涉房產網絡司法拍賣常見問題及典型案例
9月中旬，北京門頭溝法院舉辦了涉房產網絡司法拍賣常見問題及典型案例新聞通報會，就2016 - 2018年涉房產網絡司法拍賣的基本情況，重點介紹涉房產網絡司法拍賣的一般流程和注意事項，同時發(fā)布5起典型案例并進行司法提示。
涉房產司法拍賣五個典型案例
案例一
法律提示
涉拍房屋系被執(zhí)行人系唯一住房，根據法律規(guī)定，執(zhí)行法院可以對該房屋進行拍賣，但需要為被執(zhí)行人預留5-8年的房屋租金。被執(zhí)行人不要誤以為自己只有一套房，執(zhí)行階段，法院就不會對執(zhí)行該房屋。
案情介紹
某融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案，這個案件中，申請執(zhí)行人是融資擔保公司，代某系其中的一個被執(zhí)行人，在借貸過程中將房屋抵押給了擔保公司。案件執(zhí)行過程中，我院依法查封了代某名下位于昌平區(qū)天通苑的房屋，并且查明，代某名下僅有該一套房屋，沒有第二套房產，同時查明，代某與其母親、姥姥共同居住在該房屋之中，妻母親、姥姥均年事已高，屬于其所撫養(yǎng)的家屬，故在拍賣成交之后，考慮到附近及周邊房屋租賃的價格，在債務未得到全額清償的情況下，為其預留了20萬元房屋租金。
案例二
法律提示
案情介紹
某工貿公司申請執(zhí)行某建筑公司一案，執(zhí)行過程中，我院依法拍賣了被執(zhí)行人某建筑公司名下的一座商業(yè)大樓，在拍賣前，已查明：該大樓在裁定查封之前，已經設定有租賃，有書面簽訂的合同，經現場勘查，某商業(yè)酒店一直在此經營，且一直交納租金。該大樓最終成交，在法院主持下，競買人與承租人達成一致：即租賃人繼續(xù)經營，按照租賃合同向新房主（買受人）支付租金。
案例三
法律提示
涉拍房屋系被執(zhí)行人唯一住房時，法院會給被執(zhí)行人6個月的寬限期完成騰房工作，房屋拍賣成交后，無法立刻騰退房屋，競買人需要容忍寬限期。
案情介紹
陶某申請執(zhí)行趙某一案，被執(zhí)行人趙某某名下僅有一套住房，沒有第二套住房。案件執(zhí)行的標的是九十萬元，所拍賣的房屋以180萬元的價格成交，這種情況下，使可以退還被執(zhí)行人90萬元的，就不再適用預留五到八年租金的條款。但是由于被執(zhí)行人名下沒有第二套住房，我們在拍賣公告中明確注明六個月的寬限期。在裁定拍賣成交后，向競買人明確釋明，需要六個月之后才能交付房屋，競買人對此表示認同。
案例四
法律提示
案情介紹
某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案，我院依法查封、評估、拍賣被執(zhí)行人名下的一套房產，在該房屋拍賣成交之后，競買人在約定時間內將全部款項交至法院，法院出具了拍賣成交裁定，并未競買人辦理了房屋過戶。在競買人辦理完房屋過戶之后，我院責令被執(zhí)行人將房屋騰退交付競買人。被執(zhí)行人未履行騰退交付義務，我院依法張貼了騰退房屋公告，并在公告中載明：騰退時不得損壞房屋及其附屬設施?，F場勘查過程中，發(fā)現房屋的實際控制人將房屋毀壞，在法院查清相關情況后，對相關人員進行了傳喚，告知因其行為對執(zhí)行工作造成了妨害，法院依法準備對其拘留、罰款。實施破壞的人員認識到問題的嚴重性，承認錯誤，就賠償問題與競買人積極的進行協(xié)商，并最終達成了一致意見。
案例五
法律提示
案情介紹
在某資產公司申請執(zhí)行某酒店系列案件的執(zhí)行過程中。法院依法查封被執(zhí)行人的國有土地使用權及房屋，并依法評估、拍賣。該國有土地使用權及房產中有酒店、餐飲、健身等單位在營業(yè)，拍賣成交后，被執(zhí)行人拒絕交付，經過做大量的工作，競買人和被執(zhí)行人進行了協(xié)商，由于競買人并不是專業(yè)經營酒店餐飲的單位，被執(zhí)行人也拿出了足夠多的誠意，表明相關經營單位需要緩沖時間，最終，雙方簽訂了合同，就土地、房產交付問題達成協(xié)議，由被執(zhí)行人向競買支付租金，允許其經營一段時間，時間屆滿后，被執(zhí)行人搬走，通過此種方式最終完成交付。
涉房產司法網絡拍賣常見問題
1 . 唯一住房能否拍賣？
可以。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房，法院是不會對唯一住房進行處置，根據法律規(guī)定需預留5到8年的房屋租金。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中，在房屋拍賣成交之后，從拍賣款中為被執(zhí)行人預留了20萬余元的房屋租金。
2 . 已處置房產設定有權利負擔（抵押權、租賃權）如何處理？
設定租賃權房屋。對于拍賣房產上已設定租賃權的，執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權進行實質審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并且實際履行，已交付租金，這種情況下，租賃權可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定。
具體認定標準，上海市的某法院做了實踐性的探索，標準為在查封之前簽訂租賃合同、租賃人已經繳納租金、承租人對房屋進行了實際占有。在面對此問題時，我院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調查詢問，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況。在某工貿公司申請執(zhí)行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商業(yè)產權大廈在查封之前已經租賃出去，查明之后，在拍賣公告中明確公示。拍賣成交后，執(zhí)行法院負責承租人與競買人的對接，按照原租賃合同履行，合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作。
