價(jià)值千萬(wàn)元的房產(chǎn)，按其七成貸款額及原1個(gè)月貸款利息計(jì)算，交易環(huán)節(jié)可節(jié)省融資成本至少15萬(wàn)元。
珠海市的二手房“帶抵押過(guò)戶”操作是值得稱贊的！
操作過(guò)程是這樣的：
通過(guò)買(mǎi)方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買(mǎi)方在貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。
如二手房在交易過(guò)程中因發(fā)生查封、限制交易等情況，將會(huì)對(duì)買(mǎi)賣雙方和借貸銀行可能造成損失的，登記部門(mén)即時(shí)退件，銀行則將資金原路返還，避免雙方發(fā)生資金糾紛，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。
我來(lái)解釋一下：
就是買(mǎi)家的購(gòu)房資金是一直監(jiān)管在銀行的監(jiān)管賬戶上的。
由于有這筆監(jiān)管資金，所以銀行可以授權(quán)國(guó)土部門(mén)先解除抵押，接受買(mǎi)賣雙方交易過(guò)戶后，由買(mǎi)方的資金償還賣方原來(lái)的抵押欠款。
這里面最重要的一環(huán)，必須深入說(shuō)明一下！
當(dāng)解除抵押后，房產(chǎn)發(fā)生查封、限制交易的情況時(shí)，國(guó)土局會(huì)即時(shí)退件，不予辦理登記交易過(guò)戶！(當(dāng)然查封等也不會(huì)生效，將優(yōu)先恢復(fù)原來(lái)的抵押狀態(tài)，這樣才能保護(hù)原來(lái)貸款銀行的正常權(quán)益)
這個(gè)環(huán)節(jié)就是交易中為什么要用擔(dān)保公司的原因！
因?yàn)?，往往業(yè)主是否有隱形財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在交易前一般都不容易查到，而在解除抵押之前，查封也不會(huì)生效，只會(huì)是潛伏的輪候查封狀態(tài)。
房子解除抵押前，在國(guó)土相關(guān)部門(mén)查檔也沒(méi)法查到！
以往出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題，就在買(mǎi)家給賣家贖樓，或者擔(dān)保公司給業(yè)主贖樓時(shí)，突然物業(yè)給查封，從而無(wú)法繼續(xù)交易所致。
講個(gè)實(shí)際案例：
十幾年前，有個(gè)朋友在深圳開(kāi)擔(dān)保公司，就遇到這麻煩事，接了一個(gè)交易單，幫贖樓賺擔(dān)保費(fèi)。
剛贖樓完，物業(yè)給查封了！
由于一些其他原因，他繼續(xù)掏錢(qián)再贖樓解封，第二個(gè)查封出現(xiàn)了！
是不是很要命？
于是，他虧了600+萬(wàn)！
第四百零六條 【抵押財(cái)產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
可以理解為抵押期間，原則上可以不經(jīng)抵押權(quán)人同意，就可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然涉及房產(chǎn)交易問(wèn)題時(shí)，需要一些相關(guān)部門(mén)配合實(shí)際操作。
《民典法》推行下，銀行作為房產(chǎn)的抵押權(quán)人，還是需要提供給抵押人方便！本來(lái)與國(guó)土相關(guān)部門(mén)聯(lián)手一下就能解決的問(wèn)題，何必要讓民眾承擔(dān)那么多的交易風(fēng)險(xiǎn)、麻煩和那昂貴的贖樓擔(dān)保融資成本呢！
估計(jì)其他城市推行這個(gè)新模式也快了，協(xié)調(diào)交流就能解決的事，而且還有前車之鑒，根本沒(méi)有什么實(shí)施難度。
不是嗎？
深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域20年
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