持證時間），征信，主體（執(zhí)照時長和經(jīng)營范圍），流水，根據(jù)你自身的條件，去匹配相對應的銀行。