設定抵押權房屋。抵押權是擔保物權，為確保債權的實現，債權人往往到不動產登記部門對房屋做抵押登記，在財產變現后，抵押權則表現為優(yōu)先受償權。根據法律規(guī)定，有六個月的寬限期。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中，拍賣成交且過戶完成之后，因房屋涉及抵押權，且被執(zhí)行人沒有第二套住房，給了六個月的寬限期。
3 . 拍賣房屋的交付問題
房產拍賣成交后，在沒有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個月寬限期等），執(zhí)行法院應負責將所拍賣的房屋交付給競買人。但實踐存在一些極端情形，如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形，需要法院啟動強制騰退的程序，要張貼強制遷出的公告、找周轉住房等等。
在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中，在房屋拍賣成交后，被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋，并且對房屋進行了破壞，在法官做了大量釋法明理的工作之后，最終通過強制騰退的方式成功交付該房屋。
就拍賣房屋的交付問題，人民法院也在進行探索。如大興法院，由專門的拍賣組負責拍賣全過程，包括騰退房屋；中山市第一人民法院按照“決策事務職業(yè)化、輔助事務社會化、強制事務警務化的”思路，把強制執(zhí)行的事務劃分給法警隊承擔；廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見。
盡管如此，實踐中的情況仍然十分復雜，如某非融資性擔保公司申請執(zhí)行張某一案，擬進行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住，家屬情況是，被執(zhí)行人之母患有癌癥，且八十多歲，被執(zhí)行人的其中一個子女，雖已成人，但智力殘疾、肢體殘疾，這種情況在拍賣成交后，騰退房屋就存在很大的難度。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人，一定要事先權衡利弊得失。
競買人在競拍法拍房屋中應注意的問題
簡單講就是：認真讀，親自看，仔細問，深入思
讀：讀拍賣公告、讀拍賣流程。公告方面，主要看房屋瑕疵，組織拍賣的法院會把拍賣標的的瑕疵在拍賣公告上標注清楚，作為有意競買人，應對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之后，作出利益權衡，決定是否購買。
拍賣對象的瑕疵包括：設定有合法的抵押權，根據法律規(guī)定，騰房有六個月的寬限期；設定有合法租賃權，要容忍的租賃權期無法騰房；實踐中存在房屋被實際占有、居住的情形，競買人對于此要有足夠的認識，并非辦理完過戶，就可以立刻把房子交付拍賣的房屋，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹，所以一定要認真讀。另外，拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細在平臺上公開，對于如何拍賣、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程。
看：看樣問題。目前部分法院將組織看樣工作進行外包，有的法院是親自集中組織看樣。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動、形象，就是我們通常所講的親歷性。比如孫某執(zhí)行許某一案中，我院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣，拍賣成交后，競買人來院表示：因為其愛人沒有看，但是看樣的時候，他去看了，拍了視頻，其愛人表示可以購買，但是拍賣成交后去看，發(fā)現公攤面積太大，其愛人不同意購買，以此為由要悔拍。
思：根據前期的詢問、閱讀、看樣后，進行理性思考，而后再決定是否購買。在拍賣成交后，以“沒想好”、“家里人不同意”等作為理由悔拍，法院是不能支持的，除了暫不予退還保證金之外，法院還會對其訓誡。如果被認定成惡意悔拍，根據法律規(guī)定可以對相關人員采取拘留、罰款措施。
大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰，一男子在沒有購買意愿、明知資金不足、無力支付拍賣款的情況下，在競買人中惡意抬高價格，連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元，網絡成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款，被法院拘留并罰款。
涉房產網絡司法拍賣基本情況及一般流程
自2016年門頭溝法院開始通過網絡司法拍賣的方式進行財產處置起，三年來通過網絡司法拍賣處置被執(zhí)行人財產共337件，成交108件，成交額2.1億元，溢價率為109.52%。其中拍賣房產共88件，成交52件，成交額2.08億元，有18名被執(zhí)行人因為在網絡上看到其房屋的拍賣公告，在正式開拍前履行生效文書義務，成功兌現申請人勝訴權。網絡司法拍賣具有公開透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢，與普通動產以及傳統(tǒng)拍賣方式相比，涉房產司法網絡拍賣具有如下特點：
一是房產價值大，成交率高，最大化被執(zhí)行人財產價值的實現。2016年至今，門頭溝法院通過網絡司法拍賣的方式拍賣動產的成交率為42%，成交金額為0.91億元，拍賣房產的成交率為59%，成交金額為2.08億元。一般而言，普通動產的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等，對于一些幾十萬至上百萬的大標的案件，即使動產處置成功，也很難將申請人的權益全部兌現。與普通動產相比，房產價值大、成交率高，房產處置成功后，意味著申請人能夠拿到更多的錢，通過網絡平臺拍賣房產，是提高財產處置效率，保障當事人合法權益的有效手段。此外，由于房產的價值大，若對其依法進行處置，也能夠對被執(zhí)行人形成有效威懾，有效發(fā)揮強制措施的作用，促使被執(zhí)行人盡快履行義務。
三是房產拍賣成功后過戶交接程序復雜，部分房屋騰房困難。普通動產交易成功后，直接交付即可，房產拍賣成功后，競買人需要親自前往相關機構進行過戶；在辦理過戶手續(xù)時，房屋過戶費用種類多，稅費復雜，比如土地增值稅、契稅、出讓金以及房產涉及的物業(yè)費、水、電等費用，需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解；部分案件中，還會出現被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內，給騰房工作制造困難，又或者所拍房產涉及被執(zhí)行人唯一住房，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房，不配合財產處置工作的，此類法拍房屋即使交易結束完成過戶，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題。
為最大化發(fā)揮房產司法網絡拍賣的作用，保護申請人、被執(zhí)行人、競買人的合法權益，我們從以下措施著手，暢通涉房產網絡司法拍賣工作流程，加強工作標準化、規(guī)范化管理，有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題：
一是窮盡措施調查信息，保證涉拍房產信息完整準確。房屋上拍前，對涉拍房屋進行詳盡調查,對包括但不限于房屋的權屬、權利負擔、占有使用、欠繳費稅、質量瑕疵等事項進行調查。以我院一套目前正在拍賣公告期的房產為例（展示京東網拍賣的某房產），1.對房屋結構進行調查，對房屋戶型、朝向、樓層等競買人最為關心的問題進行重點調查，同時將房屋實際情況拍照記錄，進行公告，便于競買人直觀了解房屋情況。對于被執(zhí)行人不配合看房的，通過向居委會、物業(yè)等進行基層調查，了解戶型、朝向，對相關信息予以登記；2.對房屋權屬的調查，特別是對是否設立抵押權，抵押權金額多少的問題進行調查；3.對房屋居住情況的調查，對于是否有鑰匙、是否設定租賃（若存在租賃，詳細了解租賃的時間）、居住情況、能否看樣等問題進行調查。
三是法院全流程參與，暢通房產過戶交接程序。為保證涉房產網絡司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢，我院執(zhí)行局全程參與網絡司法拍賣的各個流程，從房屋查封、信息調查、議價評估、拍賣公告，到網絡拍賣、成交確認、過戶裁定，均有執(zhí)行法官或法官助理進行推動與跟進。房屋成交后，競買人在處理繳納稅費、房產過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時，若有需要，經競買人申請，法院也會參與配合，輔助競買人完成上述工作。
在辦理執(zhí)行案件的過程中，人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產進行調查，發(fā)現被執(zhí)行人有房產的，法院會到不動產登記部門對房產進行查封，防止財產轉移；同時，根據法律規(guī)定，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告，進行公示；也要對房屋進行現場勘查和實地調查，查看房屋有無人居住、居住人員情況、有無設定租賃等情況。
當執(zhí)行法院為房產的首先查封法院的情況時，法院可依法啟動房產價格確認程序。按照現行《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規(guī)定》，當事人雙方可就房產進行議價；議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價；定向詢價不成的，可進行網絡詢價，現在的網絡詢價平臺有三家，包括京東網、淘寶網以及工商銀行，在系統(tǒng)內錄入相關房產相關信息后，三個平臺會根據大數據信息給出詢價價格，拍賣價格取詢價價格的平均值，網絡詢價速度快、價格低，是確認財產處置參考價格的一種有效方式；網絡詢價不成的，或當事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的，法院會通過電子搖號確認評估公司，請評估公司對房產進行評估。
拍賣成交并且將全部尾款交納后，執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書，該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料，出具裁定書后，競買人可持裁定書辦理過戶，并按照規(guī)定到稅務局繳納相關稅費。
競買人辦理完房屋過戶后，面臨的房屋的實體交付問題。按照現行的拍賣政策，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負責，一直以來，房屋拍賣后，過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點，我院引入行為類案件的騰房方法，采取“六到位工作法”，從前期準備、風險評估、執(zhí)行預案、協(xié)調聯動、案件留痕、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā)，確保騰退工作順利進行。